Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки ФСО№ 1 раз.2 п.23.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:
- -Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
- - Когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
- - Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
- - Для оценки объектов незавершенного строительства;
- - Для оценки в целях выделения объектов налогообложения зданий, земельных участков;
- - Для оценки в целях страхования;
- - Для итогового согласования стоимости.
Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:
- 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка;
- 2. Оценка полной стоимости воспроизводства замещения оцениваемого здания;
- 3. Расчет величины износа;
- 4. Определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки;
- 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства или замещения строения со стоимостью земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства или замещения.
Метод количественного обследования заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
Метод разбивки по компонентам по укрупненным видам работ оценки рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, перекрытий, стен и др.
Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:
- - Метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
- - Метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
- - Метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.
Определение износа
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
Выделяют три способа расчета износа:
- - сравнения продаж;
- - эффективного возраста;
- - разбиения на виды износа.
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний экономический. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например: дефекты конструктивных элементов. Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный или бухгалтерск...
Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам-аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано например, оценка приносящей доход недвижимости. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта или отсутствие возможности их прогноза в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.
Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки
недвижимости.
Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид:
V = Ссозд - И , (19)
где Ссозд– стоимость создания объекта недвижимости; И – совокупный износ объекта.
Стоимость создания объекта недвижимости включает в себя все
затраты на его строительство, при этом эти затраты могут быть двух видов: затраты на воспроизводство или затраты на создание.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение, все затраты принято разделять на следующие группы:
Затраты на земельный участок;
Затраты на строительство;
Затраты на предпринимательство.
Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде:
Ссозд = Ззу + Зстр + Зпр , (20)
где Ззу- затраты на приобретение или аренду земельного участка;
Зстр- затраты на разработку проекта и возведение объекта;
Зпр – затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику.
Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается, как вакантный, приобретаемый под строительство.
Расчет стоимости земельного участка может производится несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов.
Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей.
Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, то в качестве затрат на приобретение земельного участка возможно взять величину кадастровой стоимости участка,
определенную в процессе Государственной кадастровой оценки
Стоимость земельного участка под оцениваемым торговым центром была рассчитана, как стоимость выкупа права аренды, рассчитанная по методикам правительства города и составила 38 миллионов рублей.
Определение затрат на строительство осуществляется одним из четырех наиболее распространенных способов: метод сравнительной
единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного
обследования.
В нашем случае, используется метод сравнительной единицы, который предполагает выделение единицы сравнения, в качестве которой обычно выбирается либо единица площади (1 м2), либо единица строительного объема (1 м3). После чего с помощью специальной справочной литературы подбирается аналогичное здание и определяется стоимость строительства сравнительной единицы данного здания.
Подбор необходимой справочной информации производится по представленным показателям объектов-аналогов, их техническим характеристикам и конструктивным элементам, наиболее близким к оцениваемому объектам.
При формировании полной стоимости строительства оцениваемого объекта после выбора справочного стоимостного показателя аналогичного здания их корректируют с помощью следующих коэффициентов:
На различие в конструктивных элементах зданий;
На различие в объеме зданий;
На сейсмичность;
На величину непредвиденных затрат;
На региональное различие в уровне цен;
На зональное различие в уровне цен;
На изменение цен после издания справочника.
Полученная таким образом общая стоимость строительства объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории, рассчитанные по укрупненным показателям. Стоимость строительства можно представить в виде следующей формулы:
Зстр = Збаз * Кконстр * Коб * Ксейсм * Кпр * К рег * К зон * Кинф , (21)
где: Збаз– базовая стоимость строительства аналогичного здания;
Кконстр– коэффициент конструктивных различий; Коб– коэффициент различий в объеме;
Ксейсм– коэффициент сейсмичности;
Кпр– коэффициент прочих и непредвиденных затрат; Крег– региональный коэффициент;
Кзон– коэффициент зональности;
Кинф– коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве.
Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто используемым методом расчета стоимости строительства.
Базовая стоимость строительства торгового центра, аналогичного оцениваемому составила 39 000 руб/м2, коэффициент
различий в объеме – 0,95, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,14, коэффициент инфляции – 1,19. Таким образом, затраты на строительство оцениваемого торгового центра составят:
Зстр = 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 руб.
Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка, в настоящих условиях она составляет порядка 20%.
