A bruttó bérleti díj módszerének alkalmazása az értékelési gyakorlatban
11.03.2001 Szerző Chemerikin S.M.
Az ingatlanértékelés Oroszországban meglehetősen hosszú ideje létezik, és a nyugati tudósok által kidolgozott módszertant sikeresen tesztelték orosz gazdasági körülmények között. Az ingatlanértékelési rendszer egyik gyenge eleme ennek a folyamatnak az információs támogatása. Tehát, ha a lakóingatlanok (lakások) értékelésekor ezzel gyakorlatilag nem merül fel probléma, hiszen nagyszámú folyóirat és szakkiadvány jelenik meg, amelyek folyamatosan publikálják a lakóingatlan-piaci elemzések eredményeit, a jelenlegi helyzetet és trendeket. alakulását, majd értékelésekor A nem lakáscélú ingatlanok esetében a helyzet homlokegyenest ellentétesnek mondható - gyakorlatilag nincs elemző információ, viszonylag kevés az összehasonlítható objektum, ami megnehezíti a releváns elemzések, számítások elvégzését. stb.
Ez viszont befolyásolja az ingatlanértékelési rendszerben létező egyes megközelítések és módszerek alkalmazásának lehetőségét. Ezen módszerek egyike véleményünk szerint a bruttó bérleti díj módszer (bruttó bérleti díj szorzós módszer), amelynek eredményei az értékelési gyakorlatban a legpontosabbak az ingatlanértékelés egyéb módszereihez képest.
A jelenlegi helyzet kismértékű megváltoztatása és a gyakorló ingatlanértékelők szakmai tevékenységének segítése érdekében kutatást végeztünk a bruttó bérleti díj szorzó értékeinek meghatározására a moszkvai ipari, raktári, kiskereskedelmi és irodai célú ingatlanok esetében, amelyek az egyik legdinamikusabban fejlődő térbázis .
Emlékeztetni kell arra, hogy a bruttó bérleti díj módszere az ingatlan eladási ára és a bérbeadásból származó megfelelő bérleti díj közötti közvetlen kapcsolat objektív előfeltevésén alapul. Ezt a kapcsolatot a bruttó bérleti díj szorzójával (GRM), más néven bruttó jövedelem szorzóval (GIM) mérik.
A bruttó bérleti díj módszer piaci megközelítésnek tekinthető, mivel ez a mutató figyelembe veszi a piacon értékesített tárgyak eladási árát és bruttó bérleti díját. Nem veszi figyelembe sem az érintett ingatlan, sem a hasonló ingatlanok működési költséghányadát.
Általában a bruttó bérleti díj módszerének alkalmazására szolgáló algoritmus a következő szakaszokból áll:
I. szakasz. A bruttó bérleti díj szorzójának (GRM) kiszámítása. Ebben a szakaszban összeállítják azon ingatlanobjektumok listáját, amelyek összehasonlíthatók a közelmúltban eladott és lízingelt ingatlanokkal. Mivel az orosz körülmények között ezek az adatok nem állnak szabadon az értékbecslők rendelkezésére, így meglehetősen megbízhatóan használhatja az ajánlatokból származó adatokat. Az analóg objektumok összehasonlítása az értékelt tárggyal általában funkcionális rendeltetésük szerint történik, mivel az eladási árban és a bérleti díjban már más tényezőket (kikészítés, elhelyezkedés stb.) is figyelembe vesznek. Az összehasonlítható objektumok listájának összeállítása után a bruttó bérleti díj szorzóját (GRM) a következő képlet alapján számítjuk ki:
GRM - bruttó bérleti szorzó;
A PV egy hasonló tárgy eladási (ajánlati) ára;
A PGR a megfelelő hasonló ingatlan lehetséges bruttó bérleti díja.
A bruttó bérleti díj szorzó több értékének kiszámítása után a kapott értékekből megállapodnak, hogy egyetlen értéket vagy értéktartományt képeznek, amely alkalmazható az értékelt ingatlanra.
szakasz II. Az értékelendő ingatlan potenciális bruttó bérleti díjának (PGR) értékének kiszámítása. Ebben a szakaszban az összehasonlítható objektumok esetében az értékelt objektum bérleti díjának (potenciális bruttó bérleti díjának) összege kerül meghatározásra a szükséges korrekciós tényezők összehasonlítható objektumokra történő bevezetésével.
szakasz III. Az értékelt ingatlan értékének kiszámítása az értékelt ingatlan lehetséges bruttó bérleti díjának becsült értékének és a bruttó bérleti díj szorzójának megfelelő értékének szorzatával.
A bruttó bérleti díj többszörösét nem szabad korrigálni a kényelmi szolgáltatásokkal vagy az összehasonlítható ingatlanok és az érintett ingatlan között fennálló egyéb különbségekkel. Ha az összehasonlítható ingatlanok és az értékelt ingatlan között eltérések vannak, akkor azt feltételezzük, hogy azokat már figyelembe vették eladási (ajánlati) és bérleti díjaikban. Ennek megfelelően, ha egy összehasonlítható ingatlan rosszabb volt, mint az értékelt ingatlan, akkor ennek megfelelően alacsonyabb az eladási ára és a bérleti díj. A bruttó jövedelem és az eladási ár matematikai aránya nem változik.
A bruttó bérleti szorzóértékek elemzését elvégezték a moszkvai irodai, kiskereskedelmi, ipari és raktári ingatlanok esetében. Például egy 627 négyzetméteres irodahelyiség. m, nem az egyetlen a maga nemében, amely a Kutuzovsky Prospekton (Kutuzovskaya metróállomás) található 2000 októberében, 750 000 dolláros áron kínálták eladásra, ami 1 négyzetméterenként. m összterülete 1196 USD, ugyanakkor 400 USD-ért kínálták bérbe 1 négyzetméterenként. m évente a működési költségek figyelembe vételével. Ennél az ingatlannál az eladási ár és a bérleti díj aránya alapján a bruttó bérleti díj szorzó értéke 3,0 lesz. Hasonló eljárást hajtottak végre a többi objektum esetében is.
