Процедура проведения кадастровой оценки стоимости земель. Государственная кадастровая оценка земли: цель и особенности проведения

I. Подготовка отчёта

II. Судебный процесс

III. Изменение кадастровой стоимости

Обращайтесь к нам сейчас, и уже скоро вы сможете экономить до 70% налога на землю и ставки государственной аренды.

Войдите в ряды наших клиентов:

Презентация услуг по оценке недвижимости

Наши гарантии низких цен

• Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
• Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
• Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Земельные территории во все времена являлись основным ресурсом для хозяйственной деятельности и общественного развития человека. В современных условиях урбанизации все острее встает вопрос дефицита земельных ресурсов, вследствие чего они приобретают особую ценность. Растущая интенсивность использования земель в неземледельческих целях, в том числе под застройку объектами различного назначения, обуславливает необходимость регулирования землепользования. Основными инструментами в этом процессе выступают кадастровая оценка земель и их налогообложение в качестве объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка является публичным эквивалентом показателя его актуальной рыночной цены, который берется за основу при исчислении земельного налога, выкупной стоимости земли, арендной платы за ее использование и прочих платежей, предусмотренных действующим законодательством.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость земель позволяет точно определить уровень экономической эффективности от их эксплуатации, а также размер затрат на покупку и содержание земельных участков сельскохозяйственного назначения, участков неосвоенных земель, участков с жилыми и нежилыми постройками.

В едином государственном кадастре недвижимости содержатся данные обо всех земельных ресурсах, расположенных на территории страны. Кадастровая оценка земельных участков и присвоение им учетных номеров являются обязательными процедурами, проводимыми в процессе регистрации этих объектов.

Как проводится кадастровая оценка земель?

1. Субъект Российской Федерации принимает решение о проведении мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельной недвижимости, расположенной на подвластных ему территориях.
2. Силами территориального органа Росреестра составляются списки участков, которым необходима оценка кадастровой стоимости, с полным описанием их характеристик.
3. Государственной оценочной организацией определяется кадастровая стоимость земельных участков. Расчеты основываются на ежеквартальных удельных показателях и с учетом видов разрешенного использования для каждого объекта оценки. В качестве эквивалентного показателя выступает среднерыночная стоимость земельных и прочих объектов недвижимости на дату оценивания.
4. Установленная в процессе оценки кадастровая стоимость земли отображается в нормативно-правовом акте субъекта РФ и включаются в систему единого государственного кадастра.

Переоценка кадастровой стоимости земельных участков осуществляется минимум один раз в три года и максимум – раз в пять лет. Минимальный временной период между переоценками для объектов, расположенных в населенных пунктах федерального значения, составляет два года.

Некорректная переоценка кадастровой стоимости земли

К сожалению, многие землевладельцы зачастую оказываются в довольно неприятной ситуации, когда кадастровая стоимость участка при следующей переоценке существенно возрастает, становясь несоизмеримо выше по отношению к его реальной рыночной цене. В результате завышенной стоимости земельной недвижимости ощутимо возрастают расходы на арендную плату и налоги. Таким образом, рентабельность участков снижается, а землевладельцы и арендаторы несут многомиллионные убытки либо вынуждены блокировать отдельные способы использования земельных территорий, например, путем застройки.

Неверное определение кадастровой стоимости земельного участка имеет место, как правило, в трех случаях:

• неправильно указан разрешенный вид использования конкретной земельной недвижимости;
• оценка кадастровой стоимости земельного участка проводилась без учета его индивидуальных свойств, например, правовой истории, геологических и гидрологических особенностей, транспортной доступности и т.д.
• имели место грубые нарушения правовых норм при оценке участка/участков.

Согласно законодательству Российской Федерации, землевладельцы имеют законное право на изменение кадастровой стоимости земли путем ее переоценки силами независимых экспертных служб.

Оценка кадастровой стоимости земли независимыми экспертами

Консалтинговая компания «Московская Экспертиза Независимая» – признанный лидер на рынке профессиональных юридических услуг в сфере земельного права. Высококвалифицированные специалисты компании оказывают эффективную помощь и всестороннюю поддержку в любых вопросах, касающихся земельного имущества физических и юридических лиц.

Чтобы максимально точно определить кадастровую стоимость земельного участка, оценщики выполняют целый комплекс необходимых процедур, в результате чего Клиент получает официальный отчет, который может быть использован в любых инстанциях при решении кадастровых споров.

• Подготовительный этап включает в себя изучение документации на земельную недвижимость, предоставленной Заказчиком оценки. По результатам анализа специалисты определяют, можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка. Кроме этого, рассматривается целесообразность проведения оценочных мероприятий, включающих консалтинговые и юридические услуги, с учетом возможных финансовых и временных затрат.
• На следующей стадии проводится переоценка кадастровой стоимости объекта недвижимости в строгом соответствии с требованиями действующих стандартов и методик. На основании результатов исследований формируется независимый отчет об оценке. Данный документ имеет юридическую силу и может использоваться Клиентом в качестве правового основания для обращения в кадастровую комиссию по вопросу корректировки цены своего имущества либо для инициации судебного процесса, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде.
• Готовый отчет обязательно проходит экспертизу в Саморегулируемой организации независимых оценщиков на предмет его полного соответствия требованиям действующего законодательства РФ. Данная процедура необходима, дабы полностью исключить даже малейшие нарушения в документе, которые могли бы стать основанием для подачи апелляции оппонентом, в роли которого выступает государственный орган.
• В официальном экспертном заключении содержатся четкие обоснования результатов, доказывающие право Заказчика на уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. При подаче заключения на рассмотрение в кадастровую комиссию при Росреестре либо искового заявления в суд, клиентам независимой оценочной компании «МЭН» оказывается комплексная юридическая поддержка.

