Բնակարանների գնահատման հաշվետվություն - բնակելի գույքի արժեքի վերաբերյալ փորձագիտական ​​եզրակացություն կազմելու կանոններ. Ինչպե՞ս է գնահատվում բնակարանի շուկայական արժեքը: Հաշվետվության կազմման առանձնահատկությունները Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի վերաբերյալ անկախ գնահատողի հաշվետվություն

Բանկի գնահատման հաշվետվություններեզակի հարթակ է, որը թույլ է տալիս գնահատողներին և փորձագետներին փոխանակել իրենց մասնագիտական ​​գիտելիքները, փորձը և գործնական փորձը, ծանոթանալ գործընկերների աշխատանքին և կոնկրետ գործնական օրինակներով քննարկել տարբեր գործնական, մեթոդական և տեսական հարցեր:

Այս պահին Հաշվետվության բանկը պարունակում է ավելի քան 1900 տարբեր գնահատողների և փորձագետների աշխատանք, ծառայության ակտիվ օգտատերերի թիվը գերազանցում է 500 մասնագետը։

Գնահատման հաշվետվությունների բանկը նոր գործիք է գնահատողի և փորձագետի աշխատանքում, որը մասնագետներին տալիս է մեծ հնարավորություններ.

և շատ ուրիշներ։

Մասնագիտական ​​գիտելիքների, փորձի և գործնական փորձի փոխանակում գնահատողների և փորձագետների հետ ողջ հանրապետությունում

Քանի որ աֆիլիատ ծրագրի շրջանակներում աշխատանքների փոխանակումը կարող է տեղի ունենալ ինկոգնիտո (մասնակիցները չեն տեսնում որևէ տեղեկություն իրենց աշխատանքները տեղադրած գնահատողների մասին), դուք կարող եք, առանց ձեր հեղինակության մասին ավելորդ վախի, տեղադրել ձեր աշխատանքները մասնագետների վերանայման համար: գնահատման, դատաբժշկական և արտադատական ​​փորձաքննության ոլորտը մեր ամբողջ երկրում։ Գործընկերային ծրագրի մասնակիցները, դիտելով այլ գնահատողների և փորձագետների զեկույցներն ու եզրակացությունները, կարող են թողնել ակնարկներ և մեկնաբանություններ՝ մատնանշելով աշխատանքի սխալները, անճշտությունները կամ թերությունները, ինչը թույլ է տալիս ստանալ անգնահատելի քննադատություն և անընդհատ բարելավել ձեր աշխատանքի որակը:

Հաշվետվության բանկի մասնաճյուղային ծրագրում տեղադրված գնահատողների և փորձագետների աշխատանքի հասանելիությունը և վերջին «գնահատման պրակտիկան»

Մասնակցելով աֆիլիատ ծրագրին` դուք կարող եք զեկույցներ և կարծիքներ փոխանակել մեր երկրի այլ գնահատողների և փորձագետների հետ: Քանի որ մեր ինտերնետային սերվերը մեծանում է, սա կարող է իսկապես անսահմանափակ հնարավորություններ ապահովել: Օրինակ, ձեզ անհրաժեշտ է SROO-ներից մեկի ստանդարտներով կազմված հաշվետվության օրինակ: «Հաշվետվությունների բանկի» օգնությամբ դուք կգտնեք այն մի քանի վայրկյանից: Ձեր պրակտիկայում հանդիպե՞լ եք գնահատման ինչ-որ նոր օբյեկտի և չգիտեք, թե ինչպես պետք է գնահատել: - Մի երկու կտտացրեք, և դուք կգտնեք օրինակ:

Արագ գտեք անհրաժեշտ գործնական օրինակները՝ օգտագործելով Հաշվետվությունների բանկը

Օգտագործելով հսկայական թվով չափանիշների օգտագործմամբ հաշվետվությունների որոնման հարմար համակարգ, դուք կարող եք արագորեն գտնել զեկույց՝ հիմնված տարբեր չափանիշների վրա (օրինակ, հասցեով, որտեղ գտնվում է գնահատվող օբյեկտը): Որոնման չափանիշները մշտապես ճշգրտվում և ճշգրտվում են՝ հաշվի առնելով գնահատողների ցանկությունները։

Մասնագիտական ​​տարբեր հարցերի քննարկում՝ կոնկրետ աշխատանքների օրինակներով

Հաշվետվությունների բանկի միջոցով դուք կարող եք քննարկել տարբեր գործնական, մեթոդաբանական և տեսական հարցեր՝ օգտագործելով կոնկրետ աշխատանքների օրինակը դրանց հեղինակների և այլ մասնագետների հետ, կապվել և խորհրդակցել գնահատողների և փորձագետների հետ, ովքեր տեղադրել են ձեզ հետաքրքրող գնահատման հաշվետվություններ և փորձագիտական ​​կարծիքներ, ստանալ ակնարկներ և մեկնաբանություններ ձեր աշխատանքի վերաբերյալ ողջ մասնագիտական ​​հանրության կողմից:

Ինչպե՞ս օգտվել այն հնարավորություններից, որոնք Հաշվետվության բանկը ընձեռում է մասնագետներին:

«Report Bank»-ի հնարավորություններից օգտվելու համար պարզապես կարդացեք հանրային առաջարկը, «Report Bank» ծառայության օգտատերերի պայմանագիրը և գրանցվեք կայքում: Դա անելու համար դուք պետք է լրացնեք որոշակի ձև և կցեք փաստաթղթեր, որոնք հաստատում են գնահատման գործունեություն իրականացնելու ձեր իրավունքը: Գրանցվելուց հետո դուք կկարողանաք հաշվետվություններ վերբեռնել սերվեր՝ օգտագործելով հատուկ ինտերֆեյս: Հաշվետվությունները կարող են ներբեռնվել ինչպես անձնական օգտագործման, այնպես էլ պարզ և առևտրային հրապարակման և Գործընկերային ծրագրի շրջանակներում տեղադրելու համար: Անձնական օգտագործման համար ներբեռնվող հաշվետվություններին տրվում է գաղտնի տեղեկատվության կարգավիճակ: Դրանք հասանելի չեն այլ սերվերի օգտագործողների համար: Միայն այն օգտատերը, ով ներբեռնել է դրանք, հասանելի է այս հաշվետվություններին: Հաշվետվությունները ներբեռնելով՝ դուք կարող եք օգտվել սերվերի բոլոր հնարավորություններից, բացառությամբ այն հնարավորությունների, որոնք տալիս է Ձեզ մասնակցությունը Գործընկերային ծրագրին։

Report Bank մասնաճյուղային ծրագրի մասին

Օգտագործելով աֆիլիատ ծրագիրը՝ կարող եք զեկույցներ, գործնական փորձ, գիտելիքներ և փորձ փոխանակել մեր երկրի բոլոր գործընկերների հետ, ինչպես նաև քննարկել տարբեր հարցեր՝ օգտագործելով կոնկրետ աշխատանքների օրինակներ դրանց հեղինակների և այլ մասնագետների հետ: «Report Bank» մասնաճյուղային ծրագրին մասնակցելը անգնահատելի օգնություն կցուցաբերի ձեր մասնագիտական ​​զարգացման և աճի գործում, կընդլայնի ձեր մասնագիտական ​​գիտելիքները, թույլ կտա ձեզ ծանոթանալ և հետ մնալ գնահատման վերջին պրակտիկայի հետ, ինչպես նաև նոր ծանոթություններ հաստատել ոլորտի լավագույն մասնագետների հետ: անկախ գնահատման, դատաբժշկական և նախաքննական փորձաքննության դաշտ ամբողջ Ռուսաստանից։

Report Bank մասնաճյուղային ծրագրին մասնակցելու կանոններ

1. Report Bank Affiliate Program-ին (այսուհետ՝ Գործընկերային ծրագիր) կարող են մասնակցել միայն անկախ գնահատման, դատական ​​և արտադատական ​​փորձաքննության ոլորտի մասնագետները, գնահատող ընկերությունների և փորձագիտական ​​կազմակերպությունների ներկայացուցիչներ, ինչպես նաև համապատասխան մասնագիտություններով վերապատրաստում անցած անձինք. ծրագիրը):

2. Affiliate ծրագրի մասնակից դառնալու համար բավական է հրապարակել ձեր անանձնական աշխատանքներից մեկը (գնահատման հաշվետվություն, փորձագիտական ​​եզրակացություն կամ մասնագետի կարծիք) դրա շրջանակներում «Հաշվետվական բանկում»: Սերվերում վերբեռնումը և աշխատանքի հրապարակումն իրականացվում է «Գնահատողներ և փորձագետներ» մասնագիտական ​​ցանցի կայքում գրանցված օգտատերի կողմից՝ իր հայեցողությամբ՝ օգտագործելով «Report Bank» ծառայության ինտերֆեյսը:

3. Օգտագործողը համաձայն է, որ Մասնակցությունը Գործընկերային Ծրագրին ենթադրում է սույն կանոնների պայմանների լիակատար համաձայնություն և ընդունում:

4. Օգտատերերի կողմից Գործընկերային ծրագրի շրջանակներում հրապարակման համար ուղարկված բոլոր աշխատանքները և նյութերը (օգտագործելով «Report Bank» ծառայության ինտերֆեյսի «Հրապարակել» հսկիչ հղումը) ենթարկվում են նախնական մոդերացիայի (ընտրության) «Գնահատողներ և փորձագետներ» մասնագիտական ​​ցանցի ադմինիստրատորների կողմից: »: Ադմինիստրացիան իրեն իրավունք է վերապահում հրաժարվել Գործընկերային ծրագրի շրջանակներում աշխատանքների և նյութերի հրապարակումից՝ իր հայեցողությամբ և առանց պատճառաբանությունների:

5. Բոլոր աշխատանքները և նյութերը, որոնք մոդերատորվել և հրապարակվել են Գործընկերային ծրագրի շրջանակներում, հասանելի կլինեն դիտելու և ներբեռնելու Դուստր ծրագրի բոլոր մասնակիցների համար: Ավելին, Affiliate ծրագրի շրջանակներում օգտագործողի կողմից հրապարակված յուրաքանչյուր աշխատանք նրան հնարավորություն է տալիս մուտք գործել (դիտելու և ներբեռնելու համար) ցանկացած ստեղծագործություն և նյութեր (ամսական ոչ ավելի, քան 200 և ոչ ավելի, քան բոլոր աշխատանքների 2/3-ը, որոնք հրապարակվել են ծրագրի շրջանակներում: Գործընկերային ծրագիր, ընդհանուր ծառայությունից օգտվելու ողջ ժամանակահատվածի համար), որը հրապարակվել է Ծրագրի այլ մասնակիցների կողմից Հաշվետվությունների բանկում, մեկ ամսով (հրապարակման մասին որոշումը կայացնելու և օգտատերը էլեկտրոնային փոստով ծանուցվելու պահից): Երբ օգտատերը Ծրագրի շրջանակներում հրապարակում է միաժամանակ մի քանի ստեղծագործություն, մուտքի ժամկետը (ամիսներով) հավասար կլինի հրապարակված աշխատանքների քանակին: Գործընկերային ծրագրին մասնակցելու կանոնները և, համապատասխանաբար, «Report Bank» ծառայության ինտերֆեյսը թույլ չեն տալիս այնպիսի իրավիճակ, երբ օգտատերերի մուտքի Դուստր ծրագրին (ամիսներով) գերազանցում է հրապարակած աշխատանքների և նյութերի քանակը: նրան Ծրագրի շրջանակներում: Report Bank ծառայության Affiliate ծրագրի բոլոր հնարավորություններից օգտվելու համար օգտատերը պետք է ակտիվ մասնակցություն ունենա դրա մշակմանը:

6. Տեղադրելով իր ստեղծագործությունները Դուստրուկտոր ծրագրին մասնակցելու համար՝ օգտատերը, որպես հեղինակ, դրանով հայտնում է իր լիակատար համաձայնությունը Գործընկերային ծրագրի այլ մասնակիցների կողմից իր ստեղծագործությունների օգտագործմանը՝ Գործընկերության մասնակցության կանոններով սահմանված պայմաններով: Ծրագիր.

7. Զեկույցներն ապաանձնավորելիս ենթակա են ջնջման միայն բոլոր անձնական տվյալները, ինչպես նաև այն տվյալները, որոնք հանրությանը հասանելի չեն:

8. Գործընկերային ծրագրին մասնակցելու համար սերվերում վերբեռնված աշխատանքները պետք է լինեն ընթացիկ (սերվերում բեռնման ամսաթվի և գնահատման հաշվետվության, փորձագիտական ​​եզրակացության կամ մասնագետի կարծիքի միջև տարբերությունը չպետք է լինի ավելի քան 6 ամիս): «Report Bank»-ը ծառայություն է, որի հիմնական գործառույթը գնահատողների և դատաբժշկական փորձագետների միջև իրենց վերջին գործնական զարգացումների և փորձի փոխանակման համար հատուկ հարթակի ստեղծումն է:

9. Գործընկերային ծրագրի շրջանակներում հրապարակման համար աշխատանք տեղադրելու ժամանակ անհրաժեշտ է լրացնել «Ծանոթագրություններ գործընկերային ծրագրի մասնակիցների համար» դաշտը, որտեղ օգտատերը պետք է նշի, թե իր տեղադրած աշխատանքը կարող է հետաքրքիր կամ օգտակար լինել այլ մասնագետների համար: դուրս.

10. Հաշվետվական բանկի մասնաճյուղային ծրագրի շրջանակներում դրանց հրապարակման աշխատանքների մոդերավորումն իրականացվում է միայն յուրաքանչյուր ամսվա 1-ից 7-ը (ներառյալ): Աշխատանքները, որոնք ցանկացած այլ ժամանակ ուղարկվելու են մոդերատորության՝ Աֆիլիատ ծրագրի շրջանակներում հրապարակման համար, կմոդերատորվեն հաջորդ ամսվա 1-ից 7-ը (ներառյալ):

11. ԱՊՀ երկրների մասնագետների, ինչպես նաև այն օգտատերերի համար, ովքեր ինչ-ինչ պատճառներով չեն կարող տեղադրել իրենց աշխատանքը Affiliate ծրագրի շրջանակներում, հնարավոր է վճարովի մուտք: Գործընկերային ծրագրում տեղադրված աշխատանքների մուտքի արժեքը (ամսական 200-ից ոչ ավել և Գործընկերային ծրագրում հրապարակված բոլոր աշխատանքների 2/3-ից ոչ ավել, ծառայությունից օգտվելու ամբողջ ժամանակահատվածի ընդհանուր գումարը) մեկ ամսվա համար՝ բացառությամբ. անհատական ​​զեղչեր, ֆիզիկական անձանց համար կազմում է 750 ռուբլի, իսկ իրավաբանական անձանց և անհատ ձեռներեցների համար՝ 1125 ռուբլի՝ յուրաքանչյուր ամսվա 1-ից 8-ը (ներառյալ) վճարելիս (կա նաև Հավատարմության ծրագիր, որը թույլ է տալիս կուտակել մինչև 60% զեղչ: ), կամ 1500 ռուբլի: ֆիզիկական անձանց համար և 2250 ռուբ. իրավաբանական անձանց և անհատ ձեռնարկատերերի համար ցանկացած այլ ժամանակ վճարելիս:

12. Գործընկերային ծրագրի մասնակիցները անվերապահորեն համաձայնում են չկրկնօրինակել, որևէ կերպ չտարածել կամ չփոխանցել որևէ մեկին Գործընկերային Ծրագրում այլ օգտատերերի կողմից տեղադրված ստեղծագործությունները, ինչպես նաև այդ աշխատանքներից որևէ տեղեկություն և օգտագործել դրանք միայն անձնական հղումների համար: Փոխկապակցված ծրագրին մասնակցող մասնագետների հետ փորձի, գիտելիքների և գործնական փորձի փոխանակման, ինչպես նաև ստեղծագործությունները տեղադրած օգտատերերի փոխհատուցման բոլոր կորուստները, որոնք կապված են ստեղծագործությունների և նրանցից ստացված տեղեկատվության այլ նպատակներով ապօրինի վերարտադրման, տարածման և օգտագործման հետ: Գործընկերային ծրագրի ներքո տեղադրված աշխատանքները չեն կարող տեղադրվել կայքի պարզ հրապարակման մեջ:

13. «Գնահատողներ և փորձագետներ» մասնագիտական ​​ցանցի կայքի ադմինիստրացիան իրեն իրավունք է վերապահում փոփոխություններ կատարել Report Bank Affiliate ծրագրին մասնակցելու կանոններում: Կանոնների ընթացիկ տարբերակը տեղադրված է «Հաշվետվությունների բանկ» ծառայության գլխավոր էջում՝ հղումով: Միևնույն ժամանակ, օգտատերերը պահպանում են գործընկերային ծրագրին մասնակցելու իրավունքը` համաձայն Կանոնների, որոնք ուժի մեջ էին Գործընկերային ծրագրի շրջանակներում դրա աշխատանքի հրապարակման պահին:

1. Հասցեում գտնվող անշարժ գույքի շուկայական և լուծարային արժեքի գնահատման հաշվետվություն՝ Սանկտ Պետերբուրգ, Կալինինսկի շրջան, Գրաժդանսկի պր-տ, 41, նամակ Ա.
   Colliers International-ի կողմից իրականացվող աշխատանքները: Սանկտ Պետերբուրգ, 2004 թ.
   Բոլոր հաշվարկները կատարվել են «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» դաշնային օրենքի դրույթներին համապատասխան, գնահատման ստանդարտները, որոնք պարտադիր են գնահատման գործունեության սուբյեկտների կողմից օգտագործելու համար, որոնք հաստատվել են Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2001 թվականի հուլիսի 6-ի որոշմամբ: թիվ 519, ինչպես նաև Ռուսաստանի Գնահատողների միության անշարժ գույքի գնահատման գույքի մասնագիտական ​​գործունեության ստանդարտները և Գնահատման միջազգային ստանդարտները, որոնք մշակվել են Գույքի գնահատման ստանդարտների միջազգային կոմիտեի (ICSOI) կողմից:
   2016-01-24 | Հանրաճանաչություն՝ 19373 թ
2. Հաշվետվություն Toyota Cresta ավտոմեքենայի վնասի չափը որոշելու մասին (օգտագործելի մնացորդների հաշվարկ)
   Այս գնահատման նպատակն է որոշել գնահատվող գույքին հասցված վնասի չափի շուկայական արժեքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ: Գնահատումն իրականացվել է Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2001 թվականի հուլիսի 6-ի թիվ 519 «Գնահատման ստանդարտները հաստատելու մասին» N 519 որոշման համաձայն, «Տրանսպորտային միջոցների արժեքը որոշելու մեթոդական ցուցումներ՝ հաշվի առնելով բնական մաշվածությունը և քայքայումը և տեխնիկական վիճակը ներկայացման պահին», որը մշակվել է NAMI պետական ​​գիտական ​​կենտրոնի կողմից Դատաբժշկական փորձաքննության դաշնային կենտրոնի աշխատակիցների հետ համատեղ, որը հաստատվել է Ռուսաստանի Դաշնության էկոնոմիկայի նախարարության կողմից:
   Կատարող՝ Դենիս Պաշնին, ՍՊԸ «Մասնագիտական ​​գույքի գնահատման գործակալություն»
   2015-04-17 | Հանրաճանաչություն՝ 21090
3. Հասցեում գտնվող մեկ սենյականոց բնակարանի շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվություն՝ Նովոսիբիրսկ, Սովետսկի շրջան, փող. Լենինը
   Այս գնահատման առարկան Նովոսիբիրսկում գտնվող մեկ սենյականոց բնակարանն է: Գնահատման նպատակն է որոշել գնահատվող գույքի շուկայական արժեքը:
   Համաձայն 07/06/01 թիվ 519 «Գնահատման գործունեության սուբյեկտների կողմից կիրառման համար պարտադիր գնահատման ստանդարտների» սույն հաշվետվության մեջ «շուկայական արժեք» տերմինը նշանակում է հետևյալը. բաց շուկայում մրցակցային միջավայրում, երբ գործարքի կողմերը գործում են ողջամտորեն՝ ունենալով բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները, և գործարքի արժեքի վրա որևէ արտառոց հանգամանք չի ազդում:
   Շուկայական արժեքի որոշումը հիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ գույքը վաճառվում է շուկայում՝ վերը թվարկված որոշակի պայմաններով: Առքուվաճառքի գործարքի արդյունքում գնորդից վաճառողին փոխանցվում է գույքային իրավունքների մի ամբողջություն: Հենց այս իրավունքներն են գնահատման առարկա։ Այս աշխատանքում գնահատման օբյեկտի նկատմամբ գնահատված իրավունքը սեփականության իրավունքն է։
   Վերլուծությունը կատարելուց հետո գնահատողը եկել է այն եզրակացության, որ գնահատվող գույքի լավագույն և արդյունավետ օգտագործումը այն իր նպատակային նպատակներով՝ բնակարան օգտագործելն է։ Սույն եզրակացության հիման վրա կատարվել են գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելու հետագա հաշվարկները:
   Գնահատման ընթացակարգը ներառում էր՝ 1) անհրաժեշտ փաստաթղթերի և գնահատման օբյեկտի վերաբերյալ տեղեկատվության հավաքագրում. 2) շուկայական արժեքի գնահատման համեմատական ​​մոտեցման կիրառում. 3) գրել սույն հաշվետվությունը.
   2015-03-24 | Հանրաճանաչություն՝ 16826
4. Հաշվետվություն «Կոստրոմսկայա GRES» ԲԲԸ-ի մեկ սովորական բաժնետոմսի շուկայական արժեքը որոշելու մասին
   Այս հանձնարարականի շրջանակներում գնահատվել է ԲԲԸ «Կոստրոմա» պետական ​​թաղամասի էլեկտրակայանի մեկ բաժնետոմսի շուկայական արժեքը: Գնահատման արդյունքներն օգտագործվել են «Կոստրոմսկայա GRES» ԲԲԸ-ի բաժնետոմսերի ներդրման նպատակով՝ որպես OGK-3 ԲԲԸ-ի լրացուցիչ բաժնետոմսերի վճարում: Գնահատումն իրականացվել է 2005 թվականի ապրիլի 1-ի դրությամբ։
   Գնահատման գործընթացում կիրառվում են տարբեր մեթոդներ և մոտեցումներ՝ առավել հարմար տվյալ դեպքի համար։ Այս գնահատումն իրականացվել է «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» Ռուսաստանի Դաշնության օրենքի, «Գնահատման գործունեության սուբյեկտների կողմից կիրառման համար պարտադիր գնահատման ստանդարտների», ձեռնարկությունների և (կամ) ակտիվների գնահատման մեթոդաբանության և ուղեցույցների համաձայն: Ռուսաստանի ՌԱՕ ԵԷՍ-ը և նրա SDC-ները, մշակված Deloitte & Touche-ի կողմից:
   Ելնելով տարբեր մոտեցումների շրջանակներում ձեռք բերված արդյունքների ուժեղ և թույլ կողմերի վերլուծության արդյունքներից, ներդրումային ընկերությունների ներկայացուցիչների և Deloitte & Touche-ի ներկայացուցիչների հետ խորհրդակցելուց հետո, Գնահատողը որոշեց դիտարկել առաջին տարբերակը՝ ավելացնելով. կշիռները, եկամտային մոտեցման արդյունքներին ավելի մեծ կշիռ տալու տարբերակը։ Այս ընտրությունը հիմնավորված է նրանով, որ ակտիվ գնելիս և վաճառելիս ռացիոնալ ներդրողը հիմնականում կենտրոնանում է ոչ թե ընկերության գործունեության հետընթացի վրա, այլ այն եկամուտների հեռանկարային հոսքերի վրա, որոնք նա կարող է ստանալ ձեռք բերված ակտիվից:
   Կատարող՝ «Փորձագետ-ռուսական գնահատական» կոնսորցիում 2005 թվականի ապրիլի 1-ի դրությամբ
   2015-03-07 | Հանրաճանաչություն՝ 15845
5. Հաշվետվություն «Վարչական տարածքներ» օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելու մասին.
   336.1քմ մակերեսով գույք-վարչական տարածքի շուկայական արժեքի գնահատման հաշվետվություն. մ., որը պատկանում է «Կիրով քաղաք» քաղաքապետարանին։
   
   Այս գնահատման նպատակն է բացահայտել գնահատման օբյեկտի գնագոյացման առանձնահատկությունները՝ կապված շուկայի համապատասխան հատվածի բնութագրերի, իրավական վերնագրի, գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերի, ինչպես նաև իրավապահ պրակտիկայի առանձնահատկությունների հետ։ առաջարկվող գործարք. Դա հնարավորություն կտա իրական և պարտադիր իրավունքների համակարգում միանշանակ բացահայտել գնահատման օբյեկտը և պատշաճ հիմնավորում տալ որոշվող արժեքի տեսակին: Փաստաթղթերի վերլուծությունը թույլ կտա մեզ բացահայտել գնահատման հետ կապված ռիսկերի հիմնական բաղադրիչները և հաշվարկել դրանց ծածկույթի չափը:
   Գնահատման հաշվետվությունը կազմվել է «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» դաշնային օրենքի համաձայն, 1998 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 135-FZ; Դաշնային գնահատման ստանդարտներ, Ռուսաստանի գնահատողների միության գնահատման ստանդարտների հավաքածու (SSO ROO 2010):
   Շուկայական տվյալներին համապատասխանության համար ստացված արդյունքների վերլուծությունը ցույց է տվել, որ գնահատվող գույքի շուկայական արժեքը շուկայական ցուցանիշների հետ համեմատելի արժեք ունի: Օբյեկտների արժեքը միջին արժեքների միջակայքում է Կիրով քաղաքի նմանատիպ հատվածում գտնվող օբյեկտների համար, որոնք ունեն նմանատիպ նպատակ և տեխնիկական վիճակ:
   Գնահատողը չի իրականացրել ձեր տրամադրած տեղեկատվության աուդիտ կամ այլ ֆինանսական ստուգում, որն օգտագործվել է այս հաշվետվության մեջ և, հետևաբար, պատասխանատվություն չի կրում այս տեղեկատվության հավաստիության համար:
   Գնահատման նպատակին համապատասխան՝ գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշվել է 1998 թվականի հուլիսի 29-ի «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» թիվ 135-FZ դաշնային օրենքի և Գնահատման ստանդարտների օրենսգրքի հիման վրա։ Ռուսաստանի Գնահատողների միություն SSO ROO 2010, ներդաշնակեցված գնահատման միջազգային ստանդարտներին (2007) և պարտադիր է գնահատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպության անդամների օգտագործման համար:
   SSO ROO 2010-ի օգտագործումը, որը պարտադիր է գնահատման գործունեության սուբյեկտների կողմից օգտագործման համար, պայմանավորված է նրանով, որ Գնահատման օբյեկտը գտնվում է Ռուսաստանի Դաշնության տարածքում, ինչպես նաև այն փաստով, որ Գնահատողն իր գործունեությունն իրականացնում է այդ տարածքում: Ռուսաստանի Դաշնության: Այս չափորոշիչները օգտագործվել են գնահատման մոտեցումները որոշելիս, աշխատանքների կատարման կարգը և Գնահատման հաշվետվությունը կազմելիս:
   Ռուսաստանի Գնահատողների միության (ROA) ստանդարտների օրենսգրքի կիրառումը պայմանավորված է նրանով, որ ROO գնահատման ստանդարտները առավելագույնս նկարագրում են տերմինները, սահմանումները, հասկացությունները և գնահատման մեթոդները, որոնք օգտագործվում են տարբեր տեսակի գնահատման աշխատանքներ իրականացնելիս: սեփականություն.
   
   2015-03-07 | Հանրաճանաչություն՝ 18277
6. «Խանութի տարածք» օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվություն.
   Գույքի շուկայական արժեքի գնահատման հաշվետվություն՝ 30,2 քմ մակերեսով խանութի տարածք։ մ., հասցեում՝ Կիրով, փ. 86-ամյա Լենինա, որը պատկանում է «Կիրով քաղաք» մունիցիպալ կազմավորմանը։
   
   Գնահատման նպատակն է որոշել գույքի շուկայական արժեքը: Գնահատման արդյունքը գնահատվող օբյեկտի արժեքի վերջնական արժեքն է: Գնահատման արդյունքը կարող է օգտագործվել քաղաքապետարանի սեփականությունն օտարելու համար:
   Նկարագրված օբյեկտի գնահատման արդյունքները նախատեսվում է օգտագործել քաղաքային գույքի օտարման համար։
   Այս գնահատման մեջ կիրառվել են հետևյալ գնահատման ստանդարտները. Ռուսաստանի Գնահատողների միության SSO ROO 2010-ի գնահատման ստանդարտների փաթեթ, որը ներդաշնակված է Գնահատման միջազգային ստանդարտներին (2007) և պարտադիր է գնահատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպության անդամների կողմից օգտագործելու համար:
   Ռուսաստանի Գնահատողների միության (ROO) գնահատման ստանդարտների օրենսգիրքը (CSO 2010) նախատեսված է Ռուսաստանի Դաշնությունում և ԱՊՀ այլ երկրներում գույքի արժեքը գնահատելու համար՝ ընդունված փաստաթղթերին լիովին համապատասխան:
   Կատարում է ԱՆԱԼԻՏ ՍՊԸ, Կիրով, 2010 թ.
   2015-03-07 | Հանրաճանաչություն՝ 14186
7. ԲԲԸ-ի անվանական սովորական բաժնետոմսերի շուկայական արժեքի գնահատման հաշվետվություն
   

   Գնահատման նպատակը և նպատակը. կանոնադրական կապիտալում ներդրման նպատակով ԲԲԸ-ի (Գործունեության տեսակը՝ տպագրական արտադրանքի արտադրություն) գրանցված սովորական բաժնետոմսերի (կանոնադրական կապիտալի 100%) շուկայական արժեքի որոշում:
   Ձեռնարկության գույքային համալիրը չի արտացոլում ձեռնարկության եկամուտ ստեղծելու իրական կարողությունը, այլ արտացոլում է ձեռնարկության ներկա վիճակը՝ արտահայտված նրա ակտիվների և պարտավորությունների վիճակի միջոցով: Այս դեպքում գնահատման պահին լուծարային արժեքը որոշելու կարիք չկա՝ բիզնեսի հրատապ լուծարման կամ վաճառքի գործոնների բացակայության պատճառով: Այս գնահատման նպատակների համար ամենաօպտիմալը, ըստ մեր Գնահատողի, ձեռնարկության զուտ ակտիվների ճշգրտված հաշվեկշռային արժեքի մեթոդն է:
   Այս արդյունաբերության ձեռնարկությունների մասին տարբեր աղբյուրներում, այդ թվում՝ 2004 թվականի հոկտեմբերի 1-ի դրությամբ Ազգային գնանշման համակարգում (www.nqs.ru) ներկայացված տեղեկատվության ուսումնասիրության արդյունքում, բաժնետոմսերի գնի վերաբերյալ սույն գնահատման նպատակների համար կիրառելի տեղեկատվությունը. Այս ձեռնարկություններից արտաբորսային շուկա չկա: Հետևաբար, անալոգային ձեռնարկությունների մեթոդները` կապիտալի շուկայի մեթոդը, գործարքի մեթոդը չեն կարող օգտագործվել:
   KKK ԲԲԸ-ի սովորական բաժնետոմսերի շուկայական արժեքը գնահատելու համար սույն հաշվետվության մեջ օգտագործվել է հետևյալը.
   1. դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման մեթոդ.
   2. ճշգրտված հաշվեկշռի զուտ ակտիվների մեթոդ.
   Կատարող՝ Արտ Էքսպերտ ՍՊԸ։ Կազան, 2004 թ
   2015-02-23 | Հանրաճանաչություն՝ 11436

8. Հաշվետվություն «Փոստային բաժանմունք» օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելու մասին.
   

