Инструкция
Чтобы сдать в поднаем напишите письменное заявление на имя собственника жилья. Собственником социальной является местная администрация, поэтому в заявлении укажите, что уведомляете собственника жилья в лице районной администрации о сдаче квартиры или вселении в нее посторонних лиц, не зарегистрированных на жилплощади. Унифицированной формы данного документа нет, поэтому пишите его в свободной форме.
Перечислите всех лиц, которых вы собираетесь вселить или временно сдать социальную квартиру, укажите их паспортные данные, сроки вселения или поднайма жилья, причину, которая вас заставила сдать . Причина должна быть уважительной, так как социальное жилье выдается малоимущим гражданам, не имеющим жилья или проживающим в жилье, не соответствующим социальным нормам на . К уважительной причине можно отнести ваш временный отъезд в командировку на длительный срок или отъезд по неотложным делам на срок более 1 месяца.
Получите под заявлением подписи всех прописанных в квартире лиц. Все отсутствующие должны дать нотариальное разрешение на вселение в жилье или выдать вам нотариальную доверенность, позволяющую совершать любые действия от имени зарегистрированных жильцов. Отнесите заявление к ответственному представителю балансодержателя.
Составьте письменный договор поднайма помещения. Укажите в нем все условия поднайма, сроки и оплату, а также дополнительные условия, которые вы посчитаете нужными указать. Если дополнительные условия поднайма не указаны, как и не описана ответственность сторон за сохранность имущества и за досрочное расторжение договора, то эта ответственность вытекает из главы 35 Гражданского кодекса РФ, то есть при любых спорных вопросах по поводу поднайма жилья суд будет опираться на указанную главу.
Один экземпляр договора оставьте арендаторам, второй заберите себе. Сделайте со своего договора две ксерокопии. Одну предъявите в ЖЭУ, вторую – в налоговую инспекцию для начисления подоходного налога, который высчитывается с любых доходов физических лиц.
Видео по теме
Сегодняшняя ситуация на жилищном рынке такова, что далеко не каждый может позволить себе приобрести квартиру. Многие по-прежнему живут в квартирах, выделенных государством, на основании договоров социального найма.
Сегодняшнее законодательство в области жилищного права предоставляет широкий спектр возможностей тем жильцам, которые имеют квартиру в собственности. А каковы права тех, кто проживает в квартире по договору социального найма?
Законодательная база
Механизм предоставления жилья на основании договора социального найма зафиксирован в действующем Жилищном кодексе Российской Федерации, который, в свою очередь, содержится в своде законов нашей страны под номером 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года. Вопросам, связанным с социальным наймом жилого помещения, в этом нормативно-правовом акте посвящена глава 8.Она, в частности, определяет, что в реализации договора социального найма участвуют две стороны. Первая из них - собственник жилья, в лице которого может выступать государство или муниципалитет в зависимости от , соответственно, к государственному или муниципальному жилищному фонду. Вторая сторона такого договора - само лицо или лица, проживающие в квартире на его основании.
Права граждан на основании договора социального найма
Основное право, которое приобретает гражданин или граждане, подписавшие договор социального найма, - это право пользования жилым помещением. Одновременно с приобретением этого права в момент подписания договора наниматель получает и право пользования общим имуществом многоквартирного дома, включая подъезды, лестничные клетки и другие его элементы. При этом пункт 2 статьи 60 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что данные права являются бессрочными, то есть гражданина не могут попросить освободить квартиру в связи с истечением срока действия договора.При этом право нанимателя жилого помещения на пользование им означает не только право проживать в нем, но и возможность вселять туда иных лиц, в том числе временно, сдавать его в наем и даже осуществлять его обмен. Такой перечень прав нанимателя жилья по договору социального найма установлен пунктом 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ. Однако следует иметь в виду, что реализация всех этих прав должна производиться в установленном законом порядке. В частности, в большинстве случаев одним из условий их реализации является получение согласия наймодателя, то есть собственника жилья, на такие действия.