A bruttó bérleti díj szorzójának (bruttó jövedelem szorzójának) módszere. A bruttó bérleti díj szorzója az eladási ár és a potenciális vagy tényleges bruttó jövedelem aránya. A módszert három szakaszban hajtják végre: Első szakasz . Az értékelt ingatlanból származó piaci bérleti bevétel becslésre kerül. Második fázis. A bruttó bevétel és az eladási ár aránya a közelmúltbeli piaci tranzakciók alapján kerül meghatározásra. Harmadik szakasz. A vizsgált ingatlan várható értékét úgy számítják ki, hogy az értékelt ingatlan piaci bérleti díjából származó bevételt megszorozzák a bruttó bérleti díj szorzójával. V = D r VRM = D r, ahol V az értékelt tárgy valószínű eladási ára; D r – az értékelt ingatlan bérleti díjából származó bevétel; GRM – bruttó bérleti díj szorzó; C anális – az analóg eladási ára; A PVD anális az analóg potenciális bruttó bevétele. Példa. A nagynyomású ingatlant 15 000 dollárra kell értékelni. Az adatbank a következő információkat tartalmazza a közelmúltban eladott analógokról (lásd a táblázatot).
| Eladási ár Sanal | |||||
BRM (az analógokhoz képest átlagolva) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.
V = 15000x5 = 75000 USD
A bruttó bérleti szorzót nem korrigálják az értékelt és az összehasonlítható ingatlanok között fennálló különbségekkel, mivel a GRM számítása a tényleges bérleti díjak és eladási árak alapján történik, amelyek figyelembe veszik ezeket a különbségeket.
4.3 A költségszemlélet alkalmazása
Mielőtt áttérne az épületek és építmények költségszemléletű költségbecslésére, az értékbecslőnek nemcsak a műszaki dokumentációt kell elolvasnia, hanem az épületeket és építményeket is meg kell vizsgálnia. Ez lehetővé teszi számára, hogy részletes leírást készítsen az értékelési objektumról, amely megadja a külső és belső szerkezetek és mérnöki rendszerek jellemzőit. A költségalapú megközelítés 3 szakaszból áll: Első fázis. A telek értékének meghatározása, amelyen az épület vagy építmények találhatók. Második fázis. Egy épület vagy építmény pótlási vagy pótlási költségének becslése a tényleges értékelés időpontjában. Harmadik szakasz. Épületek és építmények minden típusú kopásának számítása. Épületek, építmények pótlási költségének felmérése. Ebben a megközelítésben a csereköltség vagy csereköltség meghatározása a következő módszerek alapján történik:
- összehasonlító egység; elemenkénti számítás (komponensekre bontás); index értékelés.
- színpad. A hasonló létesítmények építési költségeire vonatkozó adatok alapján kidolgozzák az építési munkákra vonatkozó költségszabványokat (1 m², épület m³-enként). Jellemző építményként célszerű olyan nemrég épült létesítményt használni, amelynek szerződéses ára ismert. Ha az értékbecslő nem talál a közelmúltban épített hasonló objektumot, akkor igénybe veheti a Központi Gazdasági és Gazdálkodási Kutatóintézet, a Coinvest cég és más cégek fejlesztéseit, amelyek konkrét mutatókat adnak az építőipari termékek fogyasztói egységének költségéről. jellemző épület- és építménytípusokra alap-, aktuális és előrejelzési árszintben. színpad. Az egységköltség szabványt megszorozzák a vizsgált épület teljes területével vagy térfogatával. színpad. Módosításra kerül sor a vizsgált objektum jellemzőiben.
| Az alapegység felépítésének költsége | Szükséges terület | Építési költség alapegységenként | A vizsgált objektum jellemzőinek javítása | Szorzó a helyi viszonyokat figyelembe véve | Teljes költségbecslés |
Épületek és építmények költségének elemenkénti számításának módszere.
Ezt a módszert komponensezési módszernek is nevezik. Az értékbecslő a számításokat a következő sorrendben végzi:
- színpad.Épület bontása egyes elemekre (alapozás, falak, váz, tető stb.). színpad. Egy adott elem beépítéséhez szükséges költségek kiszámítása egy épülő épületben az értékelés időpontjában. Ehhez meghatározzák az egységnyi térfogat felépítéséhez szükséges közvetlen és közvetett költségek mértékét.
- színpad. Elemenkénti költségek összegzése.
- particionálási módszer; élettartam módszer.
Felosztási módszer.
Ez magában foglalja a kopás és elhasználódás minden típusának figyelembevételét, beleértve:
- eltávolítható fizikai kopás; helyrehozhatatlan fizikai kopás; eltávolítható funkcionális kopás; helyrehozhatatlan funkcionális kopás; gazdasági (külső) kopás.
Visszafordítható fizikai értékcsökkenés miatti értékvesztés megállapítása
| Művek neve | Költség, dollár |
| Telephely felújítás | |
| Vízellátó hálózat javítása | |
| Belső festés és kivitelezés | |
| Eltávolítható testi károsodás – összesen |
A rövid élettartamú alkatrészek visszafordíthatatlan fizikai elhasználódása által okozott károsodás meghatározása
| Alkatrészek | A sokszorosítás teljes költsége | Aktuális vagy tényleges életkor | Várható élettartam | Értékcsökkenés, dollár |
|
| Szellőzés | |||||
| Szennyvíz | |||||
| Fűtés |
Hosszú élettartamú tárgyak visszafordíthatatlan fizikai elhasználódása okozta értékvesztés megállapítása
| Számított adatok | Mértékegység, dollár |
| A többszörözés teljes költsége (a fejlesztő nyeresége nélkül), dollár. | |
| Eltávolítható testi károsodás, dollár. | |
| A rövid élettartamú alkatrészek többszörözésének összköltsége, dollár. | |
| A hosszú élettartamú alkatrészek reprodukálásának összköltsége (1-2-3), dollár. | |
| A szerkezet effektív kora, év | |
| A szerkezet gazdasági élettartama, évek | |
| Hosszú élettartamú alkatrészek kopása ((5/6) 100), % | |
| Hosszú élettartamú alkatrészek értékvesztése ((4 7)/100), dollár. |
A fizikai elhasználódás meghatározása
| építőelem | Csere költsége, dollár | Felhalmozott értékcsökkenés, dollár |
|||
| Alapítvány | |||||
| Energiaellátó rendszer |
|||||
| A szerkezeti elem neve | Az épület szerkezeti elemének fajsúlya | Kopásszázalék | Az értékcsökkenés aránya az épület bekerülési értékében |
- hiányosságok, amelyek elemek hozzáadását igénylik; elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok.