Таким образом, мы определили все виды затрат, относимых к стоимости создания объекта оценки. Но объект оценки является не новым объектом, а уже прошедшим какой-то срок своей службы, за который объект неминуемо потерял часть своей стоимости. Для учета этих потерь вычисляют совокупный износ.
Совокупный износ представляет собой сумму трех видов износа: физического, функционального и экономического:
И = Иф + И м + Ив , (22)
где: Иф – физический износ;
Им – функциональный (моральный) износ; Ив – внешний (экономический) износ.
Каждый вид износа отражает снижение стоимости объекта
недвижимости, вызванные различными причинами. Физический износ - это обесценивание объекта, вызванное ухудшением в процессе эксплуатации его физических характеристик под
воздействием природно-климатических факторов, а также
жизнедеятельности человека. Наиболее распространенный метод определения величины физического износа называется методом срока жизни:
где: ХВ – хронологический возраст; ФЖ – срок физической жизни.
По приведенной выше формуле величина физического износа рассчитывается в процентах от полной стоимости создания
оцениваемого объекта.
Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) – снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего- либо (например, система отопления отстала от современных
стандартов, фундаменты более мощные, чем необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно- технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.
Стоимостным выражением функционального износа считается разница между затратами на воспроизводство и затратами на замещение, но подобный способ расчета слишком трудоемок. Поэтому в практической деятельности чаще всего используют метод, основанный на капитализации потерь, вызванных наличием функционального износа:
И = ПД , (24)
где: ПД – потери дохода, вызванные моральным
(функциональным) износом оцениваемого объекта.
Потери дохода могут быть рассчитаны путем сравнения дохода, получаемого с объекта оценки с аналогичными современными зданиями, полностью удовлетворяющим требованиям пользователей, т.е. с отсутствующим моральным (функциональным) износом.
Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы
автомобильным движением, строительство экологически вредного
предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства,
Теоретически величина внешнего износа может быть определена, как разница между рыночной стоимостью объекта и
стоимостью создания, уменьшенной на величину физического и
морального износов. Практического применения подобный метод имеет мало, поэтому чаще всего внешний износ рассчитывается аналогично функциональному, с той лишь разницей, что при расчетах берутся потери дохода, вызванные именно экономическим износом.
Исходя из того, что причины возникновения внешнего износа никак не связаны с самим оцениваемым объектом, можно утверждать, что устранение его силами собственника объекта в большинстве случаев не представляется возможным. Таким образом, экономический износ бывает только неустранимы, но в некоторых
случаях воздействие, обуславливающее его наличие, может исчезнуть под влиянием внешних причин.
Оцениваемый торговый центр введен в эксплуатацию в 2008 г., соответственно его хронологический возраст составляет 4 года.
Нормативный срок службы аналогичных капитальных зданий составляет 75 лет, следовательно, физический износ здания
составляет 5,3%.
Учитывая недавнее время ввода объекта в эксплуатацию и отсутствие значительных изменений на окружающей территории, можно констатировать отсутствие у оцениваемого объекта морального и экономического износа.
Расчет стоимости объекта затратным методом произведен в таблице 15.
Таблица 15. Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом
Стоимость объекта оценки, полученная затратным методом, с учетом округления, составит
573 миллиона 361 тысячу рублей.
Полная стоимость замещения - стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Полная стоимость воспроизводства - Стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия" и устаревание), что и у объекта оценки. Другими словами, один метод предусматриваетЗамену з дания подходящим субститутом, тогда как другой -Воспроизводство точной копии.
Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.
С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.
В практике оценки стоимости строительства чаще всего пользуются одним из четырех взаимосвязанных методов:
количественным методом,
методом определения по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видов работ,
методом сравнительных единиц,
методом сравнения аналогичных объектов.
В основу количественного метода определения стоимости строительства входит тщательная инвентаризация:
всех видов работ по объекту в целом:
затрат труда;
материалов;
затрат на использование средств механизации работ.
Все это относится к категории прямых затрат, к ним в процентном отношении суммируются накладные расходы, плановая прибыль подрядчика, и другие расходы, в том числе на проектирование, монтаж оборудования, необходимого для производства, транспортные издержки и т.п. В результате получается сводная объектная смета стоимости всего производственного процесса в действующих на данный момент ценах.