В случае несоблюдения этого и других условий пользования жилым помещением действия гражданина могут быть признаны незаконными и повлекут за собой применение к нему соответствующих санкций. Так, например, пункт 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что при использовании жилого помещения не по назначению его собственник вправе расторгнуть договор социального найма.
Согласно договору социального найма одна сторона - собственник жилого помещения (государство или муниципалитет) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Из этого следует, что гражданин, получивший муниципальное жилье не является его собственником. Поэтому сдать квартиру в аренду можно только по правилам поднайма. А для этого необходимо в обязательном порядке уведомить собственника жилья (государство или местную администрацию) о своем желании и с согласия собственника данной квартиры, то есть города или государства в лице его уполномоченного органа.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. Обратите внимание: учетная норма площади на одного человека устанавливается субъектом РФ. Например в Москве она соответствует 18 кв.м общей площади. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя (города) передает на срок часть или все нанятое вами помещение в пользование поднанимателю. При этом поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Таким образом, для вселения на жилую площадь поднанимателя (поднанимателей) требуется согласие наймодателя, а также всех лиц, которые вместе с нанимателем постоянно проживают (прописаны) на данной площади. Договор поднайма является возмездным. Плата за сдачу жилой площади в поднаем устанавливается по соглашению сторон. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (перечень таких заболеваний утвержден Правительством РФ, в частности, к таковым относится открытая форма туберкулеза) а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, Жилищным кодексом РФ и иными нормативными правовыми актами. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
По соглашению сторон;
При невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после такого предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Срок поднайма не может превышать срока найма договора жилого помещения, то есть в случае прекращения договора социального найма (например, вследствие смерти нанимателя) договор поднайма также прекращается, хотя бы к этому моменту срок, на который последний был заключен, еще не истек. При социальном найме поднанимателю не принадлежит право требовать заключения договора на новый срок. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.
О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.
«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», - заметила Балкарова.
Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.
«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.
Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта , которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».
«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.
Арендное жилье дешевле ипотеки
Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц. При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам. За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».
Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры - год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.
В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности - в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.
Другая сторона арендного вопроса - работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.
«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды. Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт - паи такого фонда. Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», - заметила управляющий директор АИЖК.
Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.
Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доходность по жилью, даже на падающем рынке, - это 4 года, по аренде - 17 лет, - рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. - Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю. Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».
Покупать квартиры уже невыгодно
По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным. Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли. А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.
Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.
Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», - согласилась она.
При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.
Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», - аргументировал он.
В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.
Каждый собственник квартиры в попытке подзаработать денег начинает искать ответ на вопрос: как сдать квартиру в аренду ? Впрочем, сдавать в аренду можно не только недвижимость, которая находится у вас в собственности, но и муниципальные квартиры, которыми владеет город. Эти две процедуры серьезно отличаются. Если вы являетесь собственником квартиры или дома, вам предстоит заключить договор найма с арендаторами. Если же вы занимаете муниципальную площадь, вы сами являетесь нанимателем, поэтому, сдача муниципального жилья может произойти только посредством субаренды.
Процедура сдачи муниципального жилья
Процесс сдачи в аренду муниципальной собственности подробно описан в ст. 76 ЖК РФ . Он предполагает сбор документации, а также получение согласия владельца муниципальной собственности - управления недвижимости района, в котором располагается квартира или комната. Итак, что рекомендуется сделать, если вам необходима сдача в аренду муниципального жилья?
- Составьте прошение, которое направьте в виде письма в Управление. Письмо пишется на имя начальника, оно должно быть подписано каждым человеком, кто прописан в квартире, а также теми, кому вы собираетесь сдавать недвижимое имущество в аренду. Если у вас нет возможность получить подписи каждого из зарегистрированных в квартире, например, из-за того, что он отсутствует, вы можете предоставить доверенность на ваше имя, заверенная нотариусом.