- kapcsolódó értékesítés, ha két összehasonlítható tárgyat hasonlítanak össze, amelyek közül az egyiken külső kopás, a másikon nem, az eladási árak különbsége külső kopásként értelmezendő; bérleti veszteségek aktiválása a bruttó bérleti díj szorzójával.
Gazdasági értékcsökkenés = bérleti díj vesztesége x bruttó bérleti díj szorzója
Élettartam-számítási módszer. A módszer alkalmazásakor a következő fogalmakat használjuk:- Gazdasági élet– ez az az időtartam, ameddig egy tárgy (épület) profitot termelhet. Ebben az időszakban a fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. Az ingatlan gazdasági élettartama akkor ér véget, amikor az ingatlan általános elavultsága miatt az elvégzett fejlesztések már nem járulnak hozzá az értékéhez. Fizikai élettartam egy objektum az az időtartam, amely alatt az épület létezik. A fizikai élettartam az épület lebontásával ér véget. Hatékony életkor(szakértővel értékelt) a tárgy kinézetének értékelésén alapul, figyelembe véve annak állapotát. Ez az a kor, amely megfelel a fizikai állapotának. A hátralévő gazdasági életépület az értékbecslés időpontjától a tárgy gazdasági élettartamának végéig tartó időszak. Normál élettartam– ez az épületek, építmények előírások által meghatározott élettartama.
I: VS = EV: EJ, hol
Viselek; ВС – csereköltség; EV – tényleges életkor; EZh – gazdasági élettartam. Ez a képlet a következőképpen írható fel:
EV: EJ = A pótlási költség értékcsökkenésének százaléka.
Az élettartam-módszert a halmozott értékcsökkenés kiszámítására és bármely típusú értékcsökkenés kiszámítására is használják.
Bruttó bérleti díj szorzó módszer. (VRM)
A bruttó bérleti díj szorzója az ingatlan eladási árának és bruttó bevételének arányát tükröző mutató. Ezt a mutatót hasonló ingatlanobjektumokra számítják ki, és a vizsgált ingatlan megfelelő mutatójának szorzójaként használják.
Az ingatlanértékelés szakaszai a bruttó bérleti díj szorzójával:
1. Megbecsülik a vizsgált objektum potenciális vagy tényleges bruttó bevételét;
2. Az értékelt ingatlannak legalább három analógját kell kiválasztani, amelyekre vonatkozóan megbízható információ áll rendelkezésre az eladási árról és a potenciális vagy tényleges bevétel összegéről;
3. Megtörténik a szükséges módosítások az analógok és a kiértékelt objektum összehasonlíthatóságának növelése érdekében;
4. Minden analóg esetében ki kell számítani a bruttó bérleti díj szorzóját;
5. A végső VRM-et az összes analógra számított VRM számtani átlagaként kell meghatározni;
6. Az értékelt tárgy piaci értéke az átlagos GRM és az értékelt tárgy becsült megfelelő bruttó bevételének szorzataként kerül kiszámításra.
7. Az értékelendő ingatlan valószínű piaci értékét a következő képlet segítségével számítjuk ki:
Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)
ahol CH az értékelt ingatlan becsült piaci értéke; PVDots - potenciális bruttó bevétel a vizsgált objektumból; DVDots - tényleges bruttó bevétel a vizsgált objektumból VRMsr - bruttó bérleti szorzó; Tsa - hasonló ingatlan eladási ára; vagy a következő képlettel:
Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)
ahol Tsa1 az első hasonló tárgy eladási ára; PVD1 - potenciális bruttó bevétel az első hasonló tárgyból; Tan az n-edik hasonló tárgy eladási ára; PVDan - potenciális bruttó bevétel az n-edik hasonló tárgyból; n - hasonló objektumok száma.
A GRM piaci módszernek tekinthető a jövedelemtermelő ingatlan értékelésére
ingatlan, mivel ez a mutató figyelembe veszi az eladási árakat és a piacon eladott tárgyak bruttó bérleti díját. Példa: Az értékbecslőnek meg kell határoznia egy olyan ingatlan piaci értékét, amelynek potenciális bruttó bevétele 30 000 ezer rubel. Az információs adatbázis információkat tartalmaz a közelmúltban eladott analógokról.
Az analógok átlagos bruttó bérleti díjának szorzóját számoljuk, és annak átlagos értékét: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3,3257 A GRM nem korrigálja az analóg és a hasonló számítási tárgy közötti különbségeket A VRM tényleges bérleti díjakon és eladási árakon alapul, amelyek már figyelembe veszik ezeket a különbségeket. Az értékelt ingatlan piaci értéke 30 000 x 3,3257 = 99 770 (ezer rubel)
A bruttó bérleti díj többszörösét nem szabad korrigálni a kényelmi szolgáltatásokkal vagy az összehasonlítható és a tárgyi ingatlanok között fennálló egyéb különbségekkel. A GRM számítás a tényleges lízingdíjak és a piacon uralkodó eladási árakon alapul. Ha az összehasonlítható ingatlanok és az értékelt ingatlanok között különbségek vannak a felszereltségben vagy a szolgáltatások színvonalában, akkor azt feltételezzük, hogy ezeket a különbségeket már figyelembe vették az eladási árakban és a bérleti díjakban.
A módszer meglehetősen egyszerű, de a következő hátrányai vannak:
1. 1.Csak fejlett és aktív ingatlanpiac körülményei között használható, pl. Az értékelendő ingatlannak olyan piacon kell elhelyezkednie, ahol rendszeresen zajlanak az általuk termelt bevétel alapján versenyképes ingatlanok értékesítése és vásárlása.