Порядок предоставления оценочных услуг компанией Московская Экспертиза Независимая. Отчет о кадастровой оценке

I. Анализ обоснований для проведения кадастровой оценки

При обращении к независимым экспертам, Заказчик должен предоставить пакет документов, подтверждающих его право владения земельной недвижимостью, оценка которой будет проводиться (кадастровый паспорт объекта оценки, данные о категории земельного участка и видах его разрешенного пользования, документацию об ограничениях (обременениях), если таковые имеются).

Чтобы максимально ускорить подготовительный процесс, Заказчик может предъявить в оценочную компанию документы в электронном виде. Однако, когда специалисты ознакомятся с интересующими сведениями и процесс будет запущен, Клиент все же будет обязан принести копии всех документов, заверенные нотариально, согласно требованиям действующего законодательства.

После изучения документов и анализа всех аспектов проблемы, специалисты ООО «МЭН» принимают решение о целесообразности либо нецелесообразности проведения оценочных мероприятий, целью которых является уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

II. Договор на проведение кадастровой оценки

При наличии необходимости переоценки, Исполнитель составляет текст договора, в котором подробно оговариваются обязанности сторон и условия предоставления услуг. После согласования всех пунктов документа с Заказчиком, стороны его подписывают. Специалисты также определяют ретроспективную дату проведения оценки.

Одним из преимуществ сотрудничества с ООО «МЭН» является то, что Заказчику не придется оформлять отдельный договор на экспертизу СРО, потому как этот вопрос специалисты компании урегулируют самостоятельно.

Количество времени, которое может потребоваться для реализации оценочных мероприятий, будет зависеть от числа заявленных объектов, сроков согласования результатов с Заказчиком и прочих внутренних моментов. Таким образом, продолжительность данного процесса может варьироваться от одного до нескольких рабочих дней.

III. Формирование отчета об оценке и согласование его с Клиентом

• После проведения всех необходимых мероприятий по оценке земельной недвижимости, специалисты компании рассчитывают ее реальную рыночную стоимость и составляют отчетный документ. Перед его предоставлением в СРО, его высылают Заказчику для согласования всех результатов. При наличии замечаний или предложений, Заказчик имеет возможность внести соответствующие поправки. Проанализировав их, эксперты-оценщики вносят в документ необходимые коррективы.
• Данный документ обязательно проходит двухуровневую процедуру контроля качества: его тщательно проверяют специалисты ООО «МЭН», после чего он передается на экспертизу в СРО.

В среднем, процесс составления отчета об оценке одного объекта длится от 5 до 8 рабочих дней. Но это совсем не означает, что сроки подготовки отчетных документов по нескольким проектам будут увеличиваться прямо пропорционально их количеству. Специалисты компании «МЭН» ценят время своих клиентов и понимают, какую важную роль играют сроки при решении вопросов о переоценке кадастровой стоимости земли, поэтому, отчеты по всем объектам Заказчика формируются параллельно.

IV. Заключение СРО

• Подготовленная отчетная документация направляется на экспертизу в СРО. Если отчет не вызывает никаких нареканий, комиссия сразу же выдает положительное заключение. При наличии каких-либо замечаний, документ возвращается на доработку в экспертную компанию. После оперативного устранения всех несоответствий, отчет повторно предоставляется на рассмотрение в СРО для получения положительного заключения.
• Отчет и результаты экспертизы СРО выдаются Заказчику.

В течение всего времени, требующегося на проведение необходимых мероприятий по переоценке кадастровой стоимости землевладений, начиная с обращения в оценочную компанию и заканчивая решением спорного вопроса в соответствующих инстанциях, Заказчик будет взаимодействовать всего с двумя специалистами: изначально – с опытным консультантом, а затем – с квалифицированным экспертом-оценщиком. Ведение дел в индивидуальном порядке помогает повысить качество и оперативность предоставляемых услуг.

Примеры положительных решений по снижению кадастровой стоимости

	ООО "Бэниск"		ООО "Бэниск"
	ООО "Бэниск"		ООО "ЭРГ-АЛ"

Согласно п. п. 3 и 4 ФСО N 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Согласно п. 21 ФСО N 4 расчет кадастровой стоимости объекта оценки при применении методов массовой оценки производится путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком. Согласно п. п. 2.2.4, 2.2.5 Методических указаний на основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

Результаты государственной кадастровой оценки утверждаются заказчиком — уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

Очевидно, что результаты массовой кадастровой оценки будут являться приблизительными и для конкретного земельного участка могут не совпадать с его рыночной стоимостью. Тем не менее утвержденная методика оценки позволяет предположить, что средние значения для населенных пунктов, муниципальных районов и городских округов должны быть приближены к средним значениям рыночной стоимости земельных участков одной и той же категории и не должны сильно различаться между населенными пунктами и территориями, расположенными в примерно одинаковых природно-климатических условиях и равноудаленными от крупных экономических центров, железнодорожных станций и т.д.

Однако утвержденные органами исполнительной власти отдельных субъектов результаты массовой кадастровой оценки земельных участков заставляют усомниться в правильности данного вывода.

