Seseorang telah memiliki rumah selama lebih dari 3 tahun. Saat ini dia sedang membangun kembali rumah ini yaitu. memperluas area dan mengubah dekorasi luar dan dalam. Oleh karena itu, setelah rekonstruksi mendapat cat hijau baru. Tidak bisakah dia menyerahkan Surat Pemberitahuan Pajak Penghasilan Orang Pribadi 3 pada saat dijual atau setelah dibangun kembali, rumah tersebut akan dianggap sebagai objek baru

Menurut fiskus, dalam keadaan seperti itu pajak harus dibayar dan pernyataan 3-NDFL harus diserahkan, namun ada pendapat, berdasarkan analisis kumulatif terhadap norma peraturan perundang-undangan yang berlaku, bahwa dalam hal ini situasi tidak perlu membayar pajak penghasilan pribadi. Saat membuat keputusan, Anda perlu mempertimbangkan fakta bahwa dengan tingkat kemungkinan yang tinggi Anda harus mempertahankan posisi Anda di pengadilan.

Jika penyelesaian rumah dilakukan dengan perubahan batas luar, maka menurut pendapat departemen pajak, hal ini menyebabkan untuk membuat properti baru. Akibatnya, hitungan mundur jangka waktu kepemilikannya dihitung ulang. Posisi ini tercermin dalam surat Layanan Pajak Federal Rusia tertanggal 8 Agustus 2012 No. ED-3-3/2803. Artinya, semua pendapatan dari penjualan rumah dengan perubahan batas luar harus dibayar pajak penghasilan pribadi, yang harus tercermin dalam pengembalian pajak (Pasal 219 Kode Pajak Federasi Rusia).

Saat merekonstruksi properti yang ada tidak ada objek baru yang dibuat. Apa yang harus dipahami dengan rekonstruksi ditunjukkan dalam paragraf 14 Pasal 1 Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia. Dari definisi ini dapat disimpulkan bahwa suprastruktur, rekonstruksi, perluasan suatu benda adalah rekonstruksinya. Klarifikasi tersebut tertuang dalam surat Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia tertanggal 26 Juli 2011 No. OG-D23-608.

Oleh karena itu, penyelesaian suatu bangunan tempat tinggal tidak berarti perubahan hak atasnya, dan oleh karena itu, pendaftaran negara berulang kali atas hak kepemilikan yang ada atas bangunan tersebut tidak diperlukan. Dalam hal penyelesaian bangunan tempat tinggal, perubahan dilakukan pada Daftar Negara Kesatuan Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya (USRP). Artinya, saat timbulnya kepemilikan seseorang atas suatu bangunan tempat tinggal bukanlah tanggal pendaftaran perubahan harta benda sehubungan dengan penyelesaiannya, melainkan saat pendaftaran awal negara atas kepemilikannya.

Jadi, jika seseorang telah memiliki rumah selama tiga tahun atau lebih, maka penghasilan dari penjualannya tidak dikenakan pajak penghasilan pribadi sama sekali (Klausul 17.1, Pasal 217 Kode Pajak Federasi Rusia).

Kesimpulan ini mengikuti seperangkat aturan yang ditetapkan oleh Pasal 130–131, 164, 219 dan paragraf 1 Pasal 235 KUH Perdata Federasi Rusia, paragraf 1 Pasal 4 Undang-Undang No. 122-FZ tanggal 21 Juli 1997 , Bagian VII Peraturan yang disetujui atas perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia tanggal 23 Desember 2013 No.765.

Perlu dicatat bahwa praktik arbitrase mengenai masalah ini belum berkembang. Oleh karena itu, evaluasilah besarnya biaya atau pengurangan harta benda yang dapat mengurangi penghasilan kena pajak, dan berdasarkan hal tersebut, kelayakan proses hukum.

Dan

Olga Krasnova, Direktur BSS "Sistema Glavbukh"

Hasil penjualan

Pajak penghasilan orang pribadi dikenakan atas penghasilan yang diterima dari penjualan harta benda:

• penduduk (ayat 5, ayat 1, ayat 5, ayat 3, Pasal 208, Kode Pajak Federasi Rusia);
• bukan penduduk, jika pada saat penjualan properti tersebut berlokasi di wilayah Rusia (ayat 5, ayat 1, pasal 208, Kode Pajak Federasi Rusia).

Seseorang (penduduk atau bukan penduduk), sebagai suatu peraturan, harus secara mandiri:

• menghitung dan membayar pajak penghasilan orang pribadi;
• menyerahkan surat pernyataan dalam bentuk 3-NDFL berdasarkan hasil tahun diterimanya penghasilan dari penjualan tersebut.

Pengecualiannya adalah:

• penghasilan dari penjualan barang milik penduduk selama tiga tahun atau lebih;
• hasil penjualan sebagian saham dalam modal dasar dan sebagian saham.

Mereka tidak dikenakan pajak penghasilan pribadi. Prosedur ini ditetapkan oleh sub-paragraf 2 paragraf 1 Pasal 228 dan paragraf 17.1 dan 17.2 Pasal 217 Kode Pajak Federasi Rusia.

Kewajiban tersebut diabadikan dalam paragraf 1–3 Pasal 228 dan paragraf Pasal 224 Kode Pajak Federasi Rusia.

Besarnya pajak penghasilan orang pribadi yang harus dibayar sama dengan jumlah penghasilan dari penjualan.

Jika harta milik bersama dijual, maka sejumlah pendapatan harus dibagikan. Dalam hal ini, para pemilik bersama mempunyai hak untuk menentukan tata cara pembagian pendapatan dari penjualan properti tersebut di antara mereka, terlepas dari besarnya bagian kepemilikan mereka.