   Այս գնահատման նպատակն է բացահայտել գնահատման օբյեկտի գնագոյացման առանձնահատկությունները՝ կապված շուկայի համապատասխան հատվածի բնութագրերի, իրավական վերնագրի, գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերի, ինչպես նաև իրավապահ պրակտիկայի առանձնահատկությունների հետ։ առաջարկվող գործարք. Դա հնարավորություն կտա իրական և պարտադիր իրավունքների համակարգում միանշանակ բացահայտել գնահատման օբյեկտը և պատշաճ հիմնավորում տալ որոշվող արժեքի տեսակին: Փաստաթղթերի վերլուծությունը թույլ կտա մեզ բացահայտել գնահատման հետ կապված ռիսկերի հիմնական բաղադրիչները և հաշվարկել դրանց ծածկույթի չափը: Արդյունքում, պետք է իրականացվի համապատասխան տնտեսական և իրավական հիմնավորում նշված նպատակի համար օբյեկտի վերջնական գնահատման համար:
   Գնահատման արդյունքը նախատեսվում է օգտագործել առքուվաճառքի պայմանագրի հիման վրա գույքը օտարելու նպատակով, սահմանափակումները սահմանում է գնահատողը ինքնուրույն։
   Կապի գրասենյակի սենյակ. Մակերես 108.1քմ. Առաջին հարկ. Հասցե՝ Կիրովի մարզ, Օկտյաբրսկի հեռանկար: Գնահատվող գույքի սեփականատերը քաղաքապետարանն է «Կիրով քաղաքը»։
   Գնահատման նպատակը. Գնահատման առարկայի նկատմամբ գնահատված իրավունքների շուկայական արժեքի որոշում
   Օգտագործված բոլոր մոտեցումների արդյունքների համադրման նպատակն է որոշել դրանցից յուրաքանչյուրի առավելություններն ու թերությունները և դրանով իսկ մշակել ծախսերի մեկ գնահատական: Քննարկվող գույքը գնահատելու յուրաքանչյուր մոտեցման առավելությունները որոշվում են հետևյալ չափանիշներով.
   Տեղեկատվության տեսակը, որակը և լայնությունը, որոնց վրա հիմնված է վերլուծությունը:
   Օբյեկտի հատուկ հատկանիշները հաշվի առնելու ունակություն, որոնք ազդում են դրա արժեքի վրա, ինչպիսիք են օգտագործումը, հնարավոր շահութաբերությունը:
   Աղբյուր. FSUE «Ռոստեխինվենտարիզացիա - Դաշնային BTI», Կիրովի մասնաճյուղ, 2010 թ.
   2015-02-23 | Հանրաճանաչություն՝ 8409

9. Հաշվետվություն «Սրճարանային տարածք» գույքի շուկայական արժեքը որոշելու մասին.
   33,2 քմ մակերեսով տարածքի շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվություն։ մ հասցեում Կիրովի մարզ, Կիրով, փ. Մոսկովսկայա, 181
   Գնահատման նպատակն է որոշել գույքի շուկայական արժեքը: Գնահատման արդյունքը գնահատվող օբյեկտի արժեքի վերջնական արժեքն է: Գնահատման արդյունքը կարող է օգտագործվել քաղաքապետարանի սեփականությունն օտարելու համար: Նկարագրված օբյեկտի գնահատման արդյունքները նախատեսվում է օգտագործել քաղաքային գույքի օտարման համար։
   Սույն աշխատանքի նպատակն է բացահայտել գնահատման օբյեկտի գնագոյացման առանձնահատկությունները՝ կապված շուկայական համապատասխան հատվածի բնութագրերի, իրավական վերնագրի, գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերի, ինչպես նաև առաջարկվող օրենքի կիրառման պրակտիկայի առանձնահատկությունների հետ։ գործարք. Դա հնարավորություն կտա իրական և պարտադիր իրավունքների համակարգում միանշանակ բացահայտել գնահատման օբյեկտը և պատշաճ հիմնավորում տալ որոշվող արժեքի տեսակին: Փաստաթղթերի վերլուծությունը թույլ կտա մեզ բացահայտել գնահատման հետ կապված ռիսկերի հիմնական բաղադրիչները և հաշվարկել դրանց ծածկույթի չափը: Արդյունքում, պետք է իրականացվի համապատասխան տնտեսական և իրավական հիմնավորում նշված նպատակի համար օբյեկտի վերջնական գնահատման համար:
   Կատարում է ԱՆԱԼԻՏ ՍՊԸ, Կիրով, 2010 թ.
   2014-11-08 | Հանրաճանաչություն՝ 11347
10. «Խանութի տարածք» գույքի շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվություն.
    14,2 քմ մակերեսով տարածքի շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվություն։ մ քառ. մ հասցեում Կիրովի մարզ, Կիրով, փ. Նեկրասովա, 1
    Գնահատման նպատակն է որոշել գույքի շուկայական արժեքը: Գնահատման արդյունքը գնահատվող օբյեկտի արժեքի վերջնական արժեքն է: Գնահատման արդյունքը կարող է օգտագործվել քաղաքապետարանի սեփականությունն օտարելու համար:
    Սույն հաշվետվությունը կազմվել է 1998 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 135-FZ «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» դաշնային օրենքի համաձայն. Դաշնային գնահատման ստանդարտներ, Ռուսաստանի գնահատողների միության գնահատման ստանդարտների հավաքածու (SSO ROO 2010):
    Սույն աշխատանքի նպատակն է բացահայտել գնահատման օբյեկտի գնագոյացման առանձնահատկությունները՝ կապված շուկայական համապատասխան հատվածի բնութագրերի, իրավական վերնագրի, գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերի, ինչպես նաև առաջարկվող օրենքի կիրառման պրակտիկայի առանձնահատկությունների հետ։ գործարք. Դա հնարավորություն կտա իրական և պարտադիր իրավունքների համակարգում միանշանակ բացահայտել գնահատման օբյեկտը և պատշաճ հիմնավորում տալ որոշվող արժեքի տեսակին: Փաստաթղթերի վերլուծությունը թույլ կտա մեզ բացահայտել գնահատման հետ կապված ռիսկերի հիմնական բաղադրիչները և հաշվարկել դրանց ծածկույթի չափը:
    Ընդհանուր առմամբ, գործարքն ավարտելու համար առաջարկվող արժեքը շուկայական արժեքն է: Այս տերմինը ենթադրում է օրինական օգտագործում, որն, իր հերթին, տիպիկ վաճառողին պարտադրում է ապրանքի կատարումը երաշխավորելու պատասխանատվությունը: Այս դեպքում վաճառողը շահագրգռված չէ երաշխիքային սպասարկումով և սպասարկումն իրականացվում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի պահանջներին համապատասխան: Համապատասխանաբար, ծախսերի պարամետրերը հաշվարկելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել կատարման համար երաշխիքային պարտավորությունների բացակայությունը և վաճառքն իրականացնել «ինչպես կա» հիմունքներով:
    Ցանկանու՞մ եք զեկույց տեղադրել:մեր կայքում? Գրեք մեզ այդ մասին։

Բանկիրները, դատավորները, աճուրդի կազմակերպիչները չափազանց զգայուն են բնակարանի գնահատման նկատմամբ, որը լինելու է գրավ, պահանջի կամ աճուրդի առարկա: Գնահատման հաշվետվությունը ոչ թե պարզապես կարված թղթերի հավաքածու է, այլ փաստաթուղթ, որը որոշում է բնակարանի իրական արժեքը, անկախ մասնագետի կարծիքով: Այսօրվա հոդվածի թեման անշարժ գույքի, այդ թվում՝ բնակարանների գնահատման վերաբերյալ հաշվետվության պատրաստման բովանդակության և ընթացակարգի մանրամասն դիտարկումն է:

Բնակարանի գնահատման հաշվետվություն - ինչ է դա:

Սա եզրակացություն է գույքի արժեքի վերաբերյալ, որը պատրաստվել է գնահատողի կողմից պատվիրատուի կողմից սահմանված նպատակներով հաշվետվության տեսքով: Զեկույցն ունի հստակ կառուցվածք և բովանդակություն։ Դրա գրանցման կարգը կարգավորվում է «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքով:

Ո՞վ կարող է լինել գնահատող:

Երբ խոսքը գնում է բնակարանի գնահատման մասին, մենք բոլորս մեզ փորձագետ ենք համարում: Մասամբ դա ճիշտ է: Բայց դժվար թե որևէ մեկը, առանց հատուկ գիտելիքների, պարտավորվի գնահատել հողամաս, շենք, արտադրական օբյեկտ, առևտրի և զվարճանքի համալիր, կառույց և այլն։

Միայն իրավասու անձ, ով կարող է պաշտոնապես հայտնել իր կարծիքը օբյեկտի արժեքի վերաբերյալ:

1. Ավարտել է հատուկ վերապատրաստում, հանձնել քննությունը և ստացել որակավորման վկայական;
2. Վճարեց մուտքի վճարը և դարձավ գնահատողների SRO-ի լիիրավ անդամ.
3. Ես գնել եմ ապահովագրական քաղաքականություն իմ գործունեության համար 300,000 ռուբլի չափով:

Գնահատման նպատակը պետք է տեղեկացվի գնահատողին:

Այս բոլոր պահանջներին համապատասխանող անհատը գնահատող է: Նա կարող է օրինական կերպով զբաղվել գնահատման գործունեությամբ, պատրաստել և հաճախորդին տրամադրել գնահատման հաշվետվություն:

Գույք, որը կարելի է գնահատել

Անշարժ գույքում գնահատման ենթակա օբյեկտները ներառում են.:

• հողեր ցանկացած նպատակի համար;
• ոչ բնակելի շենքեր և դրանցում գտնվող տարածքներ.
• բնակելի շենքեր, բնակարաններ, սենյակներ;
• կառույցներ;
• այլ անշարժ իրեր.

Գնահատման նպատակները

Ինչու՞ պետք է գնահատել բնակարանը: Բնակարանի ներկայիս շուկայական արժեքը որոշելը պահանջվում է կյանքի տարբեր իրավիճակներում:

Դրանք ներառում են:

• մեկնարկային գինը որոշելու համար աճուրդում գտնվող քաղաքային և պետական ​​բնակարանային ֆոնդից.
• Վարկային միջոցների միջոցով բնակարան ձեռք բերելը (հիփոթեք): Բնակարանը դառնում է վարկի մարման գրավի առարկա (քանի որ բնակարանը գնահատվում է հիփոթեքով);
• Բնակարանների ապահովագրություն;
• Ամուսնալուծության գործընթացի ընթացքում գույքի բաժանում;
• Ժառանգության արժեքի որոշում;
• վաճառք համասեփականատերերին կամ կողմնակի անձանց.
• Բնակարանի իրավունքի ճանաչում դատարանում.

Գնահատման նպատակը պետք է տեղեկացվի գնահատողին: Դա պայմանավորված է նրանով, որ տարբեր նպատակներ ունեն գնահատման իրենց առանձնահատկությունները: Օրինակ, եթե բնակարանը գնահատվում է որպես գրավ, ապա շուկայական արժեքից բացի որոշվում է նաեւ լուծարային արժեքը։

Բնակարանների գնահատում

Հաշվետվությանը կից:

• Փաստաթղթերի պատճենները, որոնք թույլ են տալիս մասնագետին իրականացնել գնահատման գործունեություն.
• Բնակարանի սեփականության իրավունքի փաստաթղթեր;
• Տեխնիկական փաստաթղթեր օբյեկտի և լուսանկարչական նյութերի համար:

Դեկոր

Թղթային տեսքով հաշվետվությունը համարակալված է էջ առ էջ, կապվում և կնքվում գնահատողի ստորագրությամբ և նրա անձնական կնիքով:

Էլեկտրոնային եղանակով ստեղծված հաշվետվությունը ստորագրվում է գնահատողի ուժեղացված որակավորված էլեկտրոնային ստորագրությամբ:

Որքա՞ն արժե գնահատման հաշվետվությունը, և ինչի վրա է հիմնված արժեքը:

Հիմնական պարամետրերը, որոնք որոշում են, թե որքան պետք է վճարեք գնահատման ծառայությունների համար:

1. Ժամկետներ (հրատապության համար հավելավճարը կարող է կազմել սովորական արժեքի մինչև 50%-ը);
2. Բնակարանի գտնվելու վայրի շրջանը (միլիոնից ավելի բնակչություն ունեցող քաղաքներում հաշվետվությունն արժե 20%-40% ավելի, քան մարզերում);
3. Բնակարանային կատեգորիաներ (սենյակ կոմունալ բնակարանում, ստանդարտ բնակարան, ստուդիա, բնակարաններ և այլն):

Հաշվետվությամբ ստանդարտ բնակարանի գնահատման արժեքը կազմում է ոչ ավելի, քան 2000-3000 ռուբլի:

Վճարման կարգը նախատեսված է գնահատման ծառայությունների մատուցման պայմանագրում և կարող է ունենալ հետևյալ ձևերը.

• 100% կանխավճար պայմանագիրը կնքելիս;
• պայմանագրի կնքման պահին կատարել մասնակի վճարում (կանխավճար), իսկ աշխատանքների ավարտին կատարել վերջնական վճարումներ.

Գնահատման պայմանագրով կողմերի միմյանց նկատմամբ ստանձնած պարտավորությունների կատարումը հաստատվում է մատուցված ծառայությունների վկայականի ստորագրմամբ:

Վավերականության ժամկետը

Եթե ​​գնահատման օրվանից անցել է ավելի քան վեց ամիս, ապա գնահատման ընթացքում հաստատված բնակարանի արժեքը չի կարող վստահելի համարվել, և այն կորցնում է իր արդիականությունը: Գնահատողը միշտ նշում է այս տեղեկատվությունը հաշվետվության մեջ: Հետևաբար, հաշվետվության մեջ գնահատման ամսաթիվը նշելը չափազանց կարևոր է:

Անարդար գնահատական

Հաճախ, երբ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների շուրջ վեճեր են ծագում, հակառակ կողմերը չեն կարողանում համաձայնության գալ դրա արդար շուկայական արժեքի շուրջ: Երբեմն աշխատանքի են ընդունվում տարբեր գնահատողներ։ Եթե ​​բնակարանի արժեքը զգալիորեն տարբերվում է ըստ տարբեր զեկույցների, ապա վեճը լուծվում է դատարանում:

Բացի այդ, կարող է իրականացվել հաշվետվության փորձաքննություն, որը ենթադրում է SRO-ի փորձագետների կարծիքի ձևավորումը SRO-ի անդամի կողմից ստորագրված հաշվետվության վերաբերյալ: Այն իրականացվում է կամավոր հիմունքներով հաճախորդի և փորձագետի միջև և գնահատողին վերահսկող միջոց չէ: Բայց հաշվետվության դրական կամ բացասական եզրակացությունը հաճախորդը կարող է օգտագործել դատարանում։

Բացի այդ, դիտեք տեսանյութ բնակարանի գնահատման և հաշվետվություն ստեղծելու կարգի մասին.

Կյանքը երբեմն անկանխատեսելի է: Իսկ բնակարանի գրագետ գնահատականը կարող է անհրաժեշտ լինել ամենաանսպասելի պահին։ Ուստի լավ և իսկապես անկախ մասնագետի ընտրությունը շատ կարևոր է։

Գնահատման հաշվետվություն- սա գրավոր փաստաթուղթ է, որը համապատասխանում է մասնագիտական ​​էթիկայի բոլոր պահանջներին, հստակ և մատչելի կերպով արտացոլում է գնահատման գործընթացի առաջընթացը և պարունակում է գնահատողի կողմից օգտագործված նախնական տվյալները, դրանց վերլուծությունը, եզրակացությունները և արժեքի վերջնական արժեքը:

Գնահատման հաշվետվության հավելվածը պարունակում է բոլոր լուսանկարները, էսքիզները և քարտեզները, որոնք ներառված չեն հաշվետվության հիմնական բաժիններում: Երբեմն հավելվածում ներառվում է տերմինների բառարան:

Զեկույցը, ի լրումն սահմանափակող պայմանների, կարող է պարունակել ենթադրություններ՝ գնահատման գործընթացում գնահատողի կողմից արված հայտարարություններ՝ հիմնված նրա մասնագիտական ​​կարծիքի վրա, բայց չհիմնավորված փաստական ​​տվյալներով:

Դիտարկենք գնահատման հաշվետվության և անշարժ գույքի գնահատման վերաբերյալ գործի ուսումնասիրության բովանդակության հիմնական պահանջները:

Գնահատման առարկայի վերաբերյալ գնահատման հաշվետվությունը պետք է կազմվի գրավոր և ժամանակին ներկայացվի պատվիրատուին: Զեկույցը չպետք է լինի երկիմաստ կամ ապակողմնորոշող: Եթե ​​որոշվում է ոչ թե շուկայական արժեքը, այլ արժեքի այլ տեսակներ, ապա պետք է նշվեն գնահատման արդյունքը հաստատելու չափանիշները և գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելու հնարավորությունից շեղման պատճառները:

Համաձայն Արվեստի. «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» օրենքի 11-րդ հոդվածի գնահատման հաշվետվության մեջ նշվում է.

հաշվետվության պատրաստման ամսաթիվը և հերթական համարը.

գնահատողի կողմից գնահատման օբյեկտի գնահատման հիմքը.

գնահատողի իրավաբանական հասցեն և տվյալ տեսակի գույքի գնահատման գործունեություն իրականացնելու համար նրան տրված լիցենզիայի մասին տեղեկություն.

գնահատման օբյեկտի ճշգրիտ նկարագրությունը և իրավաբանական անձին պատկանող գնահատման օբյեկտի հետ կապված,

իրավաբանական անձի տվյալները և այս գնահատման օբյեկտի հաշվեկշռային արժեքը.