Так, в Республике Калмыкия результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. N 518 <5>. Данным Постановлением утверждены как результаты оценки для конкретных земельных участков, так и средние уровни кадастровой стоимости одного квадратного метра земельных участков по муниципальным районам и населенным пунктам.

Согласно названному Постановлению средняя стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для малоэтажной застройки, для города Элисты составляет 1 569,71 руб., для Целинного района — 1 131,80 руб., для Приютненского — 835,50 руб., для Кетченеровского — 593,96 руб.

Между тем в приграничных с Калмыкией районах Ростовской области средняя кадастровая стоимость земель той же категории в несколько раз ниже. Например, в Ремонтненском районе средняя стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для малоэтажной застройки, составляет 16,28 руб., в Заветинском районе — 17,06 руб., в Орловском — 61,66 руб., то есть в десятки раз ниже стоимости, определенной по результатам кадастровой оценки земель в Калмыкии. Подчеркнем, что в относящемся к агломерации Ростова-на-Дону Аксайском районе средняя стоимость земельного участка той же категории разрешенного использования составляет всего 288,24 руб. (Постановление Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 778 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков») .

При этом экономические и демографические показатели Калмыкии и Ростовской области несопоставимы. Так, согласно данным Ростовстата в 2014 г. производство валового регионального продукта в основных ценах на душу населения составляло 235 695,9 руб. <7>, в Калмыкии 163 688,1 руб. <8>. Плотность населения в Калмыкии не превышает 4 человек на км 2 , в Ростовской области превышает 40 человек на км 2 .

С учетом изложенного представляется весьма сомнительным, что рыночная стоимость земель в расположенной в сухостепной и полупустынной зонах Республике Калмыкия может многократно превышать стоимость земель в расположенной в более благоприятных климатических условиях Ростовской области. Все это позволяет усомниться в достоверности и правильности применения методик оценки при проведении кадастровой оценки земель в Республике Калмыкия.

Конечно, кадастровая оценка в Калмыкии и Ростовской области проводилась в разные временные интервалы. Однако полагаем, что за два года разницы в кадастровой оценке стоимость земли в Ростовской области не могла многократно снизиться и данной погрешностью при цифрах такого порядка можно пренебречь.

Схожие результаты мы получим и при сравнении средних показателей стоимости земель в Калмыкии и Волгоградской области. Например, в пригородном для Волгограда Городищенском районе кадастровая стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, составляет 475,52 руб., в расположенном в черноземной зоне Новоаннинском районе — 175,80 руб., в расположенном в полупустынной зоне Старополтавском районе — 75,28 руб. (Приказ комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области») .

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» <10> результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства (пункт 15 статьи 20 КАС РФ).

Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» <11> разъяснено следующее:

«К заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны быть в том числе приложены следующие документы (статья 126, части 2, 3 статьи 246 КАС РФ):

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах);

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки.

При подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».

Таким образом, для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, установленной по причине его несоответствия рыночной стоимости, правообладателю потребуется нанять независимого оценщика, получить положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет оценщика. Кроме того, если административный истец не сможет представлять интересы в суде лично, ему придется нанять представителя, имеющего высшее юридическое образование (ч. 1 ст. 55 КАС РФ).

По самой скромной оценке, расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости (независимая оценка, получение заключения саморегулируемой организации оценщиков, государственная пошлина, расходы на представителя), превысят 30 000 рублей.

Таким образом, с учетом неопределенности результатов судебного процесса для большинства жителей Калмыкии, 87% населения которой, по данным за 2015 г., имеют доходы не более 25 000 руб. в месяц <12>, такие издержки являются непосильными.

Также обращаем внимание, что в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что «в случаях, когда удовлетворение таких требований (об оспаривании кадастровой стоимости. — Прим. авт. ) сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов».

Следовательно, в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика издержки, связанные с судебным процессом, лягут на административного истца.

Таким образом, действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости существенным образом затрудняет решение вопроса защиты прав и интересов малоимущих слоев населения и позволяет органам власти субъектов Российской Федерации практически беспрепятственно завышать кадастровую стоимость земельных участков. В целях защиты интересов граждан считаем необходимым переложить бремя доказывания обоснованности проведенной государственной кадастровой оценки на государственный орган, утвердивший ее результаты.

В случае если утвержденная кадастровая оценка земель превышает их рыночную стоимость, имеются ли правовые основания для обжалования достоверности ранее внесенных сведений в кадастр?

Ответ: Само по себе превышение утвержденной региональным исполнительным органом кадастровой оценки земель их рыночной стоимости не свидетельствует о том, что имеются правовые основания для обжалования достоверности ранее внесенных сведений в кадастр. Возможно установление судом рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости. Однако определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

На основании п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Статья 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) дает определение государственной кадастровой оценки.

На основании ст. 24.12 Закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее — дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В силу ст. 24.13 Закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Согласно ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 указано, что датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость участка, то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Внесение рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости не свидетельствует о незаконности определения кадастровой стоимости на предыдущий период (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.03.2015 по делу N А40-113324/14).

В Постановлении ФАС Уральского округа от 21.05.2014 по делу N А76-18563/2013 указано, что установление рыночной стоимости участка, отличной от кадастровой, не свидетельствует о недостоверности внесенных ранее сведений в кадастр, а установленная судебным актом кадастровая стоимость не может применяться к отношениям, имевшим место до его вступления в силу.