Prosedurnya sendiri dapat ditentukan dalam kontrak atau perjanjian tambahan. Nyatakan dengan jelas siapa yang akan menerima pendapatan dari penjualan properti dan berapa jumlahnya. Itu pendapatan, bukan sekadar uang dari pembeli. Karena pengontrol percaya bahwa indikasi bahwa salah satu pemilik akan menerima semua uang hasil penjualan bukanlah prosedur pembagian pendapatan. Tentukan besarnya pajak penghasilan orang pribadi yang harus dibayar dengan memperhatikan kesepakatan yang dicapai. Kesimpulan tersebut mengikuti surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 7 Oktober 2014 No. 03-04-05/50328 dan tertanggal 28 Agustus 2014 No. 03-04-05/42984.

Situasi: berapa besar penghasilan yang harus dibayar seseorang untuk membayar pajak penghasilan orang pribadi pada saat menjual suatu bangunan tempat tinggal, jika luasnya bertambah dengan selesainya pembangunan? Satu bagian rumah dimiliki selama lebih dari tiga tahun, dan bagian yang telah selesai dimiliki kurang dari tiga tahun.

Anda harus membayar pajak penghasilan pribadi atas semua penghasilan dari penjualan rumah jika rumah tersebut selesai dibangun dengan perubahan batas luar. Jika batas luar rumah tidak berubah, Anda tidak membayar pajak.

Jika rumah selesai dibangun tanpa mengubah batas luarnya, maka Anda tidak perlu membayar pajak penghasilan pribadi saat menjualnya. Karena fakta mendaftarkan rumah dengan luas yang bertambah tanpa mengubah batas luar tidak berarti penghentian kepemilikannya (klausul 68 Peraturan, disetujui atas perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia tertanggal 23 Desember 2013 No. 765). Hal serupa tercermin dalam surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 26 Januari 2012 No. 03-04-05/7-77 dan Layanan Pajak Federal Rusia tertanggal 8 Agustus 2012 No. ED-3- 3/2803.

Jika penyelesaian sebuah rumah dilakukan dengan perubahan batas luar, maka menurut departemen pajak, hal ini mengarah pada penciptaan properti baru. Oleh karena itu, hitungan mundur jangka waktu kepemilikannya dihitung kembali. Posisi ini tercermin dalam surat Layanan Pajak Federal Rusia tertanggal 8 Agustus 2012 No. ED-3-3/2803. Artinya semua penghasilan dari penjualan rumah yang batas luarnya diubah harus dibayar pajak penghasilan orang pribadi ().

Kepala akuntan menyarankan: Ada argumen yang memungkinkan Anda untuk tidak membayar pajak penghasilan pribadi saat menjual rumah dengan perubahan batas luar. Mereka adalah sebagai berikut.

Saat merenovasi properti yang sudah ada, properti baru tidak dibuat. Apa yang harus dipahami dengan rekonstruksi ditunjukkan dalam paragraf 14 Pasal 1 Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia. Dari definisi ini dapat disimpulkan bahwa suprastruktur, rekonstruksi, perluasan suatu benda adalah rekonstruksinya. Klarifikasi tersebut tertuang dalam surat Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia tertanggal 26 Juli 2011 No. OG-D23-608.

Oleh karena itu, penyelesaian suatu bangunan tempat tinggal tidak berarti perubahan hak atasnya, dan oleh karena itu, pendaftaran negara berulang kali atas hak kepemilikan yang ada atas bangunan tersebut tidak diperlukan. Dalam hal penyelesaian bangunan tempat tinggal, perubahan dilakukan pada Daftar Negara Kesatuan Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya (USRP). Artinya, saat timbulnya kepemilikan seseorang atas suatu bangunan tempat tinggal bukanlah tanggal pendaftaran perubahan harta benda sehubungan dengan penyelesaiannya, melainkan saat pendaftaran awal negara atas kepemilikannya.

Jadi, jika seseorang telah memiliki rumah selama tiga tahun atau lebih, maka penghasilan dari penjualannya tidak dikenakan pajak penghasilan pribadi sama sekali (Klausul 17.1, Pasal 217 Kode Pajak Federasi Rusia).

Kesimpulan ini mengikuti seperangkat norma yang ditetapkan oleh pasal dan ayat 1 Pasal 235 KUH Perdata Federasi Rusia, Pasal 4 Undang-Undang 21 Juli 1997 No. 122-FZ, Bagian VII Peraturan yang disetujui oleh Kode) mengenai penentuan jangka waktu kepemilikan properti oleh seorang individu Sesuai dengan paragraf 17.1 Pasal 217 Kode, penghasilan yang diterima oleh individu yang merupakan wajib pajak Federasi Rusia untuk masa pajak yang bersangkutan dari penjualan properti yang dimiliki oleh Wajib Pajak selama tiga tahun atau lebih, tidak dikenakan pajak penghasilan orang pribadi. memberikan alasan-alasan berikut untuk penghentian kepemilikan: pemindahtanganan oleh pemilik propertinya kepada orang lain, penolakan pemilik atas hak kepemilikan, penghancuran atau penghancuran properti, hilangnya kepemilikan properti dalam hal lain yang ditentukan oleh undang-undang. Dari ketentuan paragraf 67 Aturan untuk memelihara Daftar Negara Kesatuan Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya, yang disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 18 Februari 1998 No. 219, maka perubahan dalam real estate sehubungan dengan rekonstruksi atau pembangunan kembali tanpa mengubah batas-batas luarnya tidak berarti penghentian kepemilikannya.

Dengan demikian, fakta pendaftaran suatu properti oleh wajib pajak sehubungan dengan peningkatan luasnya sebagai akibat dari pembangunan kembali tanpa mengubah batas-batas luarnya tidak berarti berakhirnya kepemilikan wajib pajak atas tempat tersebut.