У метода определения стоимости строительных работ на новых объектах по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видам работ , та же схема составления локальных смет, которые сводят в общую смету, но конечный результат определяется по укрупненным сметным нормативам, определяющим в процентном отношении стоимость укрупненных элементов в общей стоимости объекта.
Пользуясь методом сравнительных единиц , оценщик подыскивает аналогичное со строящимся сооружение, любыми путями определяет его стоимость (сметная стоимость, балансовая стоимость, рыночная стоимость и т.п.), определяет сколько стоит сравнительная единица аналогичного сооружения. За сравнительную единицу принимают обычно полезную площадь объекта или его объем. Полученную стоимость сравнительной единицы, при необходимости, корректирует с учетом имеющихся различий у сравниваемых объектов. Полную стоимость строящегося объекта получают, умножая скорректированную стоимость единицы сравнения на сумму единиц сравнения вновь строящегося объекта (площадь, объем).
При использовании метода объектов-аналогов определение стоимости строительных работ строится на данных сравнительного анализа цен продаваемых объектов, аналогичных объекту оценки. При необходимости, вводятся соответствующие корректировки, учитывающие отличия между объектами, в результате получается стоимость оцениваемого объекта. Этот метод рекомендуется дляопределения стоимости , если существует активный рынок данного вида сооружений. Несмотря на определенные сложности, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.
Общая характеристика и условия применимости затратного подхода В соответствии с ФСО-1 «Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат , необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний». «Принцип замещения является базой затратного подхода. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшенияравной желанности и полезности без чрезмерной задержки»
Согласно МСО-2007 в зависимости от того, в каком объеме данные для расчетов взяты из рыночных данных, затратный подход может дать прямое указание на рыночную стоимость. Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости.
Необходимое условие для использования затратного подхода достаточно детальная оценка затрат на строительство (восстановительной стоимости) идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
В соответствии с ФСО-1 «Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Алгоритм определения рыночной стоимости объекта недвижимости (Сон ) затратным подходом можно представить в виде формулы:
где: Сзу – рыночная стоимость земельного участка; ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений на участке; ПРинв - прибыль инвестора; НИ – накопленный износ.
Применение затратного подхода предпочтительнее , а иногда и единственно возможно в следующих случаях .
1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты
2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
4. Для оценки объектов незавершенного строительства.
5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
6. Для оценки в целях страхования.
7. Для переоценки основных фондов предприятий.
8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Применение затратного подхода ограничено условиями:
Если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.
Если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.
Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.
Определение полной восстановительной стоимости строений Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции. Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает нестационарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствием данной особенности является сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции. В среднем, крупные объекты создаются от 3 до 5 лет. Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.
Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций: инвесторы; подрядчики; проектировщики; поставщики строительных материалов и оборудования; банки; посредники и прочие.
Процесс создания продукции капитального строительства можно разделить на самостоятельные фазы или стадии с различным содержанием проводимых работ и составом участников.
Стадии строительного производства
Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.
Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Последовательность применения затратного подхода
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.
В курсовой работе стоимость земельного участка будет определяться методами сравнительного подхода в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.
Величина затрат на воспроизводство объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.
Величина затрат на замещение объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
В курсовой работе производился расчет затрат на воспроизводство Объекта оценки методом индексации первоначальной стоимости. Идексация осуществлялась с использованием системы индексов пересчета сметной стоимости по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. Для составления локальных, объектной смет и ССР использовались «Московский территориальные сметные нормативы» - МТСН 81.9-98, в которых цены зафиксированы по состоянию на 1 января 1998 года. Индексы пересчета сметной стоимости из базисного уровня цен в цены, действующие на дату оценки, имеются в базе данных программы «Гектор Сметчик - Строитель».
Стоимость улучшения определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящего в сметную стоимость, но и прибыль препринимателя (инвестора), называемая прибылью девелопера.
Прибыль предпринимателя – величина рыночно обоснованной прибыли за организацию и (или) реализацию инвестиционного проекта. Прибыль предпринимателя оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание, либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Прибыль предпринимателя может быть также найдена по нормам отдачи при наиболее вероятном альтернативном вложении капитала. По данным ведущих девелоперских компаний в рассматриваемом регионе она составляет 10 - 15%.
При определении стоимости замещения улучшений будет учтена величина накопленного износа, которая определяется как сумма физического, функционального и экономического износов.