Таким образом, если утвержденная кадастровая оценка земель превышает их рыночную стоимость, у организации отсутствуют правовые основания для обжалования достоверности внесенных ранее сведений в кадастр. Правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой, и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.02.2014 по делу N А61-1356/2013, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу N А12-33667/2013, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу N А07-1871/2014).

Нормативно-правовое регулирование государственной кадастровой оценки земель

В статье 65 Земельного кодекса РФ установлено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В статье 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правила, установленные Правительством России, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Для целей установления периодичности проведения государственной кадастровой оценки не учитывается проведение внеочередной государственной кадастровой оценки.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее — перечень), формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Перечень предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу о предоставлении перечня. В перечень включаются сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

Порядок формирования и предоставления перечня, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня, установлен Приказом Минэкономразвития России.

Государственная кадастровая оценка земель (далее — ГКОЗ) проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной кадастровой оценке», актов Минэкономразвития России, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Методические указания по ГКОЗ и нормативно-технические документы, необходимые для проведения ГКОЗ, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

ГКОЗ городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. ГКОЗ сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКОЗ иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе ГКОЗ проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона — часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

В случае если в период между датой проведения последней ГКОЗ и датой проведения очередной ГКОЗ осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в ГКН внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган регистрации прав осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в особом порядке, установленном Минэкономразвития России (Приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113).

В соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке» уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ст. 15 п. 1).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии (ст. 15 п. 3).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), а также экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки (ст. 15 п. 5).

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки орган регистрации прав обеспечивает проведение мониторинга рынка недвижимости.

Мониторинг рынка недвижимости — сбор органом регистрации прав сведений о характеристиках объектов недвижимости, ценах сделок с объектами недвижимости и ценах спроса и предложения на объекты недвижимости с использованием ЕГРН и информации о ценах спроса и предложения на объекты недвижимости, предоставленной организациями, заключившими договоры (соглашения) с органом регистрации прав о предоставлении такой информации.

Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, установлен Минэкономразвития России (Приказ Минэкономразвития России от 21.02.2011 N 53).

Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости

Методические указания и требования к ГКО земель населенных пунктов. Земли населенных пунктов используются в разнообразных целях — для проживания населения, промышленного производства, сферы услуг и отдыха.

Основные принципы определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов следующие: наиболее эффективного использования; спроса и предложения; изменения; замещения; соответствия; конкуренции; вклада; ожидания.

Сочетание вышеуказанных принципов, практических задач оценки земель населенных пунктов требует разработки соответствующих подходов, методов и инструментария.

Кадастровая стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки недвижимости, отражающих основные характеристики объектов недвижимости и наиболее вероятные условия, при которых они продавались бы на открытом рынке.

Сравнительный подход и доходный опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.

Затратный подход применим к земельным участкам с улучшениями и дает наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка в тех случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

В настоящее время ГКОЗ населенных пунктов проводится на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39.

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования (п. 1.2): (1) для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки; (2) для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки; (3) для размещения гаражей и автостоянок; (4) для дачного строительства, садоводства и огородничества; (5) для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; (6) для размещения гостиниц; (7) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; (8) для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения; (9) для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; (10) для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; (11) для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов; (12) занятые водными объектами, находящимися в обороте; (13) для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов; (14) занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами; (15) для сельскохозяйственного использования; (16) для размещения улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земель резерва; занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные; (17) для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель (1 — 10) и 17 осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке: определение и обоснование состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

Если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

На кадастровую стоимость земель населенных пунктов влияют следующие факторы, местоположение, окружение, коммуникации, социально-экономическое развитие территорий.

На кадастровую стоимость земель в сельских населенных пунктах влияют следующие факторы: местоположение, окружение, инфраструктура населенного пункта, социально-экономическое развитие территорий.

При анализе рынка используется следующая информация: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда); цены спроса (купля-продажа, аренда); информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости; обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

В этих целях проводится анализ качества статистической модели с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимое), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации, и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков, и (или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется путем подстановки значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом: определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

п. 13 Методических рекомендаций, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 9, на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 14 Методических рекомендаций, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 15 Методических рекомендаций, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе вида разрешенного использования земель, указанных в п. 15, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 16 Методических рекомендаций , не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

В вышеуказанных Методических указаниях установлены также особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов, а также земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования.

Методическая основа ГКО земель других категорий. При проведении работ по ГКОЗ всех категорий предъявляются следующие требования: (1) полнота учета существенных факторов; (2) адекватность учета существенных факторов; (3) прозрачность методов оценки и наглядность результатов; (4) внутренняя непротиворечивость результатов оценки.

Вышеуказанные требования должны быть учтены в соответствующих методических разработках, подготавливаемых для государственной кадастровой оценки земель, с учетом их особенностей в зависимости от категории земли, установленной в соответствии с Земельным кодексом РФ.

При расчете рыночной стоимости земельных участков на землях всех категорий применяются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р.

Кроме методических рекомендаций по ГКОЗ населенных пунктов, в настоящее время утверждены в установленном порядке и применяются также методические указания и рекомендации для ГКОЗ промышленности и иного специального назначения (ПриказРосземкадастра от 20.03.2003 N П/49); особо охраняемых территорий и объектов (Приказ Минэкономразвития России от 23.06.2005 N 138); водного (Приказ Минэкономразвития России от 14.05.2005 N 99) и лесного фондов (ПриказРосземкадастра от 17.10.2002 N П/336); сельскохозяйственного назначения (Приказы Минэкономразвития России от 04.07.2005 N 145 и от 20.09.2010 N 445), а также для садоводческих, огороднических и дачных объединений (ПриказРосземкадастра от 26.08.2002 N П/307).

Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий: группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения; определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее — УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы; расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов осуществляется в следующем порядке: определение перечня земельных участков; кластеризация земельных участков; определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков; определение рыночной стоимости эталонных земельных участков; определение кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с вышеуказанными методическими рекомендациями в случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, а также земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

Для определения кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда выделяются в следующие группы.

1 группа — включает земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2 группа — включает земельные участки, занятые: обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

3 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые: объектами водоснабжения; объектами рыбного и охотничьего хозяйства; гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений, предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающих хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройств от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов); водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.

4 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью.

5 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

6 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.

Так, например, кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается в размере 100% от их рыночной стоимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке: определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе; расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Оценка земель лесного фонда производится аналогично тому, как производится оценка любой другой земли, — без учета имеющихся на оцениваемом участке улучшений (зданий, сооружений и другого), которые имеют самостоятельную оценку. Такой подход обеспечивает возможность сравнения ценности отдельных участков земли с учетом их природных свойств, местоположения и способа использования. Оценка лесных земель производится с учетом многофункциональной роли лесов.

Величина кадастровой стоимости отдельных участков лесных земель равного размера, равного качества, местоположения и целевого назначения будет одинаковой независимо от того, имеются или отсутствуют в момент проведения оценочных работ на земельных участках лесные насаждения, так как последние оцениваются отдельно.

Кадастровая стоимость участка лесных земель численно равна капитализированной ренте, которая может быть получена при выращивании на нем эталонных лесных насаждений, начиная с момента проведения кадастровой оценки и в продолжение бесконечно длительного периода времени. Кадастровая стоимость лесных земель (капитализированная рента) определяется как разница между суммарным валовым капитализированным доходом от всех видов лесопользования и капитализированными расходами лесного хозяйства по лесовосстановлению 1 га леса.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется в границах земель следующих видов использования:

1) пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;

2) малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;

3) занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

4) занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

5) на которых располагаются леса;

6) прочие земли, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке: формирование перечня земельных участков; определение удельных показателей кадастровой стоимости земель; расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Удельные показатели кадастровой стоимости определяются с учетом ценности и, соответственно, доходности земель.

Так, например, удельные показатели кадастровой стоимости земель шестого вида использования устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, указанных в первом виде использования.

Земельный участок садоводческого объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Земельный участок огороднического объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Земельный участок дачного объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке: кластеризация объединений; определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения с учетом особенностей их целевого назначения; определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Отдельным Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 утверждены методические указания по определению кадастровой стоимости образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования земель и уточнения площади земельного участка.

Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2006 г. N 358 были утверждены Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда для целей налогообложения .

Объекты оценки жилого фонда: индивидуальные жилые дома, их части, комнаты в индивидуальном жилом доме; квартиры, части квартир, комнат; вышеуказанные объекты, строительство которых не завершено.

Приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 г. N 358 были утверждены Методические рекомендации о государственной кадастровой оценке .

Методические указания применяются с 1 ноября 2016 г. для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости (в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов).

Кроме того, Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

И КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка — это расчетная величина, которая устанавливается в отношении земельного участка в результате государственной оценки земли.

Кадастровая стоимость определяется с учетом местонахождения земельного участка и его классификации по целевому назначению.

В настоящее время применяются два порядка определения кадастровой стоимости.

Старый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данный порядок будет применяться до 1 января 2020 г.:

1) если решение о переходе на новый порядок оценки не было принято в субъекте РФ;

2) если кадастровую оценку начали проводить до 1 января 2017 г. в соответствии с указанным законом.

Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Оба порядка определения кадастровой стоимости применяются в период с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г.

Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка применяется, если в субъекте РФ было принято соответствующее решение. В этом случае кадастровая стоимость определяется путем проведения государственной кадастровой оценки, которая включает в себя принятие решения о ее проведении и подготовку к ней, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов кадастровой оценки.

Как правило, кадастровая оценка проводится не более одного раза в три года (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в два года) и не менее чем один раз в пять лет.

Решение о проведении кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта РФ. В таком решении определяются виды объектов недвижимости и категории земель, по которым проводится оценка.

Земельные участки оценивает бюджетное учреждение, создаваемое в субъекте РФ.

Подготовка к проведению кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку бюджетным учреждением информации о земельных участках, кадастровая стоимость которых оспорена. Она должна быть закончена до 1 января года, в котором будет определяться кадастровая стоимость.

Бюджетное учреждение рассчитывает кадастровую стоимость в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.

При определении кадастровой стоимости земельный участок оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения, например, при продаже поэтому кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать его рыночной стоимости.

При определении кадастровой стоимости, основанной на его рыночной стоимости, кадастровая стоимость земельного участка не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.

На кадастровую стоимость земельного участка не влияют многолетние насаждения, которые находятся на этом участке.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на дату составления перечня объектов и определяется из расчета наиболее вероятной цены недвижимости, по которой она может быть приобретена, независимо от наличия ограничений на ее распоряжение.

При определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается фактический вид его использования.

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет проект отчета в форме электронного документа.

Бюджетное учреждение должно разместить проект отчета о кадастровой оценке на своем сайте в течение трех рабочих дней. В этот же срок сведения о месте его размещения и сам проект отчета направляются в Росреестр для проверки на соответствие промежуточного отчетного документа установленным требованиям.