Apabila menjual sebidang tanah milik Wajib Pajak selama lebih dari tiga tahun, penghasilan dari penjualan bangunan tempat tinggal tersebut tidak dikenakan pajak penghasilan orang pribadi. Pada saat yang sama, jika batas luar bangunan telah berubah sebagai akibat dari pembangunan kembali, maka properti baru telah muncul.

Menurut Pasal 219 KUH Perdata Federasi Rusia, hak kepemilikan atas bangunan, struktur, dan real estat lain yang baru dibuat, yang harus didaftarkan oleh negara, timbul sejak saat pendaftaran tersebut. dimiliki oleh Wajib Pajak kurang dari tiga tahun, penghasilan yang diterimanya dikenakan pajak atas penghasilan orang pribadi pada umumnya.

Pada saat yang sama, Layanan Pajak Federal Rusia menarik perhatian pada fakta bahwa penjelasan di atas menetapkan prosedur umum perpajakan penghasilan individu, yang tidak memperhitungkan keadaan dan kondisi tertentu. Mengingat Anda belum memberikan dokumen dan informasi yang diperlukan untuk menilai keadaan tertentu, maka tidak mungkin untuk memberikan pendapat yang masuk akal mengenai substansi pertanyaan yang diajukan.

Dalam hal ini, berdasarkan sub-ayat 1 ayat 1 Pasal 21 Kode Etik, Anda berhak mengajukan permintaan terkait (dengan dokumen pendukung terlampir) untuk klarifikasi kepada otoritas pajak di tempat pendaftaran Anda.

• Unduh formulir

Pertanyaan: Saya telah memiliki sebuah bangunan tempat tinggal sejak tahun 2006. Selama saya tinggal, rumah tersebut dibangun kembali untuk menambah luas total, sedangkan rumah lama tidak dihancurkan dan tetap dalam batas dan ukuran yang sama. Dokumen kepemilikan rumah hasil rekonstruksi baru diterima pada tahun 2012 dan pada tahun yang sama, 2012, rumah tersebut dijual karena akan direlokasi. Tolong beritahu saya apakah fakta menjual rumah ini akan dikenakan pajak?

Jawaban: Departemen Kebijakan Tarif Pajak dan Bea Cukai telah mempertimbangkan banding atas masalah perpajakan atas penghasilan pribadi dan, sesuai dengan Pasal 34.2 Kode Pajak Federasi Rusia (selanjutnya disebut Kode), menjelaskan hal berikut.

Sesuai dengan ayat 1 ayat 1 Pasal 220 Kitab Undang-undang Hukum, dalam menentukan besarnya dasar pengenaan pajak, wajib pajak berhak menerima pengurangan pajak bumi dan bangunan sebesar jumlah yang diterima wajib pajak dalam masa pajak sejak penjualan, khususnya, rumah tempat tinggal, apartemen, kamar dan bagian dalam properti tertentu yang dimiliki oleh wajib pajak selama kurang dari tiga tahun, tetapi totalnya tidak melebihi 1.000.000 rubel.

Berdasarkan imbauan tersebut, bangunan tempat tinggal tersebut telah menjadi milik Wajib Pajak sejak tahun 2006. Selanjutnya bangunan tempat tinggal ini dibangun kembali, dan pada tahun 2012 telah diterima sertifikat baru pendaftaran negara atas kepemilikan bangunan tempat tinggal tersebut. Pada tahun 2012, bangunan tempat tinggal tersebut dijual.

Alasan penghentian hak kepemilikan diatur dalam Pasal 235 KUH Perdata Federasi Rusia. Alasan-alasan tersebut adalah: pemindahtanganan oleh pemilik hartanya kepada orang lain, penolakan pemilik atas hak milik, kehilangan atau musnahnya harta benda, hilangnya hak milik atas harta benda dalam hal-hal lain yang ditentukan oleh undang-undang.

Dari ketentuan paragraf 67 Aturan untuk memelihara Daftar Negara Kesatuan Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya, yang disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 18 Februari 1998 N 219, maka perubahan a properti real estat sehubungan dengan rekonstruksi atau pembangunan kembali tanpa mengubah batas-batas luarnya tidak berarti penghentian atau pengalihan hak atasnya.

Dengan demikian, jika pembangunan kembali suatu bangunan tempat tinggal tidak mengakibatkan perubahan batas luar rumah, maka pendaftaran suatu bangunan tempat tinggal oleh Wajib Pajak sehubungan dengan rekonstruksi kawasannya tidak berarti berakhirnya hak milik Wajib Pajak. dari rumah ini.

Sehubungan dengan itu, saat timbulnya hak milik Wajib Pajak atas suatu bangunan tempat tinggal bukanlah pada tanggal diterimanya kembali sertifikat hak milik atas bangunan tempat tinggal itu sehubungan dengan rekonstruksi, melainkan pada saat pendaftaran awal negara atas hak milik atas bangunan tempat tinggal itu. rumah ini.

Sesuai dengan paragraf 17.1 Pasal 217 Kode Etik, pendapatan yang diterima oleh individu yang merupakan wajib pajak Federasi Rusia untuk masa pajak yang bersangkutan dari penjualan, khususnya, bangunan tempat tinggal, apartemen, kamar dan saham di properti tersebut , tidak dikenakan pajak atas pajak penghasilan orang pribadi yang dimiliki oleh Wajib Pajak selama tiga tahun atau lebih.

Dengan demikian, bilamana menjual suatu bangunan tempat tinggal milik wajib pajak (tanpa memperhatikan perubahan luas bangunan tempat tinggal akibat rekonstruksi tanpa mengubah batas-batas luar bangunan tempat tinggal itu) selama lebih dari tiga tahun, penghasilannya dari penjualan bangunan tempat tinggal ini tidak dikenakan pajak penghasilan orang pribadi.