2. 2.Nem veszi teljes mértékben figyelembe a kockázatok vagy a tőkemegtérülési ráták közötti különbséget az értékelés tárgya és az összehasonlítható megfelelője között;
3. Nem veszi figyelembe az összehasonlított objektumok nettó működési bevételének valószínű különbségét sem.
Az ingatlanértékelés Oroszországban meglehetősen hosszú ideje létezik, és a nyugati tudósok által kidolgozott módszertant sikeresen tesztelték orosz gazdasági körülmények között. Az ingatlanértékelési rendszer egyik gyenge eleme ennek a folyamatnak az információs támogatása. Tehát, ha a lakóingatlanok (lakások) értékelésekor ezzel gyakorlatilag nem merül fel probléma, hiszen nagyszámú folyóirat és szakkiadvány jelenik meg, amelyek folyamatosan publikálják a lakóingatlan-piaci elemzések eredményeit, a jelenlegi helyzetet és trendeket. fejlődését, majd értékelésénél A nem lakáscélú ingatlanok esetében a helyzet némileg eltérőnek mondható: nagyon korlátozott mennyiségű elemző információ áll a nyilvánosság rendelkezésére, viszonylag kevés az összehasonlítható objektum, különösen olyan helyeken, ahol a A piac fejletlen, ami megnehezíti a vonatkozó elemzések, számítások stb. Ez viszont befolyásolja az ingatlanértékelési rendszerben létező egyes megközelítések és módszerek alkalmazásának lehetőségét. Ezen módszerek egyike véleményünk szerint a bruttó bérleti díj módszere (bruttó bérleti díj szorzós módszere), amelynek eredményei az értékelési gyakorlatban viszonylag pontosak más ingatlanértékelési módszerekkel összehasonlítva. A bruttó bérleti díj szorzójának meghatározására vonatkozó elvek alkalmazása összhangban van az ingatlan tőkésítési arányának számítási elveivel.
Jelen kiadványunkban röviden elemeztük ezeket a definíciókat, egymáshoz való viszonyukat, valamint gyakorlati alkalmazásukat. Analitikai információkat tanulmányoztunk a novoszibirszki kereskedelmi ingatlanpiac szegmenseiről a retrospektív időszakban és a vizsgálat időpontjában.
Alapvető definíciók
Tőkésítési arány(tőkésítési mutató) - egy mutató, amely leírja az eszköz piaci értékének az év nettó bevételéhez viszonyított arányát. Az ingatlanértékelés során ezt a mutatót a következőképpen számítják ki: évi nettó nyereség / ingatlanérték. A kapitalizációs ráta megmutatja a befektetőnek, hogy egy adott eszköz megvásárlásával mekkora bevételhez jut.
Bruttó bérleti szorzó (GRM)– ez az ingatlan eladási árának és bruttó bevételének arányát tükröző mutató. A bruttó bérleti díj szorzót olyan objektumoknál alkalmazzák, amelyeknél a potenciális (PVG) vagy a tényleges bruttó bevétel (AGI) megbízhatóan felmérhető.
A bruttó bérleti díj szorzó módszere azon a feltételezésen alapul, hogy közvetlen kapcsolat van egy ingatlan piaci értéke és az ingatlan bérbeadásával elérhető potenciális bérleti díj között. Ezért egy ingatlan értékének becslésére használják, ha az ingatlan lízingelhető bérleti díja kiindulási adatként ismert. A szorzó lehetővé teszi az inverz probléma megoldását is: Határozza meg a szükséges bérleti díjat az ingatlan ismert értéke alapján. Értékelési technikát tekintve ez a módszer közel áll a közvetlen tőkésítés módszeréhez. Ennek azonban megvannak a maga sajátosságai. A bruttó bérleti díj szorzója nem egy adott ingatlan egyedi jellemzője. Nem veszi figyelembe a vizsgált ingatlan jellemzőit, nevezetesen a hátralévő élettartamot, az adott ingatlanra jellemző üzemeltetési költségek szintjét, a bérleti díjak növekedésével kapcsolatos piaci várakozásokat, a tranzakció pénzügyi feltételeit stb. szorzó a bérleti díjból származó bérleti díj és az ingatlan piaci értékének átlagos arányát jellemzi, egy adott tárgyosztályra, pontosabban egy adott piaci szegmensre jellemzően. Ezért a bruttó bérleti díj szorzója csak hozzávetőleges, a tömegértékelési módszerekhez közel álló módszerként használható egy ingatlan értékelésére. Ez az alapvető különbség e szorzó és a nagybetűs arány között, amely két hasonló objektum esetén jelentősen eltérhet, ha ezek az objektumok például a hátralévő élettartamukban különböznek egymástól. Érdemes megjegyezni, hogy a bruttó bérleti díj szorzójával ellentétben a tőkésítési aránynak egyértelmű gazdasági jelentése van. Jellemzi az adott ingatlanra jellemző végső jövedelmezőséget és a tőkevisszaszerzés módját. Ezért az alternatív befektetési lehetőségek jövedelmezőségének elemzése alapján számítható, figyelembe véve a vizsgált ingatlan értékének az előrejelzési időszakra várható növekedését vagy csökkenését.
Manapság különféle képletek léteznek a bruttó bérleti díj szorzójának és a tőkésítési ráták kiszámítására. Különböző képletek alkalmazásakor az ismert BPM-értékek tartománya eltérő lehet.
Gyakori képletek a BRM és a kapitalizációs ráták kiszámításához
Nézzük az első képletet, amelyet Rutgaiser V.M. tankönyvéből vettek át. "Ingatlan piaci értékének értékelése." A számításhoz létrejön az értékelt tárggyal összehasonlítható, nemrég eladott és bérelt ingatlanobjektumok listája. Mivel az orosz körülmények között ezek az adatok nem állnak szabadon az értékbecslők rendelkezésére, így meglehetősen megbízhatóan használhatja az ajánlatokból származó adatokat. Az analóg objektumok összehasonlítása az értékelt tárggyal általában funkcionális rendeltetésük szerint történik, mivel az eladási árban és a bérleti díjban már más tényezőket (kikészítés, elhelyezkedés stb.) is figyelembe vesznek. Az összehasonlítható objektumok listájának összeállítása után a bruttó bérleti díj szorzóját (GRM) a következő képlet alapján számítjuk ki:
A.V. Dotsenko „A kapitalizációs diszkontráták kiszámítása ingatlanértékeléskor válság idején” című tudományos cikkében úgy véli, hogy a VRM értékének kiszámításakor az ingatlanpiac megfelelő szegmensében a bérleti díj és a költség átlagos piaci értéke használva lenni. A BRM meghatározásához a számított függőség a következőképpen alakul:
A szorzó közvetlen meghatározásának módszerével L.A. Leifer „A bruttó bérleti díj szorzójának meghatározása „történelmi” adatok alapján” című cikkében a GRM-et a következő képlettel számítják ki:
A közvetlen meghatározási módszer abban az esetben alkalmazható, ha az értékelendő tárgyak osztályához elegendő számú olyan tárgyat lehet kiválasztani, amelyekre vonatkozóan egyidejűleg vannak adatok az eladási és bérbeadási javaslatokról. Ilyen adatok általában a piac fejlett szegmensébe tartozó ingatlanok esetében találhatók meg, például a nagyvárosi iroda- vagy üzlethelyiségek esetében, ahol az értékesítési és bérleti piacok meglehetősen fejlettek ( A matematikai statisztikákból ismert, hogy egy ilyen becslés a legjobb a lineáris torzítatlan becslések osztályában).