Сведения и материалы из проекта отчета, который готовит бюджетное учреждение, размещаются в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно в течение 60 дней со дня их размещения.

Если после изучения материалов отчета возникнут возражения или уточнения, то замечания на отчет можно подать в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в фонде данных. Замечания можно подать лично в бюджетное учреждение или МФЦ, направить почтой либо через Интернет.

По результатам рассмотрения замечаний кадастровая стоимость земельного участка может быть пересмотрена.

Отчет о кадастровой оценке утверждает уполномоченный орган субъекта РФ. Для этого в течение 20 рабочих дней со дня его получения от бюджетного учреждения принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, следующего после проведения оценки, при условии что он опубликован не позднее чем за месяц до окончания года.

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 ,

от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590 ,

от 30.06.2010 N 478)

1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590)

2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 30.06.2010 N 478)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

К особым случаям определения кадастровой стоимости земельных участков относятся следующие:

• - кадастровая оценка земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений;
• - образование нового земельного участка;
• - изменение площади земельного участка при упорядочении его границы;
• - изменение вида разрешенного использования земельного участка;
• - перевод земельного участка из одной категории в другую или отнесение земельного участка к определенной категории земель;
• - выявление ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи.

Кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений не представляют собой самостоятельную категорию земель по целевому назначению, однако для их кадастровой оценки применяется Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 № П/307.

Под земельным участком садоводческого объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Земельный участок огороднического объединения предоставляется гражданину или приобретается им для выращивания ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного мри зонировании территории). Под земельным участком дачного объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур).

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:

• - кластеризация объединений (отдельно для садоводческих и огороднических объединений и для дачных объединений);
• - определение УПКС для каждого объединения,
• - определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризация включает изложенные ниже действия:

• 1) составление перечня всех объединений субъекта РФ с их разделением на:
  • - садоводческие и огороднические объединения,
  • - дачные объединения;
• 2) определение типового перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне Российской Федерации. В Типовой перечень включаются следующие факторы:
  • - расстояние до районного центра,
  • - расстояние до ближайшего населенного пункта,
  • - расстояние до ближайшей остановки,
  • - число рейсов в день,
  • - расстояние до водоема,
  • - расстояние до леса,
  • - уровень преступности на 10000 человек в административном районе,
  • - наличие электричества,
  • - наличие водопровода,
  • - наличие магистрального газоснабжения,
  • - качественное состояние почв (балл бонитета),
  • - удаленность от источника загрязнения химическими веществами,
  • - продолжительность вегетационного периода,
  • - возможность летних заморозков,
  • - возможность наступления ранних осенних заморозков,
  • - вид покрытия подъездной дороги (асфальт, грунт и т.п.);
• 3) определение перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне субъекта РФ. Для определения перечня факторов на уровне субъекта РФ формируется группа экспертов, в которую входят специалисты профильных комитетов местных администраций, занимающиеся вопросами кадастровой оценки земель, и территориального органа Росимущества, оценщики и риелторы. Эксперты определяют перечень факторов кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта РФ на основе типового перечня факторов кластеризации.

При определении перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений эксперты могут дополнить типовой перечень факторами, оказывающими влияние на стоимость земель указанных объединений в данном субъекте РФ, либо исключить из типового перечня несущественные, но их мнению, факторы. В каждом определенном ими перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных объединений - расстояние от столицы субъекта РФ). Перечни факторов кластеризации для каждого из видов объединений, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние, утверждаются на уровне субъекта РФ;

• 4) определение эталонного земельного участка для каждого объединения. Эталонным является земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим;
• 5) объединение эталонных земельных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации. Кластеризация эталонных участков представляет собой их группировку по общности признаков на основе кластерного анализа. Кластеризация проводится отдельно для двух видов объединений (садоводческих и огороднических объединений;- дачных объединений). До проведения кластеризации проводится группировка эталонных земельных участков каждого из видов объединений по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида объединений. Диапазон изменения фактора в пределах каждой группы устанавливается группой экспертов, которая формировала перечень факторов. В рамках сформированных групп проводится кластеризация эталонных земельных участков объединений по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость, в кластеризации не участвует).

Количество кластеров определяется группой экспертов, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте РФ. Результатом кластеризации эталонных земельных участков объединений является перечень объединений по кластерам;

6) сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы такое превышение было более чем в три раза.

При недостаточности или отсутствии информации о рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор достаточной информации об арендной плате за земельные участки. Если и такой информации недостаточно, то дополнительно собирается информация о рыночных ценах или арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя аналогичные оцениваемым земельные участки;

7) расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений. Расчет рыночной стоимости земельных участков в каждом кластере

б зависимости от вида исходной рыночной информации осуществляется либо методом капитализации земельной ренты (используется информация об арендной плате за земельные участки), либо методом выделения или распределения (используется информация о рыночных ценах единых объектов недвижимости, включающих аналогичные оцениваемым участки), либо методом остатка (используется информация по арендной плате за единые объекты недвижимости);

• 8) проведение статистического анализа связи между рыночной ценой или рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи;
• 9) проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации. При недостаточности связи в одном и нескольких кластерах перечень факторов кластеризации уточняется и проводится новая кластеризация. Такие действия осуществляются до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Определение УПКС объединений осуществляется в зависимости от достаточности рыночной информации.