Jika, sebagai akibat dari rekonstruksi, batas luar suatu bangunan tempat tinggal berubah, maka timbullah properti baru.

Menurut Pasal 219 KUH Perdata Federasi Rusia, kepemilikan bangunan, bangunan, dan real estat lain yang baru dibuat, yang tunduk pada pendaftaran negara, timbul sejak pendaftaran tersebut.

Oleh karena itu, kepemilikan suatu barang baru timbul sejak pendaftaran negara atas kepemilikan barang tersebut, yaitu pada tahun 2012.

Karena pada saat menjual suatu barang yang baru dibentuk (bangunan tempat tinggal dengan perubahan batas luarnya), barang itu dimiliki oleh Wajib Pajak kurang dari tiga tahun, maka ia berhak menerima pengurangan pajak bumi dan bangunan dalam jumlah tertentu. tidak melebihi 1.000.000 rubel.

Jumlah penghasilan yang melebihi jumlah pengurangan pajak properti yang diterapkan yang ditentukan oleh sub-ayat 1 ayat 1 Pasal 220 Kode Etik akan dikenakan pajak atas pajak penghasilan orang pribadi sesuai dengan prosedur yang ditetapkan secara umum dengan tarif 13 persen.

Ikhtisar dokumen

Situasi berikut dipertimbangkan. Bangunan tempat tinggal tersebut telah menjadi milik wajib pajak sejak tahun 2006. Selanjutnya dibangun kembali, dan pada tahun 2012 diterbitkan sertifikat pendaftaran kepemilikan negara yang baru. Rumah itu dijual pada tahun yang sama.

Seseorang berhak atas pengurangan pajak properti sebesar jumlah yang diterimanya selama masa pajak dari penjualan, khususnya, bangunan tempat tinggal yang dimiliki kurang dari 3 tahun, tetapi tidak lebih dari 1 juta rubel.

Dijelaskan bahwa pendaftaran suatu bangunan tempat tinggal sehubungan dengan rekonstruksi tidak menghilangkan hak milik atasnya jika batas luar rumah tidak berubah. Dalam hal ini, saat munculnya kepemilikan atas properti tertentu adalah tanggal pendaftaran awal kepemilikan negara atas properti tersebut.

Pendapatan wajib pajak Federasi Rusia untuk masa pajak yang bersangkutan dari penjualan, termasuk bangunan tempat tinggal, yang telah dimilikinya selama 3 tahun atau lebih, tidak dikenakan pajak penghasilan pribadi. Menurut Kementerian Keuangan Rusia, jika sebuah bangunan tempat tinggal dimiliki oleh wajib pajak (terlepas dari perubahan luasnya sebagai akibat dari rekonstruksi dengan tetap mempertahankan batas luar) selama lebih dari 3 tahun, maka pendapatan dari penjualannya tidak dikenakan pajak pribadi. pajak penghasilan.

Perlu dicatat juga bahwa ketika batas luar suatu properti tertentu diubah, properti baru akan terbentuk. Hak kepemilikan atas hal itu timbul sejak pendaftaran negara. Apabila menjual rumah yang hak kepemilikannya didaftarkan pada tahun 2012, telah dimiliki oleh Wajib Pajak kurang dari 3 tahun. Oleh karena itu, seseorang berhak menerima pengurangan dalam jumlah tidak lebih dari 1 juta rubel. Pendapatan dari penjualannya yang melebihi jumlah pengurangan akan dikenakan pajak penghasilan pribadi dengan tarif 13%.

Pada tahun 2002, saya membeli sebuah rumah kecil di sebuah desa tidak jauh dari kota. Kupikir itu akan menjadi dacha, tapi aku segera menyadari bahwa itu bukan untukku. Secara umum, setelah 5 tahun saya memutuskan untuk menjual rumah ini.

Namun agar bisa dijual lebih murah, saya memutuskan untuk menambah ruangan lain di rumah dan membuat loteng. Ini ternyata adalah sebuah pondok dua lantai yang bisa dijual dengan harga lebih dari sekedar rumah desa. Ini adalah rencana bisnis saya.

Saya mendapat izin dari pemerintah desa untuk merekonstruksi rumah, mengambil pinjaman bank, membeli bahan bangunan, mempekerjakan kru, dan selama musim panas, alih-alih rumah kayu reyot di lokasi tersebut, saya memiliki pondok batu bata dua lantai. Saya membuat jalan aspal dan pagar kisi logam untuk itu. Secara umum, pemandangan yang menyakitkan mata. Dan hanya 30 kilometer dari kota. Oleh karena itu, pembeli ditemukan cukup cepat. Satu-satunya masalah adalah karena luas rumah bertambah, muncul lantai dua, jadi saya harus melegalkan rekonstruksi. Tapi kemudian “amnesti dacha” baru saja diumumkan, sehingga rekonstruksi dengan mudah dilegalkan bagi saya. Saya menerima Sertifikat Pendaftaran Hak Milik yang baru, yang menunjukkan luas rumah yang baru - 140 meter persegi. meter.

Nah, dengan sertifikat baru di tangan (atau lebih tepatnya, dengan dua sertifikat - satu untuk sebidang tanah, dan yang kedua untuk rumah), saya dan pembeli datang ke ruang pendaftaran dan membuat perjanjian. Dan ketika membuat kontrak, gadis dari firma hukum itu memberi tahu saya - berapa jumlah yang harus saya sebutkan dalam kontrak? Satu juta rubel? Saya katakan - tidak, mengapa satu juta, tulis jumlah sebenarnya - lima juta. Satu juta adalah biaya sebidang tanah dan empat juta adalah biaya rumah. Dia mengatakan bahwa Anda harus membayar pajak penghasilan pribadi untuk jumlah yang melebihi 1 juta. Dan saya jelaskan kepadanya bahwa saya sudah memiliki rumah itu lebih dari tiga tahun, sehingga penghasilan dari penjualannya tidak dikenakan pajak penghasilan pribadi. Dia berkata - baiklah.