գնահատման ստանդարտներ՝ գնահատման օբյեկտի արժեքի համապատասխան տեսակը որոշելու համար, այս գնահատման օբյեկտը գնահատելիս դրանց օգտագործման հիմնավորումը, գնահատման օբյեկտի գնահատման ժամանակ օգտագործվող տվյալների ցանկը՝ նշելով դրանց ստացման աղբյուրները, ինչպես նաև ընդունված ենթադրությունները, երբ գնահատման օբյեկտի գնահատում;

գնահատման օբյեկտի արժեքի և դրա վերջնական արժեքի որոշման հաջորդականությունը, ինչպես նաև ստացված արդյունքի կիրառման սահմանափակումներն ու սահմանները.

գնահատման օբյեկտի արժեքի որոշման ամսաթիվը.

գնահատողի կողմից օգտագործվող փաստաթղթերի ցանկը, որը սահմանում է գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերը:

Զեկույցը կարող է պարունակել նաև այլ տեղեկատվություն, որը, գնահատողի կարծիքով, շատ կարևոր է որոշակի գնահատման օբյեկտի արժեքի հաշվարկման համար օգտագործված մեթոդի արտացոլման ամբողջականության համար:

Հաշվետվությունը ստորագրվում է անձամբ գնահատողի կողմից և վավերացված կնիքով:

Հաշվետվությամբ սահմանված գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքի կամ այլ արժեքի հավաստիության վերաբերյալ վեճերի առկայության դեպքում այդ վեճը ենթակա է դատարանի քննարկմանը: Անշարժ գույքի գնահատման հաշվետվության օրինակ տրված է Հավելված Բ-ում:

Գլուխ 6. Տարբեր անշարժ գույքի օբյեկտների գնահատման առանձնահատկությունները

6.1. Հողի գնահատում

Որպես արտադրության միջոց՝ հողն ունի առանձնահատկություններ, որոնք անմիջական ազդեցություն ունեն անշարժ գույքի գնահատման վրա.

հողը նախորդ աշխատանքի արդյունք չէ.

տարածականորեն սահմանափակ;

անփոխարինելի արտադրության այլ միջոցներով.

ունի գտնվելու վայրի կայունություն;

ճիշտ օգտագործման դեպքում չի մաշվում;

աշխարհագրորեն տարբեր որակի;

բնութագրվում է յուրաքանչյուր կոնկրետ հողամասի հատուկ օգտակարությամբ.

ունի պտղաբերություն և նրա բոլոր օգտակար հատկությունները առավել արդյունավետ օգտագործվում են գյուղատնտեսության մեջ.

Մարդկային գործունեության գրեթե բոլոր ոլորտներում (բացառությամբ գյուղատնտեսության և անտառային տնտեսության) այն հիմնականում հանդես է գալիս որպես տարածական գործառնական հիմք, հետևաբար անքակտելիորեն կապված է դրա վրա գտնվող օբյեկտների հետ՝ շենքեր, շինություններ, ճանապարհներ, ռեկուլտիվացիոն կառույցներ, մարդու կողմից ստեղծված այլ նյութական տարրեր։ աշխատուժ, այսպես կոչված՝ բարելավումներ։

Անշարժ գույքը գնահատելիս համարվում է, որ հողն արժեք ունի, իսկ մնացածը բարեկարգումներ են, դրանք ավելացնում են արժեքը։

Հողատարածք - երկրագնդի տարածքի մի մասը, որը հագեցած է և պատրաստ է օգտագործման տարբեր նպատակներով.

Կայքի ստեղծման համար իրականացված բարելավումներ.

արտաքինփողոցների, մայթերի, ջրահեռացման և կոմունալ ցանցերի կառուցում;

ներքիննախագծում, կանաչապատում, սալահատակ, կոմունալ ցանցերի, կապի գծերի միացման վարդակների տեղադրում և այլն:

Տիպիկ գույքը բաղկացած է հողամասից և շինություններից, և անհրաժեշտություն կա որոշելու հողամասի արժեքը առանձին՝ դրա վրա առկա բարելավումներից, ինչը պայմանավորված է հետևյալով. պատճառները:

հողի և շենքերի հարկման տարբերություններ (գույքահարկ և հողի հարկ);

Անշարժ գույքի արժեքի որոշման ծախսային մեթոդը կիրառելիս պահանջվում է հողամասի առանձին գնահատում բարելավումներից.

որոշումներ կայացնել առկա բարելավումների քանդման վերաբերյալ՝ հողը լավագույնս և արդյունավետ օգտագործելու համար:

Հողամասը գնահատելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել դրա հետ կապված իրավունքների փաթեթը: Ընդհանուր իրավունքներ, որոնք պահանջում են գնահատում.

1) սեփականության լիարժեք իրավունք՝ վարձակալներից ազատ հողամաս ցանկացած օրինական եղանակով օգտագործելու հնարավորություն.

2) վարձակալության իրավունք` վարձակալության պայմանագրով հողամասի սեփականության իրավունքը.

Ռուսաստանում հողերի մեծ մասը ոչ թե վաճառվում, այլ վարձակալվում է, ուստի գնահատողները հաճախ որոշում են ոչ թե հողամասի արժեքը, այլ վարձակալության իրավունքի արժեքը:

Վարձակալության իրավունքի արժեքը -Սա այն գումարն է, որը պոտենցիալ գնորդը պատրաստ է վճարել վարձակալության պայմանագրով տվյալ կայքի սեփականության իրավունքի համար՝ այս սեփականությունից օգուտներ ստանալու համար: Վարձակալության իրավունքի գնահատումն օգտագործվում է հողամասի վարձակալության իրավունքի վաճառքի գինը որոշելիս, այն օբյեկտի արժեքը, որի մաս է կազմում վարձակալված հողամասը, ինչպես նաև վարձակալության պայմանագրի լուծարումից առաջացած վնասը գնահատելիս:

Հողային օրենսգրքի ներդրումն ուղղված է հողի շուկայի զարգացմանը։ Այս պայմաններում հողի գնահատումը պետք է իրականացվի՝ հաշվի առնելով առավել արդյունավետ օգտագործումը, որը կապահովի հողի առավելագույն մնացորդային արժեքը։

Հողամասը գնահատելիս անհրաժեշտ է որոշել դրա լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործումը (BNEI), որը որոշվում է մի շարք գործոնների փոխազդեցությամբ:

Հիմնական գործոններ, որոշելով հողի օպտիմալ օգտագործումը.

1) գտնվելու վայրը- գործոն, որը մեծ ազդեցություն ունի հողամասի արժեքի վրա (հաշվի են առնվում տեղանքի հեռանկարները, տրանսպորտի մատչելիությունը և շրջակա միջավայրի բնույթը).

2) շուկայի պահանջարկը- շուկայում առաջարկի և պահանջարկի փոխհարաբերությունն արտացոլող գործոն: Ուսումնասիրվում է հողամասի օգտագործման ընտրված տարբերակը հիմնավորելու համար (առաջարկվող օգտագործման շուկայական պահանջարկի վիճակն ու հեռանկարները, այլ հողամասերի մրցակցությունը, հարկերի տեսակները և այլ պայմաններ): Պետք է առանձնացնել շուկայի այն հատվածը, որտեղ պետք է զարգացնել գործունեությունը.

3) ֆինանսական իրագործելիություն- հողամասի օգտագործումից եկամուտ ապահովելու ծրագրի հնարավորությունը, որը բավարար կլինի ներդրողների ծախսերը փոխհատուցելու և ակնկալվող շահույթն ապահովելու համար.

4) կայքի ֆիզիկական համապատասխանությունը- բարելավումների ստեղծման հեռանկարը՝ չափը, տեղագրությունը, հողի որակը, տեղանքի կլիման, ինժեներաերկրաբանական և հիդրոերկրաբանական բնութագրերը, գոյություն ունեցող գոտիավորումը, շրջակա միջավայրի պարամետրերը և այլն.

5) տեխնոլոգիական վավերականություն և ֆիզիկական իրագործելիություն- Ծրագրի որակի, ծախսերի և ժամկետների, բնական աղետների հավանականության, տրանսպորտի մատչելիության, կոմունալ ծառայություններին միանալու հնարավորության միջև փոխհարաբերությունների վերլուծություն, հաշվի առնելով կայքի չափն ու ձևը, օրինակ՝ չափը կարող է լինել. փոքր արդյունաբերական օբյեկտի կառուցման համար;

6) օրենսդրական (իրավական) ընդունելիություն- հողամասի օգտագործման տարբերակի համապատասխանությունը գործող օրենսդրությանը. Հայտնաբերվել է շինարարության և բնապահպանական ստանդարտների վերլուծության արդյունքում, հարկերի քանակի սահմանափակումների, տվյալ վայրում շինարարության ժամանակավոր արգելքների առկայության, պատմական քաղաքաշինության ոլորտում դժվարությունների, կանոնակարգերի հնարավոր փոփոխությունների, համապատասխանության. գոտիավորման կանոններ, տեղական բնակչության բացասական տրամադրություններ.

7) առավելագույն շահութաբերություն(գույքի առավելագույն եկամուտ և տեղանքի արժեքը), որը որոշվում է այլընտրանքային օգտագործման ապագա եկամուտների զեղչով` հաշվի առնելով ներդրման ռիսկը:

Հատուկ կատեգորիա է քաղաքային հողեր. Դրանց արժեքի վրա ազդում են քաղաքի չափը և դրա արտադրական ու տնտեսական ներուժը, ինժեներական և սոցիալական ենթակառուցվածքների զարգացման մակարդակը, տարածաշրջանային բնական, բնապահպանական և այլ գործոններ:

Նույն գործոնները կարող են հակառակ ազդեցություն ունենալ որոշակի կայքի արժեքի վրա, օրինակ.

ինտենսիվ երթեւեկությունանցանկալի է բնակելի տարածքի համար, բայց մեծացնում է կայքի արժեքը առևտրային նպատակներով.

ուսումնական հաստատությունների և առևտրի կենտրոնների հետ կապված տեղաբաշխում,գեղագիտական ​​առավելություններն ու հարմարությունները, որոնք հաշվի են առնվել բնակարանաշինության համար հողատարածքը գնահատելիս, գործնականում չեն ազդում արդյունաբերության զարգացմանն ուղղված տարածքների արժեքի վրա. Նրանց համար կարևոր են տրանսպորտային ենթակառուցվածքները և տնտեսական գոտիավորումը։

Հողային ռեսուրսների մեծ մասը ներկայումս գտնվում է պետական ​​և մունիցիպալ սեփականությունում: Պրակտիկան ցույց է տալիս, որ շուկայական պայմաններում քաղաքային հողերը արժեքավոր ռեսուրս են և կարող են ծառայել որպես տեղական բյուջեի եկամուտների կայուն աղբյուր: Քաղաքային իշխանությունները գնումից հետո որոշում են հողի հարկի չափը, հողի վարձակալության դրույքաչափը և հողամասի ստանդարտ գինը, ուստի նրանց համար արդիական է հողօգտագործման արդյունավետության բարձրացման հարցը։

Որպեսզի այդ հողային գույքն ավելի արդյունավետ օգտագործվի, այսինքն. բերեց առավելագույն եկամուտ օգտագործումից և նպաստեց ընդհանուր ներդրումային միջավայրի բարելավմանը, առաջին հերթին անհրաժեշտ է իրականացնել քաղաքային հողերի հարկման, վարձակալության և գնման գործընթացներ՝ ելնելով դրա շուկայական արժեքից։

Հենց շուկայական արժեքն է օգտագործողի համար արժեքի չափանիշ, որը թույլ է տալիս խթանել ռացիոնալ, արդյունավետ օգտագործումը և ծառայել որպես քաղաքային տնտեսության զարգացման գործիք:

Քաղաքային տարածքի գնահատման արդյունքները ծառայում են որպես նախնական տեղեկատվություն հետևյալ խնդիրների լուծման համար.

քաղաքաշինական քաղաքականության և սոցիալական պլանավորման մշակում;

Տարածքի ֆունկցիոնալ օգտագործման տեսակների վերաբերյալ առաջարկների մշակում` հաշվի առնելով դրա որակը.

հողօգտագործման տարբեր տարբերակների տեղաբաշխման և ներդրումային ու շինարարական քաղաքականության տնտեսական մեխանիզմների ձևավորում.

զարգացման տարբերակների և քաղաքային միջավայրի վերակառուցման հետևանքների վերլուծություն.

քաղաքային միջավայրի պահպանման և զարգացման համար քաղաքային ներդրումների օպտիմալացում.

տարածքի ներդրումային գրավչության որոշում՝ քաղաքային հողատարածքի արժեքից կախված։

Ձեռնարկության կողմից հողամասի գնումը հնարավորություն է տալիս հողն օգտագործել որպես գրավ բանկային վարկի համար, ընդլայնել ներդրումային հնարավորությունները, վաճառել ավելցուկային հողերը, ստանալ եկամուտ վարձակալությունից, բարձրացնել հիմնական միջոցների արժեքը և բարձրացնել շուկայական արժեքը: բաժնետոմսեր.

Քաղաքային հողի արժեքի վերաբերյալ երկու տեսակետ կա.

քաղաքային նախագծող տարածքի ֆունկցիոնալ գոտիավորման գործընթացում որպես քաղաքի գլխավոր հատակագծի հատված.

գնահատող՝ հողերի կադաստրային գնահատման մշակման գործընթացում։

Հողամասի կադաստրային գնահատման և տարածքի գործառական գոտիավորման ձևավորման հիմքը պետք է լինի շուկայական արժեքի քաղաքաշինական համալիր գնահատումը:

Հողի գնահատման մի քանի եղանակ կա.

Նորմատիվ մեթոդ հողի ստանդարտ գինը որոշելն է: Օգտագործվում է սեփականության իրավունքով հող հանձնելու, ձեռք բերելու, ազատ նորմայից գերազանցող ընդհանուր համատեղ (բաժնետիրական) սեփականություն հաստատելիս, ժառանգությամբ կամ նվիրատվությունով փոխանցելիս, գրավով վարկ ստանալու, պետական ​​կամ հասարակական կարիքների համար հանելիս։

Քաղաքային հողերը գնահատվում են՝ հաշվի առնելով զարգացման խտությունը, տարածքի հեղինակությունը, շրջակա հողօգտագործման բնույթը, շրջակա միջավայրի պայմանները, ինժեներական և տրանսպորտային միջոցները և այլն: Հողամասերը բաժանվում են գոտիների՝ տարբերվող հողի հարկի հիմնական դրույքաչափերով։ և հողի ստանդարտ գինը (Ռուսաստանի Դաշնության օրենք «Հողի դիմաց վճարման մասին»): Հողամասի ստանդարտ գինը ամրագրված է հողային կադաստրում:

Հողի ստանդարտ գնի որոշման հիմքը` հողի հարկի դրույքաչափերը և աճող գործակիցները, հողի հարկի արտոնությունները հաշվի չեն առնվում:

Հաճախ անհրաժեշտ է գնահատել շենքից և հողամասից բաղկացած օբյեկտը, երբ վերջինս ունի միայն վարձակալության իրավունք։ Այս դեպքում շինարարության համար հողամասի հատկացման արժեքը կարող է հաշվի առնվել որպես հողի արժեք:

Շուկայական պայմաններում անհրաժեշտ տեղեկատվության առկայության դեպքում նպատակահարմար է օգտագործել շուկայի տվյալների վերլուծության վրա հիմնված մեթոդներ: Ռուսաստանի գույքի նախարարության 2002 թվականի մարտի 7-ի թիվ 568-r հրամանով հաստատվել են հողամասերի շուկայական արժեքը որոշելու մեթոդական առաջարկությունները: Որպես կանոն, հողամասերի շուկայական արժեքը գնահատելիս օգտագործվում են.

վաճառքի համեմատության մեթոդ,

ընտրության մեթոդը,

հողի վարձակալության կապիտալացման եղանակը,

բաշխման եղանակը,

մնացորդային մեթոդ,

բաժինների բաժանման եղանակը.

Վաճառքի համեմատության մեթոդ Գնահատման ամենապարզ և ամենաարդյունավետ մեթոդն է, որը կարող է օգտագործվել ինչպես իրականում, այնպես էլ ենթադրաբար թափուր հողերը գնահատելու համար. թույլ է տալիս որոշել հողամասի կոնկրետ գինը՝ անալոգային ապրանքների վաճառքի գների տոկոսային ճշգրտումներ կատարելով: Հողամասերի հետ գործարքների գների մասին տեղեկատվության բացակայության դեպքում թույլատրվում է օգտագործել առաջարկի (պահանջարկի) գներ։

Հողամասերի համեմատության ընդհանուր տարրեր.