- После этого начинается период ожидания ответа от представителя управления. Согласно настоящему законодательству, он должен быть предоставлен вам в течение десяти рабочих дней с момента подачи прошения. Результатом вашего ожидания будет или согласие на сдачу муниципальной собственности в субаренду, или, напротив, мотивированный отказ, где будут подробно объяснены его причины. Например, одной из распространенных причин могут выступить большое количество человек, зарегистрированных на малой жилой площади.
- После того, как вы получили письменное одобрение со стороны административного органа, можете приступать к написанию договора аренды. Он тоже обладает определенными нюансами, поэтому, рекомендуется обратиться за помощью к высококвалифицированному риелтору или опытному юристу-консультанту. В данном документе необходимо прописать все условия, на которых вы передаете недвижимость в аренду, описать все его характеристики, а также указать ваши паспортные данные и паспортные данные арендатора. Важно уточнить, что квартира сдается в субаренду.
Сдача в наем муниципального жилья может осуществляться как на короткий, так и на длительный срок. Сроки прописываются в договоре аренды. В случае если срок не указан, по умолчанию он составляет один год. В дальнейшем арендные обязательства можно продлить. Помимо этого, рекомендуется указать в договоре информацию об инспекционных визитах.
Возможные риски при сдаче муниципального жилья в аренду
Стоит обратить внимание, что если вы хотите сдать аренду муниципальное жилье, вам предстоит столкнуться с большим количеством возможных рисков. Прежде всего, ответственность за эту недвижимость перед государством будете нести именно вы, а не ваш арендатор, если вам предстоит столкнуться с какими-то социальными катаклизмами, например, если ее зальют соседи.
Также, если источником этих катаклизмов будет ваш арендатор, ответственность по выплатам ляжет на вас, если документально никак не зафиксировано, что жилец сам обязан уплачивать ущерб. Постарайтесь заранее учесть все возможные неприятные ситуации и прописать их в договоре.
Многие из вас могут подумать, что обращение к государственным служащим не обязательно и понадеяться на то, что они вряд ли узнают о вашей деятельности. Помните об административной ответственности - вас могут обязать выплачивать штраф в размере от двух до четырех тысяч рублей. А еще ожидайте санкций со стороны налоговой инспекции, которая обяжет вас выплачивать не только положенный подоходный налог, но и штраф за его неуплату.
Как правильно сдать квартиру в аренду
Договор коммерческого найма жилья предусматривает передачу нанимателю конкретной квартиры, которая приспособлена для проживания, владельцем имущественного объекта. При этом основными обязанностями нанимателя являют...Договор коммерческого найма жилья
Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помеще...Договор жилищного (социального) найма
В последние годы в РФ стали чаще стали предоставлять жилье по договору социального найма. Договор найма жилищного помещения - договор, согласно которому собственник жилого помещения предоставляет другому лицу жилье во вл...12.02.2019 - Яков Убегайлов
Добрвй день!!! Я проживаю в хельсинки, живу в квартире государстаенной, но в данный момент уезжаю работать в другой город на год.могу ли я сдать это жилье в субарендк на год? Конечно же официально, спвсибо жду ответ
03.02.2019 - Станислав Деревщиков
Я пенсионерка сохранятся ли социальные выплаты при сдаче муниципального жилья в субаренду
08.10.2018 - Артур Плотцын
Добрый день! Пожалуйста, сообщите, как правильно сдать в субаренду муниципальную квартир:
Ответ на вопрос дан по телефону.
08.03.2018 - Василий Хворов
Здравствуйте! Я являюсь владельцем квартиры в Самаре, но в ней не прописан. Прописаны там мои родители, оба - ветераны труда федерального значения. Имеют ли они право на льготы при оплате коммунальных услуг?
Ответ на вопрос дан по телефону.
15.04.2017 - Геннадий Фалилеев
можно сдавать муниципальное преватизированое жилье
Ответ на вопрос дан по телефону.