Secara umum, kami menandatangani kontrak, saya menerima uang, dan kami berdua pergi dengan bahagia. Setelah Tahun Baru, saya, seperti yang diharapkan, mengajukan pernyataan di Formulir 3 pajak penghasilan pribadi bahwa saya menerima penghasilan 5 juta, tidak dikenakan pajak, saya lampirkan dokumen pendukung - perjanjian, salinan sertifikat pendaftaran - satu untuk tanah, yang lain untuk rumah. Jumlah total yang harus dibayar adalah nol rubel.

Dan tiga bulan kemudian telepon berdering di apartemen saya. Dan pemeriksa pajak memberi tahu saya bahwa saya harus membayar pajak penghasilan pribadi sebesar 360 ribu rubel. Baiklah, saya mulai menjelaskan kepadanya bahwa saya telah memiliki rumah tersebut selama lebih dari tiga tahun, sehingga penghasilan dari penjualan rumah tersebut tidak dikenakan pajak. Dan dia bercerita kepada saya bahwa sejak Sertifikat Hak Milik diterbitkan kurang dari setahun yang lalu, maka saya juga sudah memiliki rumah ini kurang dari setahun. Oleh karena itu, berbaik hatilah, bayar dengan baik, kalau tidak kita akan menganggapnya buruk.

Dan saya pernah bekerja sebagai direktur sebuah perusahaan audit, jadi ini bukan pertama kalinya saya bertengkar dengan kantor pajak, saya tahu tidak ada gunanya menjelaskan kepada inspektur ini melalui telepon. Saya langsung menulis pengaduan ke kepala dinas pajak. Saya menjelaskan keseluruhan situasinya, bahwa saya sudah memiliki rumah itu lebih dari tiga tahun, oleh karena itu saya dibebaskan dari membayar pajak penghasilan pribadi. Dan faktanya adanya Sertifikat Pendaftaran Hak Milik yang baru, tidak diterbitkan sehubungan dengan perolehan suatu harta (rumah) baru. Dan karena perubahan karakteristik teknis dari properti lama. Luas rumahnya baru saja berubah - tetapi rumah lamanya tetap sama.

Mereka memanggil saya ke kepala Layanan Pajak Federal, di mana saya bertemu dengan inspektur yang berbicara dengan saya melalui telepon. Kami tidak sepakat dalam hal apa pun, mereka memberikan argumennya kepada saya - Surat tanda registrasinya baru - artinya rumahnya baru. Saya memberikan argumen saya kepada mereka - untuk membangun rumah BARU, Anda perlu menghancurkan yang lama, membuat sertifikat pembongkaran, kemudian mendapatkan izin mendirikan bangunan, dan masih banyak lagi yang harus diselesaikan. Dan fakta bahwa Sertifikat itu baru hanya melegitimasi rekonstruksi rumah LAMA.

Secara umum, kami tidak mencapai kesepakatan bersama, mereka mengatakan kepada saya bahwa mereka akan menuntut saya membayar pajak melalui pengadilan. Dan sejak saya bekerja di sebuah perusahaan audit, saya telah memenangkan beberapa kasus di Layanan Pajak Federal, jadi saya yakin saya akan memenangkan proses ini juga.

Namun, ketika saya sedang mempersiapkan prosesnya, saya membaca komentar mengenai undang-undang tersebut, mempelajari Kode Perencanaan Kota (sebelumnya saya bahkan tidak mengetahui adanya hal seperti itu), dan menyadari bahwa saya telah “mengerti.” Hal ini semakin menyinggung karena, saat bekerja sebagai direktur sebuah perusahaan audit, saya sendiri yang mengajari orang cara mengurangi pajak secara kompeten dan legal. Dan sekarang, seperti pembuat sepatu tanpa sepatu bot, dia tertangkap “tiba-tiba”.

Ternyata konsep “rumah baru” dimaknai berbeda di berbagai cabang hukum. Arti teknis dan hukum dari kata tersebut berbeda “sebaliknya.” Memang, menurut hukum, kepemilikan suatu properti hanya muncul setelah pendaftaran hak. Oleh karena itu, sejak saya menerima Sertifikat Pendaftaran yang baru, maka secara sah kepemilikan saya dianggap timbul pada saat itu juga. Padahal luas rumahnya sebenarnya hanya diubah sedikit - nah, mereka tambah satu ruangan, lalu kenapa? Apakah rumahnya sudah berubah dari lama menjadi baru?

Ternyata ya! Dan ternyata bukan hanya saya saja yang terjerumus ke dalam “perangkap” tersebut. Itu sebabnya inspektur ini berbicara kepada saya dengan penuh percaya diri, karena saya bukan orang pertama yang dia temui.

Dan rupanya, bukan yang terakhir. Jadi bapak-bapak, ingatlah kejadian ini saat Anda mengajukan pengurangan pajak.

Omong-omong, menghindari pajak (dan dengan demikian menghemat 360 ribu rubel) sangatlah sederhana. Kontrak harus menunjukkan bahwa harga rumah adalah 1 juta (jumlah ini tidak dikenakan pajak). Dan harga kavling dimana rumah itu berdiri adalah 4 juta. Saya sudah lama memiliki tanah tersebut, namun saya tidak menerbitkan sertifikat pendaftaran yang baru.

Hidup dan belajar. Sebaiknya, bukan atas kesalahan Anda sendiri, melainkan atas kesalahan orang lain. Saya harap cerita saya ini bermanfaat bagi seseorang.