սեփականություն,

ֆինանսավորման պայմանները,

վաճառքի հատուկ պայմաններ,

շուկայական պայմանները (ժամանակի ընթացքում փոխվում են),

գտնվելու վայրը (քաղաքից և ճանապարհներից հեռավորությունը, շրջակա միջավայրի բնութագրերը),

գոտիավորման պայմանները,

ֆիզիկական բնութագրերը (տարածքի չափը, ձևը և խորությունը, անկյունային դիրքը, հողի տեսակը, ռելիեֆը),

մատչելի կոմունալ ծառայություններ,

տնտեսական բնութագրերը,

լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործումը:

Հողամասը գնահատելիս կարող եք օգտագործել համեմատության մի քանի միավոր՝ յուրաքանչյուրի գինը կարգավորելով և վերջանալով մի քանի արժեքներով, որոնք սահմանում են արժեքների մի շարք:

Մեթոդը բավականին ճշգրիտ արդյունքներ է տալիս միայն զարգացած տեղեկատվական բաց մրցակցային շուկայում:

Ռուսական հողի շուկան չի բավարարում այս պահանջներին, հողամասի արժեքը չի կարող որոշվել անալոգային հողամասերի առուվաճառքի գործարքների մասին տեղեկատվության հիման վրա: Հետևաբար, գնահատումը պետք է հավաքի բոլոր հասանելի տեղեկությունները` տեղանքի գնահատման բոլոր մեթոդները կիրառելու համար:

Հողի վարձակալության կապիտալացման մեթոդ հիմնված է այն փաստի վրա, որ հողամասերի վարձակալության դրույքաչափերի վերաբերյալ բավարար տեղեկատվության առկայության դեպքում հնարավոր է որոշել այդ հողամասերի արժեքը որպես ապագա եկամտի ընթացիկ արժեք՝ գնահատվող հողամասի վարձավճարի տեսքով: Այս մեթոդի շրջանակներում հողի վարձավճարի արժեքը կարող է հաշվարկվել որպես հողամասի վարձակալության եկամուտ՝ հողի շուկայում տիրող պայմաններում։

Հողամասի արժեքը հաշվարկելու բանաձևը հետևյալն է.

Որտեղ ՀԵՏ Լ

Ի Լ - եկամուտ հողի սեփականությունից, ռուբ.

Ռ Լ- հողի կապիտալացման տոկոսադրույքը.

Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը որոշվում է համանման հողամասերի համար հողի վարձավճարի արժեքը բաժանելով դրանց վաճառքի գնի վրա կամ ավելացնելով կապիտալի առանց ռիսկի վերադարձի տոկոսադրույքը գնահատվող հողամասում կապիտալի ներդրման հետ կապված ռիսկի հավելավճարի չափով:

Հողամասի վարձակալության դրույքաչափի վրա ազդող հիմնական գործոններըՏեղադրության բնութագրերը, չափը, ձևը, շրջակա հողօգտագործման տեսակը, տրանսպորտի մատչելիությունը, ինժեներական սարքավորումները:

Բաշխման մեթոդ (հարաբերակցության մեթոդ, հարաբերակցություն, հատկացում) - հողամասի արժեքի բաղադրիչի որոշում՝ հիմնված հողի արժեքի և գույքային համալիրի բարելավումների հայտնի հարաբերակցության վրա. Մեթոդը հիմնված է ներդրման սկզբունքըև այն պնդումը, որ անշարժ գույքի յուրաքանչյուր տեսակի համար նորմալ հարաբերություն կա հողի և շինությունների արժեքի միջև: Այս հարաբերակցությունը առավել հուսալի է նորակառույցների համար, դրանք մոտ են լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման տարբերակին:

Մեթոդը կիրառելու համար պահանջվում են հավաստի վիճակագրական տվյալներ տվյալ շուկայում հողի և որոշակի տեսակի անշարժ գույքի ամբողջ գույքի արժեքների փոխհարաբերությունների վերաբերյալ: Այնուամենայնիվ, մեթոդը հազվադեպ է օգտագործվում նույնիսկ զարգացած շուկաներում, քանի որ այն ունի ցածր հուսալիություն: Մեթոդի կիրառումը հիմնավորված է հողի վաճառքի վերաբերյալ անբավարար տեղեկատվության պայմաններում։ Ստացված արժեքները համարվում են մոտավոր:

Մեկուսացման մեթոդ ) օգտագործվում է կառուցապատված հողատարածքները գնահատելու համար, եթե առկա է նմանատիպ անշարժ գույքի օբյեկտների գործարքների գների վերաբերյալ տեղեկատվություն: Հողատարածքի բարելավումները համապատասխանում են դրա ամենաարդյունավետ օգտագործմանը:

Մեթոդը ներառում է գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը.

օբյեկտների համեմատության տարրերի սահմանում;

յուրաքանչյուր անալոգի և գնահատման օբյեկտի միջև տարբերությունների որոշում.

հաշվարկ և ճշգրտումներ կատարել համեմատական ​​տարրերից յուրաքանչյուրի համար.

մեկ սեփականության, ներառյալ գնահատված հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը` անալոգային ճշտված գների ողջամիտ ընդհանրացման միջոցով.

գնահատված հողամասի բարելավումների փոխարինման արժեքի կամ վերարտադրության արժեքի հաշվարկը.

գնահատված հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը` հանելով մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի շուկայական արժեքից, ներառյալ գնահատված հողամասը, փոխարինման արժեքը կամ հողամասի բարելավումների վերարտադրման արժեքը:

Տեղաբաշխման մեթոդը օգտագործվում է, երբ բարելավումների ներդրումը հողամասի ընդհանուր գնին փոքր է, խորհուրդ է տրվում գնահատել ծայրամասային տարածքները (որոնց համար բարելավումների ներդրումը փոքր է և բավականին հեշտությամբ որոշվում է) և օգտագործվում է դրա բացակայության դեպքում: հարակից տարածքում հողերի վաճառքի վերաբերյալ տվյալներ.

Մեթոդն առավել արդյունավետ է պասիվ շուկայում (թափուր հողամասերի վաճառքի վերաբերյալ տվյալներ չկան)՝ հաշվի առնելով նախնական տեղեկատվության բնութագրերը և ցանկալի արժեքի ստացման մոդելը։ Հողամասի արժեքը ընդհանուր առմամբ որոշվում է բանաձևով.

,

Որտեղ ՀԵՏ 3 - հողի արժեքը, ռուբ.;

ՀԵՏ- օբյեկտի արժեքը, ռուբ.;

Սու- բարելավումների արժեքը, ռուբ.

Մնացորդային մեթոդ հիմնված է ներդրումային խմբի ֆիզիկական բաղադրիչների տեխնիկայի վրա: Մեթոդն օգտագործվում է կառուցապատված և չկառուցված հողամասերը գնահատելու համար, եթե հնարավոր է գնահատված հողամասը շահութաբեր բարելավումներով մշակել: Հողամասի արժեքը որոշվում է՝ կապիտալացնելով հողին վերագրվող եկամտի մասը:

Հողամասի արժեքը որոշելու համար անհրաժեշտ է իմանալ շենքի արժեքը, ամբողջ գույքի զուտ գործառնական եկամուտը և հողամասի և շենքերի կապիտալացման դրույքաչափերը:

Հողի մնացորդային մեթոդի հիմնական քայլերը.

1) ամբողջ գույքի զուտ գործառնական եկամուտը որոշվում է շուկայական վարձավճարի և գնահատված գործառնական ծախսերի հիման վրա.

2) որոշվում է կառույցի (շենքի) հետ կապված զուտ գործառնական եկամուտը.

3) հողամասին վերագրվող զուտ գործառնական եկամուտը կապիտալացվում է արժեքի ցուցիչում՝ հողամասի կապիտալացման դրույքաչափով:

Անբավարար տնտեսական կայունության պայմաններում եկամուտները դժվար է կանխատեսել։

Ստորաբաժանման մեթոդ (զարգացման մոտեցում) օգտագործվում է առանձին հողամասերի բաժանման համար պիտանի հողերը գնահատելու համար: Բաղկացած է հետևյալ քայլերից.

առանձին հողամասերի չափի և քանակի որոշում.

մշակված հողատարածքների արժեքի հաշվարկը` օգտագործելով համադրելի վաճառքները համեմատելու մեթոդը.

ծախսերի և զարգացման ժամանակացույցի, վաճառքի ակնկալվող ժամանակահատվածի և բիզնեսի ողջամիտ շահույթի հաշվարկ.

Կայքերի վաճառքի գնահատված ընդհանուր գնից հանելով զարգացման բոլոր ծախսերը և բիզնեսի շահույթը՝ առանձին կայքերի մշակման և վաճառքի ավարտից հետո անշարժ գույքի վաճառքից ստացված զուտ հասույթը որոշելու համար.

ընտրելով զեղչման տոկոսադրույք, որն արտացոլում է ակնկալվող զարգացման և վաճառքի ժամանակաշրջանի հետ կապված ռիսկը:

Հողի զարգացման ծախսերը սովորաբար ներառում են.

տեղամասերի տեղադրման, մաքրման և դասակարգման ծախսեր.

ճանապարհների, մայթերի, կոմունալ ցանցերի, ջրահեռացման կառուցման ծախսեր.

հարկեր, ապահովագրություն, ինժեներական վճարներ;

շուկայավարման ծախսեր;

կապալառուի շահույթը և վերադիր ծախսերը և այլն:

Տարբեր տեսակի հողօգտագործման համար վարձակալական եկամուտների մոդելավորումը հիմնված է գտնվելու վայրի և գերակշռող գների (վաճառք և վարձակալություն) վարձակալության ազդեցության ձևավորման ձևերի վրա: Հաշվի առնելով քաղաքի ճանապարհային ցանցի ճակատային մասի երկայնքով և ներբլոկային տարածքներում գտնվող հողատարածքների ծախսերի ցուցանիշների զգալի տարբերությունը, այդ հողակտորները ենթակա են պարտադիր բաժանման գնահատման ժամանակ:

Առավել արդյունավետ օգտագործման սկզբունքի իրականացումը տեղի է ունենում շուկայի տարբեր ֆունկցիոնալ հատվածների միջև անշարժ գույքի օգտագործման համար մրցակցության պայմաններում՝ հաշվի առնելով պահանջարկի ծավալի իրական սահմանափակումները և արդյունքում տարածքի հնարավոր բազմաֆունկցիոնալությունը։ որոնցից յուրաքանչյուր տեղամասում ձևավորվում է հողօգտագործողների մի շարք:

1. ՀԻՄՆԱԿԱՆ ԴՐՈՒՅԹՆԵՐ... 3

1.1. Գնահատման առաջադրանք... 3

1.2. Համապատասխանության հռչակագիր... 5

1.3. Տեղեկություններ գնահատող հաճախորդի և գնահատողի մասին... 6

1.4. Հիմնական փաստեր և եզրակացություններ... 6

1.5. Գնահատման գործունեության կիրառելի չափանիշներ... 8

2. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՕԲՅԵԿՏԻ ՆԿԱՐԱԳՐՈՒԹՅՈՒՆԸ... 9

2.1. Տեղադրության նկարագրությունը... 9

2.2. Գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերը... 9

2.3. Գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերը հաստատելու համար օգտագործվող փաստաթղթերի ցանկը... 13

2.4. Մոսկվայի անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն... 13

3. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՄԵԹՈԴԱԲԱՆՈՒԹՅԱՆ ՆԿԱՐԱԳՐՈՒԹՅՈՒՆԸ... 18.

3.1. Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական հասկացությունները... 18

3.2. Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական մոտեցումներն ու մեթոդները... 20

4. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՕԲՅԵԿՏԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾԸՆԹԱՑԻ ՆԿԱՐԱԳՐՈՒԹՅՈՒՆԸ... 24.

4.1. Լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծություն... 24

4.2. Գնահատում կատարելիս ծախսային մոտեցումից հրաժարվելու հիմնավորումը... 25

4.3. Գնահատելիս եկամտային մոտեցումից հրաժարվելու հիմնավորումը... 26

4.4. Գնահատում համեմատական ​​մոտեցմամբ... 26

5. ԱՐԴՅՈՒՆՔՆԵՐԻ ՀԱՄԱԿԱՐԳՈՒՄ... 42

ՕԳՏԱԳՈՐԾՎԱԾ ԱՂԲՅՈՒՐՆԵՐԻ ՑԱՆԿ... 43

ՀԱՎԵԼՎԱԾՆԵՐ... 44

1. ՀԻՄՆԱԿԱՆ ԴՐՈՒՅԹՆԵՐ

1.1. ԳՆԱՀԱՏԱԿԱՆ ԱՌԱՋԱԴՐԱՆՔ

Աղյուսակ 1. Գնահատման առաջադրանք.

Գնահատման օբյեկտ	39 ք/մ ընդհանուր մակերեսով 1 սենյականոց բնակարան, որը գտնվում է ք.Մոսկվա, փող. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։
Գնահատման օբյեկտի կազմը	Բնակարանը ներառում է հետևյալ տարածքները (տվյալների աղբյուրները՝ կադաստրային անձնագիր և բացատրություն). 1. Բնակելի մեկուսացված սենյակ 20.9քմ մակերեսով։ (սենյակ թիվ 1) 2. Խոհանոց 8.6քմ մակերեսով։ (սենյակ թիվ 2) 3. Սանհանգույց 2.2 քմ մակերեսով։ (սենյակ թիվ 3) 4. Սանհանգույց 1.8 քմ մակերեսով։ (սենյակ թիվ 4) 5. 4.6քմ մակերեսով միջանցք։ (սենյակ թիվ 5) 6. 2 պատշգամբ (թիվ 2ա և 2բ սենյակներ)
Գնահատման առարկայի բնութագրերը	Բնակարանի մակերեսը 39քմ. , բնակելի մակերեսը 20.9 ք.մ. , խոհանոցի մակերեսը 8.6քմ. Տվյալների աղբյուր – Բացատրություն: Գնահատման օբյեկտի ավելի մանրամասն բնութագրերը նշված են սույն հաշվետվության 2.2 բաժնում, ինչպես նաև հաշվետվության հավելվածներում:
Որոշված ​​արժեքի տեսակը	Շուկայական գինը. Ընդհանուր արժեքը պետք է արտահայտվի որպես թիվ, արժեքային միջակայք սահմանելը պարտադիր չէ:
Գնահատման նպատակը	Գնահատման առարկայի շուկայական արժեքի որոշում.
Գնահատման նպատակները (գնահատման արդյունքների նպատակային օգտագործումը և դրա հետ կապված սահմանափակումները)	Գնահատման արդյունքները նախատեսված են Հաճախորդին բնակարանի արժեքի վերաբերյալ խորհուրդ տալու համար: Գնահատման արդյունքների այլ օգտագործում չի նախատեսվում։
Գնահատման առարկայի նկատմամբ սեփականության իրավունքը	1. Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացի ХХХХХХХХХХ, վարչության կողմից տրված անձնագիր ХХХХХ. Ռուսաստանի XXXXXXX OUFMS թաղամասում Մոսկվայում XXXXX-ում 00.00.0000 Գրանցման հասցե՝ Մոսկվա, փող. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։ (3/4 մասնաբաժինը աջում): 2. Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացի ХХХХХХХХХХХХ, բաժնի կողմից տրված ХХХХХ անձնագիր. Ռուսաստանի XXXXXXX OUFMS թաղամասում Մոսկվայում XXXXX-ում 00.00.0000 Գրանցման հասցե՝ Մոսկվա, փող. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։ (1/4 մասնաբաժինը աջ կողմում): Տվյալների աղբյուրը՝ իրավունքների պետական ​​գրանցման վկայական:
Գնահատման օբյեկտի ծանրաբեռնվածությունը	Գնահատման օբյեկտի նկատմամբ փաստաթղթավորված ծանրաբեռնվածություններ չկան, հետևաբար օբյեկտի գնահատումն իրականացվում է նման ծանրաբեռնվածությունների բացակայության ենթադրությամբ:
Գնահատման ամսաթիվը
Ստուգման ամսաթիվը և գնահատվող գույքի ստուգման առանձնահատկությունները	Ստուգման ամսաթիվ՝ 12.02.2016թ. Կատարվել է բնակարանի բոլոր տարածքների տեսզննում։ Տեխնիկական փորձաքննություն, բնակարանային տեխնիկայի ստուգում կամ այլ հատուկ ուսումնասիրություններ չեն իրականացվել։
Ոլորտի փորձագետների ներգրավման անհրաժեշտությունը	Պայմանագրի կողմերը (Հաճախորդը և Գնահատողը) ընդհանուր համաձայնության եկան, որ այս գնահատումն իրականացնելու համար ոլորտի փորձագետների ներգրավման կարիք չկա:
Գնահատման վերջնաժամկետ	12.02.2016-17.02.2016

Ենթադրություններ և սահմանափակող պայմաններ, որոնց վրա հիմնված է գնահատումը.