Szintén Leifer L.A. saját módszertant javasolt a tőkésítési ráta kiszámításához, a GRM értéke alapján. A javasolt módszertan szerint a számítás egy variációs sorozat (rendezett minták) alapján történik. Az első minta eladási árakból, a második a bérleti díjakból alakul ki. Ezután a mintákat rangsorolják, és párokat képeznek a BPM kiszámításához. A párok kialakítása azon a feltételezésen alapul, hogy a hasonló fogyasztói tulajdonságokkal rendelkező tárgyak megközelítőleg ugyanazokat a helyeket foglalják el, mint a bérleti díjak sorrendjében. Ebből a feltételezésből kiindulva feltételezhetjük, hogy az így kapott eladási ár és bérleti díj értékpárok az alapvető fogyasztói jellemzőket tekintve azonos vagy legalábbis hasonló tárgyakra vonatkoznak.
De általában a kapitalizációs ráta kiszámításához egy alapképletet használnak (N. E. Simionova, R. Yu. Simionov tankönyve „Üzleti értékelés: elmélet és gyakorlat”), ez így néz ki:
Az (1) és (4) képlet transzformációjával levezetheti a BRM és SC függésének képletét, amely így fog kinézni::
,
Transzformációval az (5) képlet a következőképpen nézhet ki:
A VRM és az SK kapcsolatának táblázata a novoszibirszki kereskedelmi ingatlanpiacra vonatkozóan a 2016-os adatok szerint.
Analitikai információk alapján „Monitoring. Ajánlatok Novoszibirszk kereskedelmi ingatlanpiacára" RID Analytics, 2016 végén összeállított, Zhivaev M.V. „Az értékelési tevékenységekben használt jelentős paraméterek értékeinek szakértői értékelésének eredményei" cikkének felhasználásával 2016 2. negyedévére A „Működési költségek értéke százalékban a tényleges bruttó bevételből (AVG)” részben összefoglaló táblázat készült az SC és a VRM tartománya egymás és egyéb tényezők függvényében való kapcsolatáról. A számításokat az (1) és (6) képletekkel végeztük:
A Novoszibirszkben található kiskereskedelmi ingatlanok kapitalizációs arányának elemzése nyílt nyilvános információk szerint a 2009-től 2016-ig terjedő időszakokra vonatkozóan.
A témával kapcsolatos kutatások eredményeként tanulmányoztuk a rendelkezésre álló analitikai információkat, és visszamenőlegesen megadtuk a Novoszibirszki kiskereskedelmi ingatlanszegmens kapitalizációs rátáinak tartományait.
Vezérigazgató, I. kategóriájú értékbecslő Evgenia Sergeevna Arsenchuk
A bruttó bérleti díj szorzója az ingatlan eladási árának az ingatlan üzemeltetéséből származó potenciális vagy tényleges bruttó bevételhez viszonyított aránya:
Ahol URM - bruttó bérleti szorzó; Ár - az analóg eladási ára.
A módszert a következő sorrendben alkalmazzák:
1) kiszámítják a vizsgált ingatlanból származó piaci bérleti bevételt;
2) a bruttó bérleti díj szorzóját az analóg objektumokra számítják ki;
3) az értékelt tárgy valószínű értékét a következő képlet segítségével számítjuk ki:
Ahol PVDon - az ingatlan potenciális bruttó bevétele becslésre kerül.
A bruttó bérleti díj szorzóját nem korrigálják az érintett ingatlan és a hasonló ingatlanok közötti különbségekkel, mert a tényleges lízingdíjak és eladási árak alapján történik, amelyek már figyelembe vették az ilyen eltéréseket.
54. A vállalkozás műszaki és technológiai potenciáljának felmérésének jellemzői.
A vállalkozás műszaki és technológiai potenciálja közvetlenül a termelési folyamatban realizálódik, és az emberi erőforrásokkal együtt ennek a folyamatnak az alapját képezi.
Felhasználása a vállalkozás gazdasági tevékenységének megvalósításához, a szükséges termelési és készletezési mennyiség fenntartásához, a szállítási, csomagolási és egyéb, a termelési funkciók ellátásához kapcsolódó előkészítő műveletek elvégzéséhez, a szolgáltatásnyújtáshoz megfelelő tárgyi feltételek biztosítását szolgálja. , munka és pihenés a vállalkozás alkalmazottai számára, növelve termelékenységüket és az egész vállalkozás gazdasági tevékenységének hatékonyságát. Ezért objektív értékelése fontos szerepet játszik a vállalkozás teljes potenciáljának kialakításában és értékelésében.
Minden vállalkozás műszaki és technológiai alapja a gépek és berendezések, amelyeket a közgazdasági szakirodalom az állóeszközök aktív részének is nevez. A vállalkozás ingatlankomplexumának jelentős részét alkotják, és tárgyként szolgálnak a műszaki és technológiai potenciál felméréséhez.
Jelenleg a gépek és berendezések a legelterjedtebb és legaktívabb árucikkek az egyedi eszközök piacán. Ráadásul a gépek és berendezések jelentős részének funkcionális rendeltetésének sajátosságából adódóan a piaci szegmens egyrészt méretben korlátozott, másrészt nagy mobilitás jellemzi. ingatlanok, ami ezen eszközök szisztematikus aktív helyreállításával magyarázható.