Pajak atas penjualan rumah terutang apabila barang yang bersangkutan telah dimiliki kurang dari tiga (lima) tahun. Perbedaan periode kepemilikan properti ditentukan oleh metode perolehan real estat yang dijual dan (atau) tanggal perolehan properti. Selain pembayaran pendapatan yang harus dibayar pada saat penjualan properti, pemilik dalam hal-hal tertentu perlu melakukan pembayaran sesuai anggaran, yang ditentukan oleh cara perolehan properti (hibah, warisan).

Panjang kepemilikan rumah sebelum pajak harus dibayar

3 tahun - jika rumah dibeli sebelum tahun 2016, atau diterima melalui warisan, sebagai hadiah, melalui privatisasi atau berdasarkan perjanjian anuitas seumur hidup (termasuk mulai tahun 2016).

5 tahun - ketika membeli rumah setelah tahun 2016, kecuali jika rumah tersebut diterima melalui warisan, sebagai hadiah, selama privatisasi dan berdasarkan perjanjian anuitas seumur hidup.

Jangka waktu yang ditentukan, menurut peraturan umum, mulai berjalan sejak tanggal pendaftaran negara atas hak milik, dan dalam hal pewarisan - pada saat pembukaan warisan.

Kapan harus membayar pajak:

• apabila jangka waktu kurang dari 3 (5 tahun);
• jika biaya rumah kurang dari satu juta rubel, atau biaya pembeliannya (jika ada dokumen yang mengonfirmasinya).

Mengurangi pajak penjualan sebesar jumlah pengurangan pajak

Saat menjual rumah dengan sebidang tanah, jumlah pendapatan yang diterima dapat dikurangi sebesar 1 juta rubel. atau jumlah biaya untuk pembelian properti ini (jika ada bukti dokumenter mengenai biaya “pembelian”).

Contoh

Sergeeva V.N. pada tahun 2014 saya membeli rumah dengan tanah. Besarnya biaya sebesar RUB 5.254.000.

Pada tahun 2016, dia memutuskan untuk menjual rumah itu seharga RUB 6.500.000. Karena dia memilikinya kurang dari 3 tahun, dia diharuskan membayar pajak penghasilan atas barang tersebut.

Sebagai aturan umum (tanpa menerapkan pengurangan), itu akan sama dengan 845.000 rubel:

6.500.000 gosok. * 13%

Jika dia masih memiliki dokumen yang mengkonfirmasi biaya pembelian rumah, dia akan dapat mengurangi pendapatan yang diterima dengan jumlah yang dibelanjakan untuk pembelian dan pajaknya akan menjadi 161.980 rubel:

6 500 000 – 5 254 000

Jika dia tidak menyimpan dokumen pembelian, maka dia hanya dapat mengurangi jumlah pajak sebesar 553.020 rubel.

5 254 000 -1 000 000 * 13%

Perlu dicatat bahwa hanya penduduk, yaitu mereka yang tinggal di wilayah Federasi Rusia selama lebih dari 183 hari, yang berhak mengenakan pajak dan menghitung pajak dengan tarif 13%. Bukan penduduk membayar pajak dengan tarif lebih tinggi - 30%, dan tidak berhak atas pengurangan.

Pernyataan pendapatan dan batas waktu penyampaian laporan dan pembayaran pembayaran

Semua warga negara yang menjual properti wajib menyerahkan pernyataan jika properti tersebut dimiliki kurang dari jangka waktu tertentu (3 atau 5 tahun, tergantung pada tanggal dan metode perolehannya). Sekalipun jumlah pembayaran yang harus dibayar nol, pernyataan tetap harus diserahkan. Hanya mereka yang telah memiliki barang yang dijual lebih dari 3 (5 tahun) yang tidak menyewakannya.

Laporan diserahkan selambat-lambatnya tanggal 30 April tahun berikutnya tahun diterimanya pendapatan dari penjualan, dan pajak penghasilan pribadi dibayarkan sedikit kemudian - sampai tanggal 15 Juli.

Setelah menjawab pertanyaan apakah perlu membayar pajak saat menjual rumah, kami akan mempertimbangkan pembayaran apa yang harus dilakukan ke anggaran ketika menerima real estat tempat tinggal melalui warisan dan sebagai hadiah.

Sumbangan real estat perumahan

Perumahan yang diterima sebagai hadiah, pada umumnya, dikenakan pajak penghasilan, seperti halnya penjualan properti, karena penerimanya menerima penghasilan tertentu.

Real estat yang diterima sebagai hadiah tidak dikenakan pajak penghasilan pribadi jika penerima dan pemberi adalah anggota keluarga dan (atau) kerabat dekat. Dalam kasus lain, setelah menerima real estat sebagai hadiah, Anda harus membayar pajak atas nilainya. Jumlah basis pajak (nilai dari mana pajak harus dihitung) ditentukan dalam kontrak baik sesuai dengan nilai kadaster properti, yang dapat ditemukan di paspor kadaster, atau di situs web Rosreestr.

Perlu dicatat bahwa meskipun perumahan diterima sebagai hadiah dari kerabat atau anggota keluarga dan tidak dikenakan pajak, pendapatan harus diumumkan.

Pelaporan juga harus diserahkan selambat-lambatnya tanggal 30 April tahun setelah tahun di mana properti itu disumbangkan. Misalnya, jika sebuah rumah dengan sebidang tanah diterima sebagai hadiah pada tahun 2016, maka pernyataannya harus sudah diserahkan paling lambat tanggal 30 April 2017.

Setelah mempertimbangkan pembayaran apa yang harus dibayarkan ketika menerima perumahan sebagai hadiah, kami akan mempertimbangkan apakah perumahan yang diterima melalui warisan dikenakan pembayaran apa pun.