Հաճախորդից և նրա ներկայացուցիչներից գրավոր կամ բանավոր ձևով ստացված և Գնահատողի մասնագիտական ​​փորձին չհակասող բոլոր տեղեկությունները համարվել են հավաստի:

Գնահատողը ելնում է նրանից, որ գնահատման օբյեկտն ունի գործող օրենսդրությամբ սահմանված գնահատման ենթակա բոլոր իրավունքները: Գնահատվող գույքի իրավունքը համարվում է հուսալի և բավարար գնահատվող գույքի շուկայական շրջանառության համար: Գնահատվող գույքը համարվում է զերծ որևէ այլ ծանրաբեռնվածությունից, պահանջից կամ սահմանափակումից, բացառությամբ հաշվետվության մեջ նշվածներից:

Գնահատողը չի չափել գնահատված օբյեկտի ֆիզիկական պարամետրերը, բացի հաշվետվության մեջ նշվածներից: Հաճախորդի կողմից ներկայացված փաստաթղթերում պարունակվող բոլոր չափերն ու ծավալները համարվում են ճշմարիտ:

Գնահատողը տեխնիկական փորձաքննություն չի իրականացրել և ելնել է գնահատված օբյեկտի արժեքի վրա ազդող որևէ թաքնված փաստի բացակայությունից, որը հնարավոր չի եղել հայտնաբերել տեսողական զննման ժամանակ։ Գնահատողը պատասխանատվություն չի կրում նման փաստերի բացահայտման համար:

Բոլոր պատկերազարդ նյութերը տրամադրվում են բացառապես տեսողական ընկալումը հեշտացնելու նպատակով: Այս նյութերի օգտագործումը այլ նպատակներով չի թույլատրվում:

Գնահատման ժամանակ օգտագործված տվյալները ստացվել են հավաստի աղբյուրներից և ենթադրվում է, որ դրանք հավաստի են: Այնուամենայնիվ, Գնահատողը չի կարող երաշխավորել դրանց բացարձակ ճշգրտությունը և բոլոր հնարավոր դեպքերում նշում է տեղեկատվության աղբյուրը:

Ոչ հաճախորդը, ոչ էլ Գնահատողը չեն կարող օգտագործել գնահատման հաշվետվությունն այլ կերպ, քան նախատեսված է գնահատման պայմանագրով:

Գնահատման հաշվետվությունը հավաստի է միայն ամբողջությամբ և դրանում նշված նպատակների համար: Զեկույցն այլ նպատակներով օգտագործելը կարող է հանգեցնել սխալ եզրակացությունների:

Գնահատողը պարտավոր չէ ներկայանալ դատարան կամ այլ կերպ ցուցմունք տալ այս գնահատման հետ կապված, եթե դատարանը պաշտոնապես չի կանչել դատարան:

Հաշվետվության մեջ նշված արժեքները վավեր են միայն գնահատման ամսաթվի դրությամբ: Գնահատողը պատասխանատվություն չի կրում շուկայական պայմանների և, համապատասխանաբար, գնահատվող գույքի արժեքի հետագա փոփոխությունների համար:

Գնահատման հաշվետվությունը պարունակում է Գնահատողի մասնագիտական ​​կարծիքը Գույքի արժեքի վերաբերյալ և երաշխիք չէ, որ տվյալ Գույքը կվաճառվի նշված արժեքով:

1.2. ՀԱՄԱՊԱՏԱՍԽԱՆՈՒԹՅԱՆ ՀԱՅՏԱՐԱՐԱԳԻՐ (ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՎԿԱՅԱԿԱՆ)

Գնահատողը սույնով հավաստում է, որ.

1. Զեկույցում նշված բոլոր փաստերը ճշմարիտ են:
2. Կատարված վերլուծությունը, արտահայտված կարծիքները և եզրակացությունները սահմանափակվում են միայն զեկույցում նշված ենթադրություններով և սահմանափակումներով:
3. Գնահատումն անցկացվել է էթիկայի կանոններին և վարքագծի չափանիշներին համապատասխան:
4. Գնահատողի կրթությունը համապատասխանում է անհրաժեշտ պահանջներին:
5. Գնահատողն ունի նմանատիպ գույքի գնահատման փորձ և գիտի այն տարածքը, որտեղ այն գտնվում է:
6. Գնահատողը որևէ շահագրգռվածություն չունի գնահատման օբյեկտի նկատմամբ, ինչպես նաև չունի որևէ անձնական շահ կամ նախապաշարում ներգրավված կողմերի նկատմամբ:
7. Գնահատման առաջադրանքը հիմնված չէր նվազագույն, առավելագույն կամ նախապես համաձայնեցված արդյունքի որոշման պահանջի վրա:
8. Գնահատողի վարձատրությունը կախված չէ գնահատման արդյունքներից կամ հաշվետվության որևէ կողմից:
9. Գնահատողը ստուգել է գնահատվող գույքը:
10. Զեկույցում նշվածներից բացի որևէ այլ անձ զգալի մասնագիտական ​​աջակցություն չի ցուցաբերել հաշվետվության պատրաստման գործում:

1.3. ՏԵՂԵԿՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՀԱՃԱԽՈՐԴԻ ԵՎ ԳՆԱՀԱՏՈՂԻ ՄԱՍԻՆ.

Աղյուսակ 2. Տեղեկություններ գնահատման պատվիրատուի և գնահատողի մասին:

Հաճախորդ	Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացի ХХХХХХХХХХХ, բաժնի կողմից տրված անձնագիր ХХХХХХХХ. Ռուսաստանի XXXXXXX OUFMS թաղամասում Մոսկվայում XXXXX 00.00.0000: Գրանցման հասցեն՝ Մոսկվա, փող. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։
	սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություն (ՍՊԸ) «ԿՈՐՊՈՐԱՑԻԱ «ԳՆԱՀԱՏԱԿԱՆ». Գտնվելու վայրը՝ Մոսկվա, փող. Բ.Թաթարսկայա, 35. OGRN 1037709029050, հանձնարարության ամսաթիվ 04/01/2003 թ. «ՕՑԵՆԿԱ Քորփորեյշն» ՍՊԸ-ն ունի հաճախորդի հետ թիվ 150000-035-0001159 գնահատման պայմանագիր կնքած իրավաբանական անձի պատասխանատվության պարտադիր ապահովագրության քաղաքականությունը, որը թողարկվել է ENERGOGARANT ԲԲԸ ապահովագրական բաժնետիրական ընկերության կողմից 2015 թվականի նոյեմբերի 5-ին, ապահովագրված գումարը կազմում է. 5,000,000 (հինգ միլիոն) ռուբլի: Ապահովագրության պայմանագիրն ուժի մեջ է 2015 թվականի նոյեմբերի 10-ից մինչև 2016 թվականի նոյեմբերի 9-ը: Գնահատմանը մասնակցել են հետևյալ գնահատողները. 1. ХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХ, «Գնահատողների ռուսաստանյան ընկերություն» համառուսաստանյան հասարակական կազմակերպության անդամ, ընդգրկված է 2007 թվականի XX ХХХХ հաշվառման համարով գնահատողների գրանցամատյանում, ունի մասնագիտական ​​վերապատրաստման դիպլոմ՝ ХХ տրված ХХ No. Մոսկվայի էկոնոմետիկայի, ինֆորմատիկայի, ֆինանսների և իրավունքի միջազգային ինստիտուտ XX XXXX 2003 թ. Աշխատանքային փորձ գնահատման գործունեության մեջ - 2003թ.-ից ունի 2015թ. հոկտեմբերի 20-ի թիվ ХХ-000ХХХ-ХХ/ХХ ՊԲԸ Յուգորիա պետական ​​ապահովագրական ընկերության կողմից թողարկված պարտադիր գնահատողի պատասխանատվության ապահովագրության պոլիս: Ապահովագրության պոլիսը գործում է մինչև 2016 թվականի հոկտեմբերի 31-ը ներառյալ։
Գնահատման հիմքը	Գնահատման ծառայությունների մատուցման թիվ 000/00 պայմանագիր 00 xxxx 2016 թ.

1.4. ՀԻՄՆԱԿԱՆ ՓԱՍՏԵՐ ԵՎ ԵԶՐԱԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ

Այս գնահատման համար հիմք է հանդիսանում գնահատման ծառայությունների մատուցման թիվ XX/XX պայմանագիրը, որը կնքվել է Գնահատողի և գնահատման պատվիրատուի միջև 02/12/2016թ.

Գնահատման առարկան սահմանող ընդհանուր տեղեկություններ.

Այս աշխատանքում մենք գնահատել ենք 39 ք/մ ընդհանուր մակերեսով մեկ սենյականոց բնակարան, որը գտնվում է Մոսկվա, փող. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։

Քննարկվող ստուդիո բնակարանն ունի.
Ընդհանուր մակերեսը - 39.0 մ2;
Բնակելի տարածք - 20,9 մ2;
Խոհանոց - 8,6 մ2;
Առանձին սանհանգույց;
2 պատշգամբ.

Պայմանական օբյեկտի համարը՝ 0-000000

Գնահատողի կողմից ուսումնասիրված փաստաթղթերում իրավունքի վրա որևէ սահմանափակում չի հայտնաբերվել:

Գնահատման արդյունքները ձեռք են բերվել տարբեր գնահատման մոտեցումների միջոցով.

Գնահատման ընթացքում կիրառվել է միայն համեմատական ​​մոտեցում։ 39քմ ընդհանուր մակերեսով մեկ սենյականոց բնակարանի գնահատման արդյունք։ մ., որը ստացվել է համեմատական ​​մոտեցման կիրառմամբ, կազմում է 5,080,000 (հինգ միլիոն ութսուն հազար) ռուբլի:

Կիրառված մոտեցումներից յուրաքանչյուրի շրջանակներում կատարված հաշվարկները, ինչպես նաև գնահատումն իրականացնելու համար օգտագործված տեղեկատվությունը ներկայացված են ավելի ուշ՝ այս զեկույցում:

Գնահատման օբյեկտի վերջնական արժեքը.

Գնահատման արդյունքում Գնահատողը եկել է եզրակացության.

39քմ ընդհանուր մակերեսով 1 սենյականոց բնակարանի շուկայական արժեքը։ մ, որը գտնվում է հասցեում՝ Մոսկվա, փող. XXXXXXXXXXXX, d.0, k.0, kv.0, գնահատման ամսաթվի դրությամբ կազմում է 5,080,000 (հինգ միլիոն ութսուն հազար) ռուբլի:

Ստացված ընդհանուր արժեքի կիրառման սահմանափակումները և սահմանները.

1. Ստացված վերջնական արժեքը չի կարող օգտագործվել այլ կերպ, քան նախատեսված է գնահատման առաջադրանքում (գնահատման նպատակներն ու խնդիրները):
2. Գնահատման առաջադրանքում նշվածներից տարբեր խնդիրներ լուծելու համար արդյունքում ստացված վերջնական ծախսերի օգտագործումը կարող է հանգեցնել սխալ եզրակացությունների:
3. Ստացված վերջնական արժեքը վավեր է միայն գնահատման ամսաթվի դրությամբ:
4. Ստացված վերջնական արժեքը ներկայացնում է գնահատվող գույքի արժեքի վերաբերյալ գնահատողի ողջամիտ մասնագիտական ​​դատողությունը, որը ձևակերպվել է հավաքագրված տեղեկատվության և կատարված հաշվարկների հիման վրա՝ հաշվի առնելով արված ենթադրությունները, և երաշխիք չէ, որ գույքը. գնահատված կվաճառվի կամ այլ կերպ կօտարվի նշված արժեքով:

1.4. ԿԻՐԱՌԵԼԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՍՏԱՆԴԱՐՏՆԵՐ

Այս գնահատումն իրականացվել է 1998 թվականի հուլիսի 29-ի N 135-FZ «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» Դաշնային օրենքի պահանջներին համապատասխան, որոնք ուժի մեջ են մտել գնահատման ամսաթվի դրությամբ:

Գնահատումը կատարելիս և գնահատման հաշվետվությունը կազմելիս կիրառվել են գնահատման գործունեության հետևյալ չափանիշները.

1. Գնահատման դաշնային ստանդարտ «Գնահատման ընդհանուր հասկացությունները, գնահատման մոտեցումները և գնահատման պահանջները (FSO N1)».

2. Դաշնային գնահատման ստանդարտ «Գնահատման նպատակը և արժեքի տեսակները (FSO N2)».

3. Դաշնային գնահատման ստանդարտ «Գնահատման հաշվետվության պահանջներ (FSO N3)».

4. Դաշնային գնահատման ստանդարտ «Անշարժ գույքի գնահատում (FSO N 7)»:

Վերոնշյալ ստանդարտները օգտագործվում են, քանի որ դրանք պարտադիր են գնահատողների կողմից Ռուսաստանի Դաշնության տարածքում գնահատման գործունեություն իրականացնելիս օգտագործելու համար:

5. Ռուսաստանի Գնահատողների միության (ROO) ստանդարտների և կանոնների օրենսգիրք - այս ստանդարտները կիրառվում են այնքանով, որքանով դրանք չեն հակասում, բայց լրացնում և հստակեցնում են դաշնային գնահատման ստանդարտները: Այս ստանդարտները կիրառվում են, քանի որ դրանք պարտադիր են ROO-ի անդամ գնահատողների կողմից օգտագործելու համար:

2. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՕԲՅԵԿՏԻ ՆԿԱՐԱԳՐՈՒԹՅՈՒՆԸ

2.1. Գտնվելու վայրը ՆԿԱՐԱԳՐՈՒԹՅՈՒՆ

Քննարկվող մեկ սենյականոց բնակարանը գտնվում է Հարավ-Արևմտյան Ինքնավար Շրջանի տարածքում՝ «Հյուսիսային Բուտովո» մունիցիպալ թաղամասում՝ Մոսկվա, փող. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։

Հյուսիսային Բուտովոյի ներքաղաքային մունիցիպալ կազմավորման սահմանն անցնում է Մոսկվայի քաղաքային սահմաններով (Սիմֆերոպոլի մայրուղու աջ կողմի արևելյան սահմանը (ներառյալ Դեղաբույսերի համամիութենական գիտահետազոտական ​​ինստիտուտի տարածքը) 17 հեկտար տարածքով), այնուհետև Մոսկվայի երկաթուղու Կուրսկի ուղղության աջակողմյան առանցքի երկայնքով, անտառային պարկի գոտու հարավային սահմանով, հետագայում անցնելով Յուժնոե Բուտովո ճանապարհը քաղաքի սահմաններով։ Մոսկվայի (անտառապարկի թիվ 8 բլոկի արևելյան և հյուսիսային սահմաններ (ներառյալ բլոկի 9 հեկտարը), անտառապարկի թիվ 7 բլոկի հյուսիսային սահմանը, անտառապարկի թիվ 4 և 2 բլոկների արևելյան սահմանը։ , Թիվ 3 բլոկի անտառապարկի հարավային սահմանը, Բիցա գետի առանցքը, անտառապարկի թիվ 3 բլոկի արևմտյան սահմանը), ՄԿԱԴ-ի աջակողմյան առանցքը, ՄԿԱԴ-ի աջ արտաքին սահմանը։ - երթևեկելի (ներառյալ Կուլիկովսկայա փողոցի տրանսպորտային հանգույցը), Սիմֆերոպոլի մայրուղու հարավ-արևմտյան և հարավային սահմանները տրանսպորտային հանգույցից մինչև քաղաքի սահմաններ: Մոսկվա.

Մուտքը դեպի տուն, որտեղ գտնվում է խնդրո առարկա բնակարանը, գտնվում է XXXXXXXXXXXXX փողոցով, այնուհետև բակի ճանապարհներով: Փողոցի և բակի մուտքերի մակերեսը ասֆալտապատ է, տրանսպորտային միջոցների երթևեկությունը կարող է իրականացվել ամբողջ սեզոնին։ Մոտակա մայրուղին Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհն է։ Մոտակա մետրոյի կայարանը «Դմիտրի Դոնսկոյ բուլվարն» է՝ մոտ 10 րոպե ոտքով:

Քննարկվող տունը գտնվում է բնակելի տարածքում։ Այս բնակելի տարածքը խառը կառուցապատում է՝ բաղկացած հիմնականում տարբեր բարձրությունների պանելային տներից։ Տարածքի ենթակառուցվածքը լավ զարգացած է։ Կան սննդի խանութներ, հանրախանութներ, շինանյութի խանութներ, դեղատուն և այլն։ Շրջապատող կառուցապատման գերակշռող մասը բնակելի է։ Տան շրջակայքը բարեկարգված է, կան ավտոկայանատեղեր։ Աղմուկի մակարդակը միջին է:

2.2. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՕԲՅԵԿՏԻ ՔԱՆԱԿԱԿԱՆ ԵՎ ՈՐԱԿԱԿԱՆ ԲՆՈՒԹԱԳԻՐՆԵՐԸ.