Для объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков:

• - определяется кадастровая стоимость эталонного земельного участка в составе объединения путем решения уравнения связи между рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации;
• - рассчитывается УПКС путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка на его площадь.

Определение УПКС объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных цепах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, предполагает одну последовательность действий для садоводческих и огороднических объединений и другую - для дачных объединений.

Для садоводческих и огороднических объединений:

• - определяется минимальное значение УПКС таких объединений в кластерах с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков - УПКС™?,;
• - определяется среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКС - УПКС? Д „;
• - рассчитывается соотношение между указанными выше показателями:

Рассчитывается УПКС земель садоводческого (огороднического) объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены оцениваемые объединения, на величину рассчитанного выше соотношения (k ).

Расчет УИКС для дачных объединений при недостаточной рыночной информации проводится аналогично расчету УИКС садоводческих и огороднических объединений, но при этом вместо УИКС сельскохозяйственных угодий используются УИКС земель под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к дачным объединениям.

Кадастровая стоимость земельных участков объединений рассчитывается путем умножения УИКС эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений на площадь оцениваемых земельных участков. В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений их кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной.

Независимая кадастровая оценка земельных участков - комплекс мероприятий, направленных на анализ спроса и предложения, а также определение стоимости конкретного ЗУ. Вне зависимости от вида оценки результатом работы является денежное выражение (кадастровая цена) земельного участка.

Особенность полученного параметра в том, что он является главными показателем при начислении налогов и проводится по массовой методике. Результат выполнения работы - разделение определенной области на зоны, а также вычисление цены земельных участков по зональным и основным показателям. Оценивание осуществляется с учетом индивидуальных особенностей ЗУ, а полученная стоимость будет наиболее вероятной при желании владельца продать надел в условиях рынка.

Порядок оценки ЗУ зафиксирован в российском законодательстве, а главной целью является определение стоимости наделов разного назначения. Ниже рассмотрим, как осуществляется оценка, с какой целью выполняется работа, кому поручаются такие задачи, и какими способами они реализуются.

Кадастровая оценка ЗУ - технические и административные действия, которые осуществляются уполномоченными органами для вычисления кадастровой цены участка земли в ведении конкретной структуры. Расчет осуществляется на определенную дату и для решения следующих задач:

• На государственном уровне - формирование общей системы налогообложения земельных участков, которые находятся во владении государства или других лиц. В результате органам ФНС проще выполнять возложенные на них функции, в том числе в вопросе наполнения государственного бюджета.
• На территориальном уровне - изучение эффективности применения земель для каждой отдельно взятой территории на конкретную дату, решение вопросов в отношении распределения ЗУ, а также их более продуктивного применения.
• На уровне владельцев определенных наделов - установление правильного размера налогов и получение приблизительной рыночной цены, что требуется для проведения сделок по аренде или купле-продаже земельного участка, оформления наследства, передачи объекта под залог и так далее.

С какой целью она проводится?

Выше рассмотрены общие причины оценки земель. Выделим наиболее популярные цели, которые преследуются заказчиками:

• Для проведения сделок с ЗУ - аренда, дарение, продажа.
• В процессе приватизации или страхования.
• Оформление кредита в финансовом учреждении (если земля используется в роли залога).
• При имущественных спорах.
• Для оценки эффективности вложений в землю.
• С целью привлечения пайщиков.
• При сборе документов службой приставов.
• Для оценки компаний (если используется затратный метод).
• При необходимости оценки текущего ущерба.
• Для получения разрешения на строительство объекта.
• В случае применения ЗУ в виде составляющей уставного капитала компании и так далее.
• Процесс кадастровой оценки

Кадастровая оценка осуществляется в несколько этапов:

1. Оформляется договор. Для его заключения у оценщика на руках должна быть необходимая информация, а именно цель выполнения оценочной работы, стандарты оценивания, категория ЗУ, вид разрешенного применения, наличие обременений на земельный надел, тип собственности, наличие построек на ЗУ, а также информация из земельного кадастра. На этом же этапе определяется дата выполнения оценочных работ и ориентировочное время выдачи результатов.
2. Сбор и анализ переданной информации. Анализируются юридические документы и данные о регистрации ЗУ, его физические характеристики, описание месторасположения участка, инженерных коммуникаций и строений на них. Проводится анализ экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.
3. Специалисты выезжают на объект для непосредственного осмотра земельного участка и близлежащей территории.
4. Запрашиваются документы и информация у владельца ЗУ, а также служб, обеспечивающих его эксплуатацию.
5. Специальная комиссия анализирует рынок недвижимости и последние результаты продаж.
6. Определяется методика, по которой будет осуществляться оценивание надела.
7. Полученные результаты согласовываются, после чего составляется отчет.

Итоги выполненной проверки находят отражение в письменном отчете, который передается заявителям и может использоваться для решения конкретных задач. Важно, чтобы форма и содержание отчета соответствовали действующим требованиям законодательства. Многие проблемы связаны с определением формы заключения. На текущем этапе единые правила отсутствует, поэтому разные оценочные организации могут предъявлять отчеты о проделанной работе в разном виде и с индивидуальным содержанием.