A gépek és berendezések jellegzetességei közül, amelyek meghatározzák sajátosságukat a megfelelő piaci szegmensben az értékelés tárgyaként, a következőket lehet megkülönböztetni:
1) nincsenek szorosan a földhöz kötve, és más helyre költöztethetők anélkül, hogy helyrehozhatatlan fizikai kárt okoznának mind maguknak, mind az ingatlannak, amelyhez ideiglenesen hozzá voltak kötve;
2) lehetetlen az objektumokat általános műszaki és gazdasági mutatókkal jellemezni (1 m2 terület költsége, 1 m3 térfogat, 1 egyenes méter hosszúság);
3) az objektumok funkcionális, konstrukciós, működési jellemzői, és ennek megfelelően árparamétereik dinamikusabban és radikálisabban változnak, mint az ingatlantárgyaké, megzavarva az átlagárak alkalmazásának lehetőségét;
4) a fizikai és funkcionális kopás és elhasználódás problémája égetőbb az ingatlanokhoz képest;
5) a szabványok, műszaki előírások és egyéb szabályozási és műszaki dokumentáció követelményeinek való megfelelés figyelembevételének szükségessége;
6) a garanciális és jótállás utáni (javítási) szolgáltatási rendszer meglétének vagy hiányának, valamint a karbantarthatóság mértékének figyelembevételének szükségessége;
7) az analógok árai nem mindig a bekerülési értéken, a beszerzési áron vagy a könyv szerinti maradványértéken alapulnak, és alábecsülhetők (például értékesítési piacok bővítése céljából) vagy túlbecsülhetők (például jelentős marketing- és reklámköltségek révén);
8) figyelembe kell venni a vizsgált tárgy és az analóg objektum életciklusának szakaszát (vagyis az objektum egy adott modelljének megjelenésétől annak új modellekkel való helyettesítéséig eltelt időt);
9) különféle típusok, osztályok, modellek, gyártók és eladók jelenléte, ami jelentős árszínvonalbeli eltéréseket okoz;
10) az értékelés tárgyai lehetnek önálló leltári egységek és azok összetevői, valamint technológiai komplexumok.
A gépek és berendezések értékelésének céljai sokrétűek, és összefüggésbe hozhatók adásvételi ügyletekkel, adományozással, örökléssel, térítésmentes átruházással, biztosítással, záloggal, lízingeléssel, egy vállalkozás ingatlanegyüttesének felszámolásával, átértékelésével stb.
A hazai értékbecslési tevékenység gyakorlatában a technológiai gépek, berendezések és berendezések értékelési céljainak sokfélesége, a gépek, berendezések és a vállalkozás egyéb vagyontárgyainak értékelési folyamatának körülhatároltságától függően, háromra csökkenthető. különböző célpontok:
1) gépek és berendezések más típusú ingatlanoktól független értékelése. Az ilyen értékelés tárgya általában az egyedi készletegységek, amelyek komplett cikkek vagy cikkkészletek az értékelés tárgyához kapcsolódó összes felszereléssel és eszközzel.
Piaci értékük meghatározásának célja az adásvétel, bérlet, lízing, fedezet stb. Ebben az esetben „tömeges” értékelés történik.
2) számos, egymástól feltételesen függő gép- és berendezésegység értékelése az állóeszközök értékelésének (átértékelésének) egyik szakaszaként. Ebben az esetben van egy „folyam” vagy „csoportos értékelés”;
3) a gépek és berendezések értékelése, mint a vállalkozás egésze értékelésének egyik szakasza (vétele és eladása, a tulajdonjogok újraelosztása vagy felszámolása során).
Ilyen feltételek mellett az elbírálás elsődleges tárgyai általában már nem egyedi leltáregységek, hanem gépekből és segédeszközökből álló teljes technológiai komplexumok, figyelembe véve az egyes elemek között és a mérnökséggel meglévő termelési és technológiai kapcsolatokat. és az őket körülvevő műszaki infrastruktúra.
Az ilyen technológiai komplexumokat egyetlen rendszerbe különítik el akár a végtermék gyártási technológiája szerint, akár a beépítésük helyén - épület, műhely, rész stb. Ebben az esetben „rendszerértékelés” vagy „termelési és technológiai rendszerek értékelése” történik.
Az elsődleges értékelési objektum megválasztása befolyásolja az értékelési folyamatban meghatározandó érték típusát és annak meghatározásának módszereit. Ugyanaz a készletegység független objektumként és egy bizonyos csoport vagy rendszer részeként is értékelhető. Az ilyen egységek teljes készletének becsült összértéke eltérő lesz, mivel a hasznosság eltérő.
55. Az immateriális javak értékbecslésének jellemzői.
Az immateriális javak kereskedelmi célú felhasználásának problémája közvetlenül összefügg azok értékelésének szükségességével, amely a következő célokból végezhető el:
o szellemi tulajdonjogok vagy felhasználási engedélyek vásárlása és eladása;
o franchise-ok biztosítása új partnerek számára a piacok bővítésekor;
o más vállalkozások jogellenes cselekményei által a vállalkozás üzleti hírnevében okozott kár megállapítása;
o társaságosítás, privatizáció, fúziók és felvásárlások;
o a pénzügyi kimutatások módosításai;
o vagyonbiztosítás, biztosítéki ügyletek lebonyolítása, vállalkozási vagyon adományozása, öröklése vagy térítésmentes átruházása stb.
Az immateriális javak értékelésének jellemzői:
1. az érték értékének függősége az átruházott jogok mennyiségétől (a szellemi tulajdon tárgyainak szerzői jogtulajdonosát megillető jogok teljes köre; a licencadóra átruházott kizárólagos jogok anélkül, hogy a licenciaadó fenntartaná a használati jogot és a jogot engedélyt ad ki más személyeknek az engedélyesre átruházott felhasználási módok, feltételek és jogok szerint úgy, hogy az engedélyes fenntartja a felhasználási jogot és az engedélyek kiadásának jogát más személyeknek a felhasználás módjai, feltételei és területei szerint; ;
2. jogosulatlan használat lehetősége olyan tárgyak esetében, amelyek nem rendelkeznek jogi védelemmel (ügyfélkapcsolatok, gyártási tapasztalat, vezetési és marketing ismeretek stb.);
3. az immateriális javak elidegenítésének lehetőségét figyelembe kell venni;
4. az immateriális javak értékelésének megszervezéséhez szükséges kötelező előkészítő munka (az értékelés tárgyát képező tárgyi adathordozó meglétének vizsgálata - leírás, rajzok, diagramok, termékminták, audio- és videokazetták és egyéb adathordozók; a szellemi tulajdonjogok jogi vizsgálata az e jogokat megerősítő védődokumentumok - szabadalmak, tanúsítványok, licencszerződések stb. - meglétének és érvényességének azonosítása céljából, a megállapított érték típusának indoklása: az eszköz értéke a működő vállalkozás ingatlanegyüttesének részeként a szükséges információk gyűjtése, az objektum használatának költsége és ára; a tárgyat használó áruegység stb.)