Քննարկվող 1 սենյականոց բնակարանը գտնվում է Մոսկվայում՝ Մոսկվա, փող. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։

Տուն:Քննարկվող բնակարանը գտնվում է 14 հարկանի բնակելի շենքի 3-րդ հարկում։ Տունը պանելային է, երկաթբետոնե հատակով։ Տան ճակատը տեսանելի վնաս չունի։ Կոմունիկացիաներ՝ կենտրոնացված ջեռուցում, ջրամատակարարում, էլեկտրամատակարարում, կոյուղի։ Առանձնատունն ունի վերելակ և աղբատար։ Աստիճանները գտնվում են բավարար վիճակում։ Շքամուտքի վիճակը, որում գտնվում է գնահատված բնակարանը, բավարար է, մուտքի դուռը հագեցած է կոմբինացված փականով և դոմոֆոնով։

Բնակարան:խնդրո առարկա բնակարանն ունի.

Ընդհանուր մակերեսը – 39 մ2

Բնակելի մակերեսը՝ 20,9 մ2

Խոհանոց-8.6 մ2

Առանձին սանհանգույց

2 պատշգամբ

Առաստաղի բարձրությունը - 2,68 մ. Բնակարանն ունի 2 ապակեպատ պատշգամբ։ Բնակարանի պատուհանները նայում են դեպի բակ։

Բնակարանի ինտերիերի հարդարման դասը «Պարզ հարդարում» է։ Հատակի ծածկույթ՝ լինոլեում (սենյակ, միջանցք, խոհանոց) և սալիկ (սանհանգույց, սանհանգույց), պատի ծածկ՝ թղթե պաստառ։ Պատուհանների շրջանակները փայտյա են, ներկված սպիտակ յուղաներկով։ Առաստաղները ավարտված են սպիտակ ջրի վրա հիմնված ներկով: Ներսի դռները և դռների պանելները փայտյա են, ներկված թափանցիկ լաքով։

Հյուրասենյակում և խոհանոցում կան տարածքներ, որոնք վնասվել են վերին հարկերի ջրից։ Հարդարման վիճակը՝ հյուրասենյակում և խոհանոցում արտահոսքի հետքերը վերացնելու համար պահանջվում են վերանորոգման աշխատանքներ։

Պայմանական օբյեկտի համարը՝ 0-000000։

Տվյալների աղբյուրները. Իրավունքների գրանցման վկայական, բացատրություն, տարածքի կադաստրային անձնագիր, Գնահատողի կողմից իրականացված բնակարանի տեսողական զննության արդյունքները:

Աղյուսակ 3. Գնահատվող օբյեկտի գնահատման ժամանակ օգտագործվող տվյալների ցանկը: Աղբյուրները՝ իրավունքների գրանցման վկայական, բացատրություն, տարածքի կադաստրային անձնագիր, գնահատողի տեսողական ստուգման տվյալներ։

Բնութագրական	Նկարագրություն
	Մոսկվա, փ. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։
Պայմանական օբյեկտի համարը.
Միկրոշրջանի արդյունաբերական ենթակառուցվածքի օբյեկտներ
Շրջակա տարածքի վիճակը (սուբյեկտիվ գնահատում)
Ճանապարհի մակերեսը բակում, վիճակը	Ասֆալտ. Ծածկույթի վիճակը լավ է։
Փողոցային լուսավորություն
Խաղահրապարակ
Կանաչ տարածքներ
Կազմակերպված ավտոկայանատեղի կամ ստորգետնյա ավտոտնակ	Ավտոկանգառը ինքնաբուխ է
Էկոլոգիական իրավիճակ	Գոհացուցիչ
Միջին արժեքը 1քմ. տարածքում նմանատիպ բնակարանների ընդհանուր մակերեսը	125,000 ռուբից: մինչև 145,000 ռուբ. գնահատողի կողմից իրականացված շուկայի հետազոտության հիման վրա
Շենքի ընդհանուր բնութագրերը
Շենքի տեսակը	Բազմաբնակարան թաղամաս բնակելի շենք.
Կառուցման տարին
Շենքի վերջին հիմնանորոգման տարին
Շենքի ֆիզիկական վատթարացում՝ ըստ BTI տվյալների, %	6% 2012թ
Գնահատողի կողմից հաշվարկված շենքի ֆիզիկական մաշվածություն, %	6%: Ֆիզիկական մաշվածությունը հաշվարկվել է կյանքի տևողության մեթոդով: Այս մեթոդի շրջանակներում ֆիզիկական մաշվածությունը հաշվարկվում է բանաձևով. I (%) = EV/EF*100, որտեղ. EV-ն արդյունավետ տարիքն է, որը որոշվում է շենքի ժամանակագրական տարիքի հիման վրա՝ հաշվի առնելով դրա տեխնիկական վիճակը և գնահատման ամսաթվի վրա գերակշռող տնտեսական գործոնները, որոնք ազդում են գնահատված օբյեկտի արժեքի վրա: Կախված շենքի շահագործման առանձնահատկություններից, արդյունավետ տարիքը կարող է տարբերվել ժամանակագրական տարիքից վեր կամ վար: EZ-ն օբյեկտի բնորոշ տնտեսական կյանքն է: Հաշվարկ:(2016-1964)/150*100=35%
Ֆունկցիոնալ հնացում	Ֆունկցիոնալ հնացում (ֆունկցիոնալ մաշվածություն) առաջանում է օբյեկտի ժամանակակից պահանջներին անհամապատասխանության պատճառով՝ դասավորություն, տեխնիկական հագեցվածություն, դիզայն և այլն: Քանի որ խնդրո առարկա բնակելի շենքն ունի ֆունկցիոնալ հատակագիծ, ֆունկցիոնալ տեխնիկական հագեցվածություն և հարդարում, այն չունի գործառական հնություն։
Արտաքին հնացում	Արտաքին հնացում (արտաքին մաշվածություն) օբյեկտի արժեքի նվազում է արտաքին միջավայրի բացասական փոփոխության պատճառով, որը պայմանավորված է կամ տնտեսական, քաղաքական կամ այլ արտաքին գործոններով (տարածքի ընդհանուր տնտեսական անկում, կառավարության գործողությունները կամ տեղական ինքնակառավարումը հարկային, ապահովագրական և շուկայական կապիտալի, հողի, զբաղվածության, տարածքի ենթակառուցվածքի բացասական փոփոխություններ, բնապահպանական իրավիճակի այլ փոփոխություններ): Տվյալ դեպքում չկա տարածքի ընդհանուր անկում, չկան կառավարության կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների գործողություններ, որոնք բացասական ազդեցություն ունեն օբյեկտի վրա՝ հարկային, ապահովագրական, զբաղվածության, հանգստի, կրթության ոլորտում։ Ուստի խնդրո առարկա շենքը արտաքին հնություն չունի։
Արտաքին պատի նյութ	Բետոնե բլոկներ
Հատակի նյութ	Երկաթբետոն
Հիմնադրամ	Երկաթբետոն
Շենքի վիճակը (սուբյեկտիվ գնահատում)
Տան ճակատի արտաքին տեսքը	Բետոնե բլոկներ
Շենքի հարկերի քանակը՝ ըստ տեխնիկական փաստաթղթերի
Շենքի հարկերի քանակը՝ ըստ տեսողական զննման
Տեղեկություններ քանդման, վերակառուցման, հիմնանորոգման ծրագրերի մասին	Գնահատողը չի կարողացել բաց աղբյուրներում տեղեկատվություն գտնել վերաբնակեցման հետ կապված քանդման կամ հիմնանորոգման պլանների մասին: Ստուգման արդյունքներով շենքը գտնվում է բարվոք վիճակում։ Այսպիսով, գնահատողի կարծիքով, շենքը, որտեղ գտնվում է գնահատման առարկան, ենթակա չէ քանդման կամ հիմնանորոգման՝ վերաբնակեցմամբ։
Ձեղնահարկի առկայությունը
Շենքում նկուղի առկայությունը
դոմոֆոնի, կոնսիերժի և այլնի առկայությունը։	դոմոֆոն, կոմբինացիոն կողպեք
Վերելակի առկայություն	Յուրաքանչյուր մուտքում կա երկու վերելակ
Աղբատարի առկայություն
Մուտքի վիճակը (սուբյեկտիվ գնահատում)
Գնահատման առարկայի բնութագրերը
Տեղեկություններ գնահատման օբյեկտի ընթացիկ օգտագործման մասին	Բնակարանը օգտագործվում է որպես բնակելի։
Բնակարանի գտնվելու վայրը հարկ
Բնակարանների քանակը տեղում
Մակերես՝ ներառյալ ամառային և չջեռուցվող սենյակներ/ընդհանուր/բնակելի, քմ.
Սենյակների քանակը, մակերեսը, ք.մ.
Առաստաղի բարձրություն, մ
Խոհանոցի տարածք քմ.
Սանհանգույցի տեսակը, քանակը	Համակցված, մեկ
Օժանդակ և կոմունալ սենյակներ, քմ.	Խոհանոց-8.6 մ2 Առանձին սանհանգույց - 4 մ2 2 պատշգամբ - 5,5 մ2
Պատշգամբի առկայություն, լոջա, քանակ	2 պատշգամբ
Տեսարան պատուհաններից
Տեխնիկական աջակցություն	Սառը և տաք ջրամատակարարում, էլեկտրամատակարարում, ջեռուցում, կոյուղի, օդափոխություն։ Բոլոր կոմունիկացիաները կենտրոնացված են։
Սարքավորումներ	Սանտեխնիկա համակցված լոգարանի համար, սանտեխնիկա խոհանոցի համար, էլեկտրական վառարան խոհանոցում
Հեռուստացույցի ալեհավաքի, հեռախոսի առկայություն
Հարդարման վիճակ	Հյուրասենյակում և խոհանոցում արտահոսքի հետքերը վերացնելու համար պահանջվում են բավարար, վերանորոգման աշխատանքներ։
Ներքին հարդարման տեսանելի թերություններ	Հյուրասենյակում և խոհանոցում կան տարածքներ, որոնք վնասվել են վերին հարկերի ջրից։
Ֆիզիկական մաշվածություն և հնացում	Համապատասխանում է շենքի նմանատիպ պարամետրերին (տես վերևում)
Բնակարանի համապատասխանությունը BTI հատակագծին	Համապատասխան

Քննարկվող բնակարանի լուսանկարները ներկայացված են սույն հաշվետվության հավելվածներում:

Գնահատվելու իրավունք՝ այս աշխատանքումգնահատվում է ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքը։

Բնակարանի ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքը գնահատման օրվա դրությամբ պատկանում է.

1. Գր-կե ХХХХХХХХХХХХ, անձնագիր՝ ХХХХХХХХХХ, տրվել է բաժնի կողմից։ Ռուսաստանի XXXXXXXXX OUFMS թաղամասում Մոսկվայում XXX 00.00.0000-ում: Գրանցման հասցեն՝ Մոսկվա, փող. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։ Իրավունքների պետական ​​գրանցման վկայական 00-ХХ 0000000, տրված Մոսկվայի պետական ​​գրանցման, կադաստրի և քարտեզագրության դաշնային ծառայության գրասենյակի կողմից: Գրանցման թիվ 00-00-00/000/0000-000 գրանցումը կատարվել է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և It 00 xxxx 0000-ով գործարքների պետական ​​գրանցամատյանում (3/4 բաժնեմասը՝ աջում):

2. Գր-կե ХХХХХХХХХХХХ, անձնագիրը՝ ХХХХХХХХХХ, տրվել է բաժնի կողմից։ Ռուսաստանի XXXXXXXXX OUFMS թաղամասում Մոսկվայում XXX 00.00.0000-ում: Գրանցման հասցեն՝ Մոսկվա, փող. ХХХХХХХХХ, շենք 0, շենք 0, բն 0։ Իրավունքների պետական ​​գրանցման վկայական 00-ХХ 0000000, տրված Մոսկվայի պետական ​​գրանցման, կադաստրի և քարտեզագրության դաշնային ծառայության գրասենյակի կողմից: Գրանցման թիվ 00-00-00/000/0000-000 գրառումը կատարվել է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և It 00 xxxx 0000-ով գործարքների պետական ​​գրանցամատյանում (աջում 1/4 բաժնեմաս):

2.3. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՕԲՅԵԿՏԻ ՔԱՆԱԿԱԿԱՆ ԵՎ ՈՐԱԿԱԿԱՆ ԲՆՈՒԹԱԳԻՐՆԵՐԸ ՍՏԵՂԾԵԼՈՒ ՀԱՄԱՐ ՕԳՏԱԳՈՐԾՎՈՂ ՓԱՍՏԱԹՂԹԵՐԻ ՑԱՆԿ.

Գնահատվող գույքի քանակական և որակական բնութագրերը պարզելու համար գնահատում կատարելիս Գնահատողը գնահատված բնակարանի համար օգտագործել է հետևյալ փաստաթղթերից ստացված տեղեկատվությունը.

1. Իրավունքների պետական ​​գրանցման վկայական.

2. Մոսկվայի հարավ-արևմտյան TBTI-ի կողմից տրված բացատրություն

3. Բնակարանի կադաստրային անձնագիր

Փաստաթղթերի պատճենները ստացվել են Գնահատողի կողմից գնահատման հաճախորդից:

2.4. ՄՈՍԿՎԱՅԻ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԻ ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅՈՒՆ

Շուկայի վերլուծությունն իրականացվել է «Անշարժ գույքի շուկայի ինդիկատորներ IRN.RU» վերլուծական կենտրոնի նյութերի միջոցով (http://www.irn.ru)

Երկրի և տարածաշրջանի ընդհանուր քաղաքական և սոցիալ-տնտեսական իրավիճակի ազդեցությունը անշարժ գույքի շուկայի վրա.

Ողջ 2015 թվականին Մոսկվայի և Ռուսաստանի անշարժ գույքի շուկան գտնվում էր աշխարհաքաղաքական և մակրոտնտեսական գործոնների ճնշման տակ։ Արևմտյան երկրների հետ հարաբերությունների վատթարացումը, պատժամիջոցների ներդրումը, կապիտալի արտահոսքը, նավթի գների անկումը և ռուբլու արժեզրկումը՝ այս բոլոր հանգամանքներն ազդեցին անշարժ գույքի շուկայի վրա։

Մոսկվայի անշարժ գույքի շուկայում իրավիճակը վատացել է ոչ միայն նախաճգնաժամային 2006-2007 թվականների, այլ նույնիսկ 2010-2011 թվականների բավականին ծանր տարիների համեմատ։ Ռուսաստանում տնտեսական աճը գրեթե ամբողջությամբ անհետացել է, և, համապատասխանաբար, բիզնեսի և տնային տնտեսությունների եկամուտները լճանում են և նույնիսկ նվազում են: Աշխարհաքաղաքական խնդիրների պատճառով կապիտալը երկրից հեռանում է բարձր տեմպերով (2014-ին արտահոսքը կազմել է $115 մլրդ, իսկ 2015-ին նախնական հաշվարկներով $53 մլրդ)։

Բացի այդ, գործադիր իշխանությունը, ունենալով բյուջեի ֆինանսավորման լրացուցիչ աղբյուրներ, մտածում է հարկային բեռի ավելացման մասին։ Եվ եթե գույքահարկի (այսինքն՝ անշարժ գույքի) ավելացումը նույնիսկ օգուտ է բերում շուկային, ապա բիզնեսի հարկերի ավելացումը կխաթարի ընկերությունների ֆինանսական կայունությունը և կմեծացնի նրանց սնանկացման հավանականությունը: Իսկ դա, իր հերթին, անխուսափելիորեն կազդի բնակչության եկամուտների մակարդակի վրա և հարվածելու է բնակարանների արդյունավետ պահանջարկին, որն առանց այն էլ փոքր է։

Ռուսաստանի դեմ տնտեսական պատժամիջոցները փակել են էժան վարկերի հասանելիությունը և կրճատել ներդրումները մեր երկրում, աճել են նաև կապիտալի արտահոսքը և ռուբլու արժեզրկումը։ 2016 թվականի սկիզբը ռուբլու համար ոչ միայն նոր հակառեկորդներ բերեց, այլև ցույց տվեց մեկ բարելի դիմաց 30 դոլարից ավելի էժան նավթ, ինչը ցածր է 2008-2009 թվականների նախորդ ճգնաժամի նվազագույնից։ Այս հանգամանքը կրկին բարձրացրել է հին հարցը, թե որքանով են Մոսկվայում անշարժ գույքի գները կախված նավթի գներից, և ինչ սպասել քառակուսի մետրից, եթե մեկ բարել նավթի արժեքը երկար ժամանակ մնա այս մակարդակում։

Բիզնեսի և տնային տնտեսությունների եկամուտները նվազել են, իսկ անշարժ գույքի շուկան մնացել է առանց իրացվելիության նախկին ծավալի, որը նախորդ տարիներին կազմում էր մեկ քառակուսի մետրի նախաճգնաժամային արժեքը։ Այժմ արագ փողերը լքել են երկիրը, և Մոսկվայում և Մոսկվայի մարզում անշարժ գույքի գների նախկին մակարդակն այլևս չի համապատասխանում աշխարհաքաղաքական և մակրոտնտեսական նոր իրականությանը։

Ընդհանուր առմամբ, մոսկովյան անշարժ գույքի շուկայում իրավիճակը շարունակում է ծանր մնալ։ Պատճառները միանգամայն պարզ են. իրավիճակը տնտեսության և աշխարհաքաղաքականության մեջ չի լավանում, նավթի գները նոր հակառեկորդներ են սահմանում, երկրում ներդրումները նվազում են, բնակչության վճարունակությունը նվազում է, առաջին անհրաժեշտության ապրանքների գները շարունակում են աճել և խլել մարդկանց եկամտի մեծ մասը՝ նվազեցնելով հիփոթեք կամ վարձավճար վճարելու նրանց կարողությունը

Շուկայի այն հատվածի վերլուծությունը, որին պատկանում է գնահատվող գույքը (բնակարանների երկրորդային շուկա).