Основные методы оценки

В процессе оценки ЗУ применяется несколько методик:

• Нормативный способ оценки. Его особенность заключается в определении нормативной цены земельного надела. Такой вариант подходит для случаев выкупа или передачи недвижимости во владение, его дарения или получение в наследство, при оформлении кредита или изъятии в пользу государства.
• Сравнение продаж. Этот способ оценки считается наиболее эффективным, ведь для получения цены объекта анализируется реальная ситуация на рынке. Если у оценочной компании нет информации в отношении продаж конкретного ЗУ, он принимает во внимание текущий уровень спроса. При выполнении работы учитывается зонирование объекта, условия финансирования, состояние рынка, экономические прогнозы, наличие инженерных сетей или коммунального обеспечения, расположение и другие параметры.
• Доходный метод (капитализации земельной ренты). Суть работы заключается в обработке данных по стоимости аренды ЗУ. С учетом потенциального дохода определяется и стоимость надела. Расчет стоимости арендного участка производится по простой формуле - суммарный объем прибыли с аренды делится на ставку капитализации. Последняя определяется посредством деления суммарной стоимости за аренду таких же земель на их цену. Арендная цена зависит от ряда факторов - формы участка, его расположения, наличия транспортных подъездов, вида использования земли и других параметров.

Дополнительные методы

Существует и ряд других методов (вспомогательных):

• Распределения. В этой методике определяется доля стоимости надела в общей цене определенной территории. При расчете оценщик базируется на соотношении стоимости ЗУ и построек, которые на ней находятся. Применение такой методики актуально для новостроек, ведь земля под ветхими зданиями имеет большую долю в общей цене объекта (если сравнивать с сооружением). Итоговый результат расчета будет приблизительным и не имеет большой достоверности. Применяется методика при дефиците достоверных данных о рыночной ситуации.
• Выделения. При таком способе оценивается ЗУ, на территории которых имеются постройки или предоставлены данные о сумме операций, проведенных с применением участков. Способ расчета применяется для наделов, где имеются небольшие объекты (к примеру, дачные дома), а также нет точной информации о продажах земель в этом районе.
• Остатка. Суть способа расчета заключается в оценке ЗУ, которые могут быть улучшены путем строительства на них объектов для получения большей цены. Алгоритм такой - определение потенциального дохода земли, вычисление потенциальной прибыли от строений, вычисление цены.
• Разбивки на участки. Такая методика применяется при делении надела на небольшие доли. Алгоритм - определение числа и размеров ЗУ, вычисление стоимости сравнительным методом, проведение расчета затрат и чистой прибыли от продажи, а также выбор дисконтной ставки (для оценки рисков).

Главный показатель при определении кадастровой цены - удельный параметр стоимости одного «квадрата» земельного участка. Он вычисляется для определенной категории земельных участков и видов разрешенного применения посредством умножения площади определенного ЗУ на показатель кадастровой цены одного «квадрата» участка.

Зависимость от вариантов применения

Если для надела предусмотрено несколько вариантов применения, в процессе оценки выбирается тот тип использования, для которого параметр кадастровой цены одного «квадрата» площади будет наибольшим. Если рыночная цена известна, определение кадастровой стоимости производится в процентах.

Тонкости оценки ЗУ для конкретного назначения:

• Земли сельских и городских поселений, дачных, садоводческих или огородных хозяйств. Для оценки таких объектов применяются текущие рыночные цены, другие данные о ЗУ и результаты иных методов. Наиболее востребован сравнительный способ.
• Сельскохозяйственные угодия, находящиеся вне черты города или поселка. В процессе определения цены берется во внимание размер капитализации расчетной рентной прибыли (доходный метод).
• Другие категории земель вне города или поселков. При оценке применяется затратный или доходный методы.

Если речь идет об оценке с/х угодий, при выполнении работы требуются и другие показатели - расположение, качество почвы, технологические характеристики и так далее. После сбора полной информации вычисляется кадастровая цена и рентная прибыль.

Какой орган может проводить?

Независимая оценка ЗУ - работа, которую вправе осуществлять компании и ИП, имеющие соответствующее разрешение (лицензию) на выполнение оценочных мероприятий. Что касается государственной кадастровой оценки, она осуществляется с периодичностью раз в пять лет и проводится для всех наделов, находящихся на территории административно-территориальной области. Такую работу выполняет Федеральное агентство, занимающееся вопроса кадастра объектов недвижимости, а также органы на местах.

В процессе оценки в учет берутся сервитуты - права ограниченного применения ЗУ для прокладки ЛЭП, прохода поездов и прочие ограничения, установленные судебным органом, законодательством или административным актом.

Список документов

Как правило, для проведения оценки ЗУ требуются следующие бумаги:

• Правоустанавливающие документы.
• Данные о границе земельного надела.
• Категория территориального участка.
• Данные о состоянии или наличии коммуникаций.

Пакет бумаг передается уполномоченным органам, которые определяют кадастровую стоимость, а участок земли получает соответствующий статус. Чтобы уточнить полный перечень необходимых документов, стоит обратиться в уполномоченный орган своего региона.

Итоги

Результаты кадастровой оценки проходят утверждение и становятся доступными для СМИ. Информация выкладывается на сайте Россреестра и актуальна пять лет до следующей оценки. В течение этого периода допускается оспаривание и изменение стоимости в определенных случаях:

• Изменение площади или границы ЗУ.
• Перевод надела в другую категорию.
• Установление нового вида разрешенного применения.
• Изменение характеристик ЗУ из-за обвалов, оползней, прокладке через них дорог и так далее.
• Выявление ошибок в документах, применяемых при расчете цены.
• Значительное изменение положения дел на рынке земли (резкое обесценивание земель).

Изменение кадастровой цены производится в рабочем или административном порядке, а также через суд.