Az előkészítő munka után az immateriális javak értékelése közvetlenül történik.
3. Immateriális javak piaci értékének felmérése
Az immateriális javak értékelése során általánosan elfogadott megközelítéseket alkalmaznak: bevétel, költség és összehasonlító.
Az értékelés egyik vagy másik megközelítésének megválasztása nagymértékben függ az immateriális javak típusától és jellegétől, a segítségével megtermelt bevétel stabilitásától és jellegétől, valamint a kereskedelmi felhasználás lehetőségétől.
Az immateriális javak értékelésénél jövedelmi megközelítés kiemelt helyet foglal el, mert ez mutatja meg a leghelyesebben az immateriális javak tényleges értékét és azok jövőbeni hasznát, amelyet a tulajdonos a birtoklásukból kap.
56. Az immateriális javak piaci értékének megállapítása bevétel alapján
megközelítés.
A jövedelemszemlélet a jövőbeli jövedelem jelenértékének meghatározásán alapul.
Az első módszer, a többletbevétel módszer a goodwill (üzleti hírnév) értékelésére szolgál. Az értékbecslő feladata meghatározni azt a tengelyt, amely körül a közelgő tranzakció ára ingadozik. Az értékelés a „nagy pot” elv szerint történik, azaz. minden előny egyesíti és erősíti egymást.
Az első szakaszban az eszközök vagy a részvények piaci értékét határozzák meg.
A második szakaszban normalizálni kell a 2. számú „Eredménykimutatás” számviteli nyomtatványt az atipikus bevételekre és kiadásokra. A normalizálás mindig adózás előtti alapon történik. Ennek eredményeként normalizált nyereséget kapunk. Az értékbecslő dolgozik vele.
A harmadik szakaszban meghatározzuk a várható nyereséget, azaz az a nyereség, amelyet a vállalkozás akkor kapna, ha működne, mivel átlagosan ebben az iparágban működik egy vállalkozás. Ehhez megszorozzuk az eszközök vagy a saját tőke piaci értékét az iparági átlagos eszközarányos (vagy saját tőke) megtérüléssel.
A következő szakaszban meghatározzák a többletnyereséget. Ez a vállalkozás által kapott normalizált nettó nyereség és az előző szakaszban meghatározott várható nyereség közötti különbség.
Az ötödik lépésben meghatározzuk a tőkésítési arányt. Két lehetőség van:
azon vállalkozások esetében, amelyek részvényeit az értékpapírpiacon jegyzik;
a tőzsdén nem jegyzett vállalkozások részvényei esetében.
Az utolsó szakaszban a goodwill értékét úgy számítjuk ki, hogy a többletnyereséget elosztjuk a tőkésítési mutatóval, és a goodwill figyelembevételével határozzuk meg a saját tőke piaci értékét.
A jogdíjmentességi módszert a szabadalmak és licencek értékének becslésére használják. A szabadalom tulajdonosa bizonyos díj (jogdíj) fejében jogot ad egy másik személynek a szellemi tulajdon használatára. A jogdíj a szabadalmaztatott termék felhasználásával előállított áruk értékesítéséből származó teljes bevétel százalékában fejeződik ki. E módszer szerint a szellemi tulajdon értéke a szabadalom vagy licenc gazdasági élettartama alatt a jövőben fizetendő jogdíj-folyam jelenértéke. A jogdíj összegét piacelemzés alapján határozzák meg.
A jogdíjmentesség módszere három változatban létezik, amelyek számítási alapjában eltérőek (bruttó bevétel, többletnyereség, bruttó nyereség).
A szellemi tulajdon költségének jogdíjmentességi módszerrel történő kiszámítása több lépcsőben történik.
Az első szakaszban előrejelzés készül (a termék életciklusának figyelembevételével) azon értékesítési mennyiségekről, amelyekre jogdíjfizetésre számítanak.
A második lépés a jogdíj mértékének meghatározása. Az adatok a szakirodalomban nyomtatott szabványos jogdíjösszegeket tartalmazó táblázatokból származnak.
A harmadik szakaszban meghatározzák a szabadalom vagy licenc gazdasági élettartamát. Előfordulhat, hogy a jogi és gazdasági élettartam nem esik egybe, ezért a fizetés időtartamát illetően reális előrejelzést kell készíteni.
A következő lépés a várható jogdíjfizetések kiszámítása a tervezett eladások százalékának kiszámításával.
Az ötödik szakaszban a szabadalom vagy licenc megszerzésével kapcsolatos összes költséget levonják a várható jogdíjfizetésből.
A hatodik szakaszban kiszámítják a jogdíjfizetésekből származó diszkontált nyereséget.
A hetedik lépésben meg kell határozni a jogdíjfizetésből származó haszon aktuális értékeinek összegét.
A jogdíjon alapuló szabadalom vagy licenc költségének képlete a következő:
РE = I=T Vi * Ri* Zi * K,
ahol Vi az i-edik évben az engedély alapján meghatározott termékkibocsátás mennyisége (db, kg, m3);
Ri a jogdíj összege az i-edik évben, arb. egységek;
Zi a licenc alá tartozó termékek eladási ára az i-edik évben, tetszőleges mértékegységek. egységek;
T - a licencszerződés érvényességi ideje, évek;
i - a licencszerződés figyelembe vett érvényességi idejének sorszáma;
K a diszkonttényező.
A haszon felosztási módszert használják a licenc értékelésénél.
Ezzel a módszerrel a licenc költsége a szellemi tulajdonjog alkalmazásából származó többletnyereség licencadó részesedéseként kerül meghatározásra, amely a licencszerződés megkötésekor kerül átruházásra.