2016 թվականի սկզբից Մոսկվայի անշարժ գույքի շուկայի էական վերականգնում չի եղել։ Սա բավականին կարևոր հանգամանք է, որը թույլ է տալիս շատ բան ասել ապագա հեռանկարների մասին և կանխատեսել անշարժ գույքի գները Մոսկվայում և Մոսկվայի մարզում։

Չնայած գների անկմանը թե՛ դոլարով, թե՛ ռուբլով, մոսկովյան շուկայում բնակարանների առաջարկը դեռ գերազանցում է պահանջարկը։ Շուկայի փորձագետները նշում են գործարքների քանակի անկում և օբյեկտների շուկայական ազդեցության միջին ժամանակահատվածի աճ: Ներկա շուկայական իրավիճակում բնակարան վաճառողները հակված են սակարկությունների ընթացքում մեծ զեղչեր տրամադրել միայն գնորդին համոզելու հնարավորինս ավարտին հասցնել գործարքը։

Ողջ 2015 թվականին Մոսկվայի և Մոսկվայի տարածաշրջանի անշարժ գույքի շուկան փորձում էր հավասարակշռության կետ գտնել 2014 թվականի վերջին փոխարժեքի ուժեղ տատանումներից և փող խնայելու համար անշարժ գույք գնելու շտապողականությունից հետո, որը տեղի ունեցավ նույն ժամանակահատվածում: Բայց դեկտեմբերյան ոգևորության ալիքը կարճատև ստացվեց և սկսեց նվազել 2015 թվականի հունվարին: Եվ գրեթե ամբողջ 2015 թվականի համար Մոսկվայի անշարժ գույքի շուկայում գները դանդաղորեն իջնում ​​էին:

2016 թվականի հունվարին տեղի ունեցավ ռուբլու անկման հաջորդ փուլը, որն, իհարկե, ազդեց Մոսկվայում անշարժ գույքի գների դինամիկայի վրա։ Քառակուսի մետրը շարունակում է ցույց տալ ազգային արժույթի թուլացումը հետ բերելու իր անկարողությունը, ուստի դոլարային արտահայտությամբ գները զգալի մինուս ցույց տվեցին 2016 թվականի հունվարին։ Ռուբլով գնային անկումն առայժմ կանգ է առել։

Ինչպես հայտնում է www.irn.ru վերլուծական կենտրոնը, մայրաքաղաքում բնակարանային ծախսերի դոլարային ինդեքսը հունվարին կորցրել է ավելի քան 7 տոկոս՝ մեկ քառակուսի մետրի դիմաց իջնելով 2421 դոլարի։ Սա միջին ամսական ցուցանիշի արժեքն է: Շաբաթական ավելի դինամիկ ցուցանիշը փետրվարի սկզբին ցույց է տվել $2295 մակարդակը։ Այսպիսով, Մոսկվայում բնակարանային ծախսերի միջին մակարդակը շարժվում է դեպի մեկ մետրի համար $2000 դոլարի «կլոր» արժեք:

Ռուբլով, մոսկովյան բնակարանների միջին գների մակարդակը դեռ տատանվում է մեկ քառակուսի մետրի համար 125-180 հազար ռուբլու սահմաններում: Դոլարի կտրուկ աճի պայմաններում ռուբլու գնի մակարդակի անկման կասեցումը լիովին սպասելի երեւույթ է. մի կողմից որոշ վաճառողներ փորձում են գները ինդեքսավորել դոլարի նկատմամբ, իսկ մյուս կողմից՝ թուլացումը. ազգային արժույթը նպաստում է գնորդների ակտիվացմանը։

Հատկանշական է, որ գների դինամիկան ըստ բնակարանների տեսակի և աշխարհագրության 2016 թվականի հունվարին բավականին միատեսակ է եղել։ Սա նշանակում է, որ քառակուսի մետրը չի կարող փոխհատուցել ռուբլու անկումը ոչ միայն էկոնոմ դասում, այլեւ թանկ հատվածում։ Ժամանակակից մոնոլիտ աղյուսե տների դոլարային գների նվազումը մոտավորապես նույնն է, ինչ ստանդարտ վահանակի դեպքում, և մեծ բնակարանները գներով շատ ավելի կայուն չեն, քան փոքրերը:

Միակ բացառությունը 2016 թվականի հունվարին Կենտրոնական թաղամասն էր՝ այնտեղ գնային շտկումը զգալիորեն ցածր էր, քան մյուս թաղամասերում՝ քաղաքի կենտրոնի յուրահատկության պատճառով։ Այնուամենայնիվ, մայրաքաղաքի մյուս հեղինակավոր թաղամասերն ու շրջանները՝ արևմուտքը և հարավ-արևմուտքը, ցույց են տվել գրեթե նույն անկումը, ինչ մյուս բոլոր էժան թաղամասերն ու տարածքները:

Սակայն հնարավոր է, որ կենտրոնն աստիճանաբար հասնի այլ վայրերի անկման տեմպերի առումով, քանի որ կենտրոնում կան ավելի շքեղ բնակարաններ և բիզնես դասի բնակարաններ, որոնց վաճառողները հաճախ փորձում են գները կապել դոլարի հետ, ինչպես նաև պատրաստ են ավելի երկար սպասել, բայց արդյունքում նրանք դեռ ստիպված են համապատասխանել մնացածի դինամիկային։ շուկա. Գումարած, կենտրոնում բնակարանների գների հավելյալ իջեցումը կարող է բաղկացած լինել ավելի մեծ սակարկություններից և որոշակի գնորդի համար զեղչերից՝ հաշվի առնելով նշված գների ակնհայտ կայունությունը:

Բնակարանների միջին արժեքը՝ կախված շենքի տեսակից, Մոսկվա	հունվարի 16	Դեկտեմբերի 15
Հին պանել (5 հարկանի շենքեր և այլ բնակարաններ փոքր խոհանոցով)
Տիպիկ վահանակ (9-14 հարկ, բնորոշ տարածքներ)
Ժամանակակից վահանակ (16 հարկից և ավելացված հատակի այլ քառակուսիներից)
Հին աղյուս (5 հարկանի շենքեր և այլ բնակարաններ փոքր խոհանոցով)
«Ստալին» և ստանդարտ աղյուս (6-11 հարկ և այլ փոքր քառակուսիներ. pl-օր)
Ժամանակակից մոնոլիտ-աղյուս (մոնոլիտներ, մեծացված աղյուս, pl-օր)
Բոլոր պանելային և բլոկային տները
Բոլոր մոնոլիտ և աղյուսե տները

Բնակարանների միջին արժեքը կախված սենյակի չափից	հունվարի 16	Դեկտեմբերի 15
Մեկ սենյականոց բնակարաններ
Երկու սենյականոց բնակարաններ
Երեք սենյականոց բնակարաններ
Բազմ սենյականոց բնակարաններ

Ծանոթագրություն. Մոսկվայում բնակարանների գների ինդեքսները հաշվարկվում են առանց հաշվի առնելու շքեղ բնակարաններ և անտիպ բնակարաններ, որոնք կարող են խեղաթյուրել ընդհանուր պատկերը, սովորաբար աճող ցուցանիշների ուղղությամբ:

Դիտարկվող հատվածում առաջարկի գների վերլուծություն և գների վրա ազդող հիմնական գործոնները.

Քննարկվող բնակարանը պատկանում է ստանդարտ զանգվածային բնակարանաշինության ոլորտին, որը գտնվում է քաղաքի բնակելի թաղամասերում՝ պանելային և բլոկային բնակելի շենքերում, որոնք կառուցվել են 1970-ականների վերջին - 1980-ականների սկզբին: Շուկայի այս հատվածում բնակարանների գները մոտավորապես համապատասխանում են քաղաքի միջին գներին՝ պայմանավորված այն հանգամանքով, որ այս տեսակի բնակարանները լայնորեն տարածված են Մոսկվայում:

Գնահատողի կողմից իրականացված նմանատիպ բնակարանների վաճառքի առաջարկների գների փաստացի տվյալների վերլուծությունը ցույց է տվել, որ շուկայական այս հատվածում գների միջակայքը փետրվարի սկզբին 2016թ. Գնահատվող գույքի տարածքում գտնվող նմանատիպ բնակարանների համար (Սևերնոյե Բուտովո թաղամաս) կազմել է 120,000-145,000 ռուբլի: համար 1քմ. Համեմատության համար նշենք, որ Մոսկվա քաղաքի միջին գինը 1 քառ. բնակարանն այն ժամանակ կազմում էր մոտ 160,000-180,000 ռուբլի:

Ստորև բերված են իրական առաջարկի գների օրինակներ, որոնք ուժի մեջ են եղել գնահատման ժամանակահատվածում դիտարկվող հատվածի բնակարանների համար, որոնք գտնվում են գնահատման օբյեկտի տարածքում.
1. 6,500,000 ռուբ. 1 սենյականոց բնակարանի համար 39 ք.
2. 6,000,000 ռուբ. 1 սենյականոց բնակարանի համար 39.1 ք.
3. 5,900,000 ռուբ. 1 սենյականոց բնակարանի համար 39.2 ք.
4. 5,800,000 ռուբ. 1 սենյականոց բնակարանի համար 39.5 ք.

Այսպիսով, կարելի է ասել, որ բնակարանի արժեքը այն տարածքում, որտեղ գնահատվում է գույքը, մի փոքր ավելի ցածր է, քան Մոսկվա քաղաքում բնակարանների միջին արժեքը, ինչը բացատրվում է գույքի տարածքի գտնվելու վայրով: գնահատվել է ավելի հեռու քաղաքի կենտրոնից (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս):

Մոսկվայի բնակարանային շուկայում բնակարանի արժեքի վրա ազդող հիմնական գործոնները ներառում են հետևյալը.

1. Գտնվելու վայրը՝ քաղաքի վարչական շրջան, գործարար և սոցիալական գործունեության կենտրոնների և հանգստի գոտիների մոտ:
2. Գույքի տրանսպորտային հասանելիություն՝ մետրոյի կայարաններին մոտիկություն, բնակարանի գտնվելու վայրում հասարակական տրանսպորտի զարգացում։
3. Շրջակա զարգացման վիճակը (արդյունաբերական, բնակելի, խառը). արդյունաբերական օբյեկտներով բնակարանի գտնվելու վայրը կարող է նվազեցնել դրա արժեքը շրջակա միջավայրի հնարավոր ավելի բարձր աղտոտվածության և աղմուկի մակարդակի բարձրացման պատճառով:
4. Տան տեսակը (պանել, աղյուս, միաձույլ). այլ հավասար պայմանների դեպքում ամենաթանկ բնակարանները գտնվում են ժամանակակից շինարարության միաձույլ և միաձույլ աղյուսով տներում, ամենաէժանը՝ խորհրդային շինարարության ժամանակաշրջանի պանելային տներում։
5. Շենքի հարկերի քանակը. որպես կանոն, բարձրահարկ շենքերի բնակարանները շուկայում ավելի թանկ են (մնացած բոլորը հավասար են):
6. Բնակելի շենքի տեխնիկական վիճակ (նոր, վերանորոգում չի պահանջվում, ընթացիկ վերանորոգում է պահանջվում, ընտրովի հիմնանորոգում, ամբողջական հիմնանորոգում, խարխուլ). վիճակ.
7. Բնակարանի գտնվելու վայրի հարկ. բնակելի շենքերի առաջին և վերջին հարկերի բնակարաններն ավելի էժան են, քան առաջին և վերջին հարկերի միջև գտնվող բնակարանները:
8. Բնակարանի բնակելի տարածք. այլ հավասար պայմաններով, ավելի մեծ բնակելի տարածք ունեցող բնակարանները մի փոքր ավելի թանկ են:
9. Խոհանոցի տարածքը բնակարանում. այլ հավասար պայմաններով, ավելի մեծ խոհանոցով բնակարանները մի փոքր ավելի թանկ են:
10. Բնակարանի ընդհանուր մակերեսը` այլ հավասար պայմաններ, գինը 1քմ. մ ավելի մեծ բնակարաններում ավելի քիչ կա:
11. Հարդարման դաս (բացակայում է, պարզ, բարելավված, որակյալ, եվրոպական որակի վերանորոգում)՝ որքան բարձր է բնակարանի հարդարման դասը, այնքան բարձր է 1քմ. այս բնակարանում.
12. Հարդարման վիճակը (բացակայում է կամ ամբողջական փոխարինում է պահանջում, միջին վիճակ, որը չի պահանջում վերանորոգում, պահանջում է կոսմետիկ վերանորոգում).
13. Պատշգամբի, լոջայի առկայությունը. բնակարանում ամառային տարածքների առկայությունը մեծացնում է դրա գրավչությունը պոտենցիալ գնորդի աչքում, հետևաբար պատշգամբով կամ լոջայով բնակարանի արժեքը մի փոքր ավելի բարձր է, քան նմանատիպ բնակարանի արժեքը: առանց ամառային տարածքի.
14. Բնակարանների պատուհանների տեղադրությունը. բնակարանի պատուհանների (փողոց կամ բակ) տեղադրությունը ազդում է բնակարանի` որպես բնակելի տարածքի սպառողական գրավչության վրա: Բակին նայող պատուհաններով բնակարաններն ունեն աղմուկի և օդի աղտոտվածության ավելի ցածր մակարդակ՝ համեմատած այն բնակարանների, որոնց պատուհանները նայում են դեպի փողոց: Բակին նայող պատուհաններով բնակարանները, որպես կանոն, մի փոքր ավելի թանկ են (մնացած բոլոր բաները հավասար են):
15. Անշարժ գույքի հետ կապ չունեցող շարժական գույքի առկայություն. եթե բնակարանը վաճառվում է անշարժ գույքի հետ կապ չունեցող կահույքով և այլ տեխնիկայով, ապա դրա արժեքը կարող է ավելի բարձր լինել, քան նմանատիպ բնակարանի արժեքն առանց այդպիսի գույքի:

Հիմնական եզրակացություններ.

1. Մոսկվայի բնակարանային շուկայում բնակարանների մատակարարման ծավալն աճել է.
2. Շուկայի երկրորդական և առաջնային հատվածների բնակարանների վաճառքի գները նախաճգնաժամային մակարդակների համեմատ զգալիորեն նվազել են։ Հաշվի առնելով այն փաստը, որ նույնիսկ բնակարանների ռուբլու գները նվազել են, կարելի է եզրակացնել, որ մակրոտնտեսական բացասական միտումները շարունակում են ազդել Մոսկվայի բնակարանային շուկայի վրա։
3. Բնակարանների իրացվելիությունը որպես ապրանք նվազել է (շուկայական ազդեցության ժամանակահատվածում նկատելի աճ):
4. Մոսկվայի բնակարանային շուկայում նկատվում է վաճառքի առաջարկների քանակի աճ, գնորդների կողմից պահանջարկի անկում, գործարքների քանակի նվազում, բնակարաններ վաճառելիս վաճառողների կողմից զեղչերի քանակի աճ: Ընդհանուր առմամբ, Մոսկվայի բնակելի անշարժ գույքի շուկան կարելի է բնութագրել որպես ոչ ակտիվ:
5. Հավանական է, որ առաջիկա 3-4 ամիսներին բնակելի անշարժ գույքի գները կշարունակեն աստիճանական անկումը։

© . Պատճենահանումն արգելված է։