Menerima perumahan melalui warisan

Bilamana menerima rumah secara warisan, tidak dikenakan pajak penghasilan, kecuali bila barang warisan itu dijual sebelum 3 tahun sejak tanggal penerimaannya. Hanya dalam hal ini ahli waris harus membayar pajak penghasilan orang pribadi sebesar 13% dari harga jual rumah.

Dalam hal penjualan rumah yang diwarisi, ahli waris wajib menyatakan penghasilan dan membayar pajak dalam jangka waktu yang ditentukan oleh Kode Pajak Federasi Rusia. Mari kita lihat contoh berapa banyak pajak penghasilan pribadi yang harus dibayarkan ke anggaran saat menjual properti tertentu.

Contoh

Suvorov V.N. pada tahun 2016, ia mewarisi sebuah pondok dengan sebidang tanah dari ibunya. Enam bulan kemudian, dia memutuskan untuk menjualnya. Karena tiga tahun belum berlalu sejak pembukaan warisan, Suvorov harus membayar pajak atas pendapatan yang diterima dari penjualan, menyerahkan deklarasi paling lambat 30/04/2017 dan paling lambat 15/07/2017. membayar pajak penghasilan pribadi ke anggaran.

Perlu diperhatikan bahwa jangka waktu tiga tahun itu mulai berlaku sejak dibukanya warisan, dan bukan sejak tanggal pendaftaran hak milik atas barang yang diterima.

Satu-satunya pembayaran yang dibayar ahli waris adalah biaya negara untuk memperoleh sertifikat warisan. Besarnya biaya yang ditentukan secara langsung tergantung pada derajat hubungan antara ahli waris dan pewaris, yaitu:

• 0,3% untuk kerabat dekat, tetapi tidak lebih dari 100 ribu rubel;
• 0,6% untuk semua orang lainnya, tetapi tidak lebih dari 1 juta rubel.

Hanya Pahlawan Uni Soviet dan Federasi Rusia, pembawa Ordo Kemuliaan dari semua derajat, peserta dan penyandang cacat Perang Patriotik Hebat yang dibebaskan dari pembayaran bea tersebut.

Masih ada pertanyaan? Tulis pertanyaan Anda pada formulir di bawah ini dan dapatkan nasihat hukum terperinci:

Appolo53 05-01-2016

Pada tahun 2002, saya membeli sebuah rumah pribadi tua sebagai satu-satunya rumah saya, yang di dalamnya ada Perjanjian Jual Beli, yang atas dasar itu saya menerima Sertifikat Negara. pendaftaran kepemilikan rumah, Sertifikat Negara. pendaftaran sewa tanah rumah selama 49 tahun, Buku Rumah, Paspor BTI.
Pada tahun 2003, saya mendapat izin dari panitia daerah bidang arsitektur dan tata kota untuk membangun (rekonstruksi) rumah tua.
Pada tahun 2009, saya menyelesaikan rekonstruksi utama dan, setelah selesai, pada tahun 2015 saya mendaftarkan rumah yang dibangun kembali, di mana saya menerima Paspor Teknis baru untuk rumah tersebut, paspor Kadaster untuk rumah tersebut, dan Sertifikat Negara. pendaftaran kepemilikan rumah yang dibangun kembali. DI BAWAH ALAMAT YANG SAMA dengan yang sebelumnya, tetapi pada tahun 2015. Tepat pada waktunya untuk pensiun. Saya ingin hidup dan hidup.
Tetapi putra satu-satunya berangkat ke Leningrad untuk tempat tinggal permanen. Dia mendapatkan pekerjaan di sana dan tinggal di asrama.
Saya dan istri memutuskan untuk menjual rumah kami dan pindah ke Leningrad untuk tinggal bersama putra kami.
Namun, pajak penjualan rumah saya yang akan datang benar-benar membunuh saya. Toh menurut Sertifikat Negara. registrasi tanggal 2015, saya sudah memilikinya kurang dari 3 tahun!
Bisakah saya membuktikan bahwa saya sebenarnya sudah memiliki rumah ini lebih dari 10 tahun?

Jawaban atas pertanyaan itu

Halo. Jika Anda menjual rumah dalam kondisi aslinya, Anda tidak perlu membayar pajak. Sekarang Anda memiliki properti baru yang terdaftar, dan dokumen kepemilikan - Sertifikat Pendaftaran Negara Hak Milik bertanggal 2015. Jangka waktu kepemilikannya mulai dihitung mulai tahun ini. Namun, Anda memiliki dua pilihan untuk menentukan basis pajak Anda. Pilihan 1. Pendapatan dari penjualan rumah dikurangi RUB 1.000.000. Dan membayar pajak 13% atas selisihnya, opsi 2. Pendapatan dari penjualan rumah dikurangi biaya pembeliannya dan dikurangi biaya rekonstruksinya, dibuktikan dengan dokumen. Dan pajak sebesar 13% dihitung atas perbedaan ini. Di mana opsi yang paling menguntungkan dan pilihlah. Dan pilihan lain. Silakan hubungi kantor pajak Anda dengan pertanyaan tertulis. Mereka harus menjawab Anda dalam waktu satu bulan. Gunakan jawaban ini untuk memandu tindakan Anda.