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Dl-r * Kd,
ahol Rlic a licenc költsége,
Dl-r - licencadó részesedése,
A világgyakorlatban a licencszerződések megkötésekor a licencadó részesedését 10 és 30% közötti tartományban határozzák meg.
A licenciaadó részesedésének meghatározásához öt árazási tényezőt vesznek figyelembe:
Területi mutató.
A licenchez tartozó jogok mennyiségének mutatója.
A jogvédelem mutatója.
Szabadalom tisztasági mutató
Az átadott dokumentáció mennyiségének mutatója.
A haszonelőny módszerét gyakran alkalmazzák a találmányok értékének becslésekor.
Egy találmány értékét a használatából várható haszonelőny határozza meg. A haszonelőny az értékelendő szellemi tulajdonból származó többletnyereséget jelenti. Ez egyenlő a találmányok felhasználásából származó nyereség és a gyártó által a találmány felhasználása nélküli termékek értékesítéséből származó nyereség különbségével. Ezt az éves haszonelőnyt diszkontáljuk a beérkezésének várható időtartamával.
Így a találmány költsége a következő képlettel számítható ki:
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Kd, ahol
Rlic – licenc költsége,
I=T (Pr1 - Pr2)i - termelési egységenkénti többletnyereség, I=1
Vi - értékesítési mennyiség fizikai egységekben,
Kd - áramérték tényező,
T az előrejelzett évek száma.
A többletnyereség e módszer keretében történő kiszámításához a jogdíjmentességi módszer (második módosítás) módszertana használható.
A szellemi tulajdon értékének a tőkerészesedési arányon keresztül történő értékelésének módszere csak a találmányok és használati modellek értékelésére szolgál. Ezt a technikát a Rospatent fejlesztette ki.
A termékek előállítása során egy vagy több találmány is felhasználható.
Az első változatban az alapképlet a következő:
Poi = Commun. * Kdu, hol
Poi az a nyereség, amely az értékelt találmányból származik,
Tábornok - a vállalkozás által a találmány segítségével létrehozott termékek értékesítéséből származó nyereség.
A Kdu az értékelt találmány tőkerészesedésének együtthatója.
Kdu = K"1 * K"3* K"4, ahol
K"1 - az eredmények elérésének együtthatója,
K"3 - a megoldott műszaki probléma összetettségi együtthatója,
K"4 - újdonság együtthatója.
A második lehetőségben az alapképlet a következő:
Poi = az összes találmány P. * Az értékelt találmány KDU-ja
Pall találmányok = Összesen. * Hol vannak a találmányok?
Az összes találmány Kdu = K"1max * K"3 max * K"4 max. (8), azaz ezeknek az együtthatóknak a maximális értékeit választjuk ki az összes kiértékelt találmány együtthatói közül.
K"1 besorolású kép * K"3 besorolású kép kép * K"4 minősítésű kép.
A kiértékelt Kdu = (K"1 besorolású kép * K"3 besorolású kép * K"4 besorolású kép+ ...+ K"1 n kép*
* K"3 n kép* K"4 n kép) találmányok
57. Többlet profit módszer.
Azon a feltevésen alapul, hogy a mérlegben nem szereplő immateriális javak hoznak többletnyereséget a vállalkozásnak, amelyek az ágazati átlag feletti eszköz- és saját tőke megtérülést biztosítanak. Ez a módszer elsősorban a goodwill értékét becsüli meg.
Ennek a módszernek a fő szakaszai:
1. Határozza meg az összes eszköz piaci értékét!
2. Számítsa ki az értékelt vállalkozás normalizált nyereségét!
3. Határozza meg az eszközök vagy a saját tőke iparági átlagos megtérülését.
4. Számítsa ki a várható nyereséget úgy, hogy az iparági átlagjövedelmet megszorozza az eszközökkel (vagy a saját tőkével (1. emelet 3. emelet).
5. Határozza meg a többletnyereséget (2. emelet - 4. emelet). Ehhez a várt nyereséget levonják a normalizált nyereségből.
6. Számítsa ki az immateriális javak (goodwill) értékét úgy, hogy a többletnyereséget elosztja az aktiválási mutatóval! Az anyag jobb asszimilációja érdekében világos példát kell használnia a goodwill kiszámítására, amely lehetővé teszi az elméleti elvek és az értékelési gyakorlat kombinálását.
Példa: Tegyük fel, hogy a vállalat eszközeinek piaci értéke 40 000 USD, a normalizált nettó nyereség 8 000 USD. Az eszközök átlagos megtérülése 15%. Tőkésítési arány -20%. Meg kell becsülni a goodwill értékét. A számítási algoritmus a következő formájú lesz.
Figyelembe kell venni, hogy az értékbecslőnek az eszközök forgalmi értékéből ki kell vennie a nem működési eszközöket, valamint a vállalkozás tényleges nettó bevételéből a nem működési célú bevételt. Egyes értékbecslők az eszközök és az átlagkeresetek egy meghatározott időszakra, általában öt évre vonatkozó átlagát használják a többletjövedelem kiszámításához. Ez a megközelítés azonban indokolt, ha a kiválasztott időszakra vonatkozó adatok ésszerű jövőbeli várakozásokat tükröznek, továbbá az „abnormális” éveket, amelyeknél a profitszint jelentősen meghaladja az átlagot vagy az alatti, ki kell zárni a számításból. Az elmúlt évek nyereségének egyszerű átlagának vagy súlyozott átlagának használata anélkül, hogy figyelembe vennénk, hogy a visszamenőleges információk hogyan tükrözik a lehetséges jövőbeni nyereséget, a vállalkozás alul- vagy túlértékeléséhez vezet. A többletbevétel módszer alkalmazása során a legfontosabb probléma a kapitalizációs ráta helyes megválasztása a goodwill értékének kiszámításához. A goodwill értékét az határozza meg, hogy képes-e gazdasági nyereséget termelni. A befektetők általában az öt évet meg nem haladó időszak alatt fizetnek a goodwillből származó várható jövőbeni nyereségért. Ilyen feltételezések mellett a tőkésítési rátát a befektető azon többletnyereségtermelő évek számának reciprokaként számítják ki, amelyekért a befektető hajlandó fizetni. Például, ha egy befektető hajlandó fizetni öt év többletjövedelemnek megfelelő összeget, akkor a kapitalizációs ráta 1:5 == 0,20 = 20% lesz.