Selamat siang
Pilihan Anda tidak sesuai dengan kerangka Kode Pajak Federasi Rusia (TC RF).
Dalam paragraf 1, paragraf 2 Seni. 220 Kode Pajak Federasi Rusia menyatakan bahwa jumlah pendapatan dari penjualan rumah dapat dikurangi 1.000.000 rubel. - Ini adalah pengurangan pajak properti saat menjual rumah, dapat dianggap sebagai keuntungan. Jika Anda menjual rumah Anda seharga 3.000.000 rubel, maka pajak berdasarkan opsi ini adalah 260.000 rubel. (3000.000 – 1000.000*13%.
Dalam paragraf 2 ayat 2 Pasal 220 Kode Pajak Federasi Rusia, opsi kedua untuk menghitung pajak diusulkan. Pengurangan 1.000.000 rubel. dapat diganti dengan “jumlah biaya yang sebenarnya dikeluarkan dan didokumentasikan terkait dengan perolehan properti ini”. Jika Anda membeli rumah tua seharga 500.000 rubel. dan biaya rekonstruksinya berjumlah 1.500.000 rubel. (Anda dapat mengonfirmasinya dengan dokumen), maka pajak yang harus dibayar adalah 130.000 rubel (3.000.000 – 500.000 – 1.500.000) * 13%.
Itu saja yang diperlukan untuk menjual rumah Anda.
Karena di kemudian hari Anda berniat membeli rumah baru, wajar jika Anda bertanya pada diri sendiri apakah Anda memanfaatkan potongan pajak properti saat membeli rumah lama, apakah Anda mendapatkan pengembalian pajak atas biaya pembelian rumah lama Anda? Jika tidak, maka Anda berhak memanfaatkan pengurangan pajak properti saat membeli rumah baru di Leningrad. hal. 3 dan 4 ayat 1 Pasal 220 Kode Pajak Federasi Rusia memberikan pengurangan jumlah biaya perumahan aktual (jumlah maksimum per orang adalah 2.000.000 rubel) dan bunga yang sebenarnya dibayarkan atas pinjaman hipotek (maksimum jumlahnya adalah 3.000.000 rubel).
Jika kedua transaksi: penjualan rumah dan pembelian rumah baru di Leningrad terjadi pada tahun yang sama, misalnya pada tahun 2016, maka Anda akan saling mengimbangi: pajak yang terutang dari penjualan rumah akan dilunasi sebesar pengembalian pajak dari pembelian rumah di Leningrad. Dan mungkin masih ada sebagian pajak penghasilan pribadi yang harus dikembalikan.Untuk membicarakan hal ini secara akurat, Anda perlu memiliki bilangan real dan mengetahui secara pasti kapan Anda menjadi pensiunan? Cara mendapatkan potongan properti dapat Anda baca di sini :. Anda harus menyerahkan deklarasi 3-NDFL paling lambat tanggal 30 April 2017, jika transaksi dilakukan pada tahun 2016.

Halo! Jadi mari kita lebih dekat dengan data asli Anda. Biaya sebuah rumah tua adalah 177 ribu rubel. + biaya pembangunan rumah baru (kwitansi tunai, kwitansi penerimaan kas, slip pembayaran, kwitansi pembelian bahan bangunan, Kontrak, Sertifikat pekerjaan yang telah selesai, pembayarannya, Pembayaran pekerjaan desain dan estimasi, dll. segala sesuatu yang berhubungan untuk pembangunan rumah). Di sini Anda pasti memerlukan konfirmasi pengeluaran Anda untuk mengurangi basis pajak atas penjualan rumah Anda, dan bukan nilai kadaster.
Jika Anda mengumpulkan biaya-biaya ini setidaknya 6.000.000 rubel. Maka pajak penjualan rumah adalah sebagai berikut: (10.600.000 – 177.000 – 6.000.000)*13%.= 4.423.000*13%=574.990 rubel.
Sayangnya hanya istri Anda yang menjadi pemilik rumah. Dan jika saya memahami Anda dengan benar, maka Anda berdua adalah pensiunan tidak bekerja sejak tahun 2007 dan 2008. Ini juga minusnya.
Mengapa buruk jika istri adalah satu-satunya pemilik, padahal semua pendapatan dari penjualan rumah adalah pendapatannya. Jika Anda masing-masing memiliki ½ kepemilikan bersama, maka ketika membuat kontrak penjualan rumah, Anda masing-masing akan menyatakan penghasilan sebesar ½ dari 10.600.000, yaitu 5.300.000 rubel.
Kemudian perhitungan pajak yang terutang untuk Anda masing-masing akan terlihat seperti ini:
(5.300.000 -1/2 *177.000- ½* 6.000.000)* 13% = 2.211.500*13%=287.495 gosok.
Selanjutnya kita beralih ke akuisisi objek di Leningrad.
Seorang putra, yang membeli apartemen seharga 2.500.000 rubel, berhak menerima pengurangan pajak properti sebesar 2.000.000 rubel. Ini berarti dia bisa mendapatkan kembali pajak penghasilannya sebesar 260.000 rubel, tetapi tidak segera, tetapi dalam beberapa tahun. Hal ini tergantung pada gaji tahunannya, yang dipotong pajak sebesar 13%. Pajak ini dikembalikan.
Saat Anda membeli apartemen seharga 8.000.000 rubel, tidak masalah kepada siapa apartemen itu akan didaftarkan, setiap orang berpotensi berhak atas pengurangan properti sebesar 2.000.000 rubel.
Dan inilah yang pada akhirnya harus Anda bayar sesuai anggaran, menurut perhitungan saya, untuk semua orang:
(2211.500 - 2.000.000)*13%= 27.495 gosok.
Dan jika istrimu adalah pemiliknya, maka dia akan dikenakan pajak sebesar
(4423.000 – 2.000.000)*13%=2.423.000*13%=314.990 gosok.
Jika kami memperhitungkan bahwa putra Anda akan menerima pengembalian dana sebesar 260.000 rubel, maka kerugian Anda akan menjadi 54.990 rubel.
Jika Anda memiliki pertanyaan lagi, silakan tanyakan. Di situs ini Anda menerima konsultasi gratis.